在當(dāng)今世界，文化和經(jīng)濟(jì)中心正在加速轉(zhuǎn)移，從需求曲線頭部的少數(shù)大熱門（主流產(chǎn)品的市場(chǎng)）轉(zhuǎn)向需求曲線尾部的大量利基產(chǎn)品。盡管“二八定律”被奉為商業(yè)成功的“金科玉律”，在市場(chǎng)營(yíng)銷中，為了提高效率，廠商們習(xí)慣于把精力放在那些有80%客戶去購(gòu)買的20%的主流商品上，著力維護(hù)購(gòu)買其80%商品的20%的主流客戶。但在一個(gè)發(fā)展瓶頸越來(lái)越小的時(shí)代，面向特定小群體的產(chǎn)品和服務(wù)可以和主流熱點(diǎn)具有同樣的經(jīng)濟(jì)吸引力。因此，在當(dāng)大多數(shù)人將眼光聚焦于一些熱門產(chǎn)品時(shí)，對(duì)于市場(chǎng)的新進(jìn)入者而言或許可以調(diào)整眼光，在市場(chǎng)需求曲線的尾部去尋找一個(gè)還在被人漠視但卻蘊(yùn)含無(wú)限商機(jī)的領(lǐng)域，進(jìn)而勇敢進(jìn)入獲得自身成長(zhǎng)。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)被提及最多的產(chǎn)品是商品住宅、寫字樓、酒店商鋪等，而幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)也幾乎是流連于這幾大熱門產(chǎn)品之中。作為市場(chǎng)的需求最廣的大熱門，吸引著絕大多數(shù)開發(fā)商的全情投入，從而也造成了在這個(gè)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。盡管有大量需求的支撐，但對(duì)于后來(lái)者而言，這樣的激烈競(jìng)爭(zhēng)并不會(huì)為其帶來(lái)“鶴蚌相爭(zhēng)，漁翁得利”的效益，反而會(huì)由于缺乏資本、缺乏關(guān)系、缺乏品牌、缺乏技術(shù)、缺乏市場(chǎng)地位而在競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，房地產(chǎn)的“馬太效應(yīng)”絲毫不比其他行業(yè)要弱。因此，在這樣的競(jìng)爭(zhēng)格局之下，對(duì)于部分企業(yè)而言，與其在主流產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)中不斷敗下陣來(lái)，不如干脆調(diào)整思路，去迎合非主流的需求，避開大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、尋找并開發(fā)一些非主流、非大眾的產(chǎn)品，創(chuàng)造新的利基市場(chǎng)未嘗不是一種更好的選擇。

　　放眼而望，中國(guó)非主流的房地產(chǎn)需求有哪些？老年公寓需求是為一種。在現(xiàn)如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商關(guān)注最多是商品住宅、商鋪等主流產(chǎn)品及購(gòu)買力最為旺盛的中青年消費(fèi)群體，如果用正態(tài)分布曲線來(lái)描繪，他們只關(guān)注曲線的“頭部”，而將處于曲線“尾部”、需要更多的精力和成本才能關(guān)注到的老年人及其老年人的住宅需求所忽略。老年公寓是介于“家”和“養(yǎng)老院”之間的一個(gè)適合老年人居住的場(chǎng)所，它是老年住宅和養(yǎng)老服務(wù)的復(fù)合產(chǎn)品。老年公寓不僅僅是一個(gè)為老年人提供住所的小區(qū)，更是一個(gè)老年住宅和養(yǎng)老服務(wù)的復(fù)合產(chǎn)品，老年公寓的經(jīng)營(yíng)是服務(wù)行業(yè)中是新的專門針對(duì)老年人的產(chǎn)業(yè)，通過(guò)探索“居住文化”方式，改善老年人生活質(zhì)量和居住條件，提供專業(yè)化個(gè)性化服務(wù)，滿足不同層次老年人的養(yǎng)老需求，達(dá)到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂(lè)、老有所學(xué)、老有所為”之意，符合老年人的利益。

　　自古以來(lái)，我國(guó)遵循家庭養(yǎng)老模式。隨著社會(huì)的發(fā)展與生活觀念的不斷更新，社會(huì)養(yǎng)老模式正在逐步取代家庭養(yǎng)老模式。在歐洲與北美國(guó)家，社會(huì)養(yǎng)老模式更是為社會(huì)所普遍接受。在此背景下，則衍生發(fā)展起了一種新的房地產(chǎn)產(chǎn)品——老年公寓。老年公寓興起于北歐一些國(guó)家，20世紀(jì)90年代在美國(guó)的一些城市得到了較快地發(fā)展，并已形成新型的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)，其佛羅里達(dá)州的“太陽(yáng)城”入住的老年家庭已有1.2萬(wàn)多戶，是世界級(jí)的老年公寓群。美國(guó)興建老年公寓的理念、人文關(guān)懷等的表現(xiàn)等已被許多國(guó)家建設(shè)和發(fā)展老年住宅時(shí)所借鑒。

　　近幾年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和生活水平的不斷提高，人們的養(yǎng)老觀念也在發(fā)生變化，對(duì)老年公寓的需求逐步顯現(xiàn)，一些大中城市相繼建成了老年公寓，例如北京的“太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓”、天津的“夕陽(yáng)紅國(guó)際老年公寓”、上海的“上海假日老年公寓”等等，但總體來(lái)說(shuō)供應(yīng)量偏少，而真正意義上的老年公寓更是少之又少。以最早進(jìn)入老齡型城市的上海為例，已經(jīng)供應(yīng)的掛牌老年公寓的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有數(shù)十家，數(shù)量不多，而且大多數(shù)都不符合成套獨(dú)用的要求，經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)都雷同于社會(huì)福利院，正在建造的真正意義上的老年公寓屈指可數(shù)。

　　與供應(yīng)稀缺相對(duì)應(yīng)的是，隨著老年人的生活方式、養(yǎng)老觀念日趨國(guó)際化及其支付能力的不斷加強(qiáng)，老年公寓的市場(chǎng)需求正日漸形成。盡管從總量意義上而言，老年公寓是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)相對(duì)“冷門”產(chǎn)品，但從獨(dú)特性而言，它目標(biāo)針對(duì)明顯，需求明確，且蘊(yùn)含著無(wú)限的市場(chǎng)規(guī)模。截止2007年，我國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)到1.53億，占總?cè)丝诘?1.6%，其中65歲以上的老年人為1.06億，占總?cè)丝诘?.1%。根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，60歲以上的老年人占總?cè)丝诘?0%以上或者65歲以上的老年人占總?cè)丝诘?%以上，社會(huì)就進(jìn)入了老齡化，根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)。可見，發(fā)展老年公寓，滿足于老年型社會(huì)的新型養(yǎng)老需求，對(duì)于一些正在發(fā)展轉(zhuǎn)型、尋找利基市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，或許是一個(gè)值得嘗試與發(fā)展的新方向。