改善性需求的釋放還是庫(kù)存的轉(zhuǎn)移？

　　李戰(zhàn)軍表示，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，并非完全是政策末班車的預(yù)期，而是幾大因素綜合形成。首先是第三季度的可售房屋供給低于二季度，供給不足，而近期內(nèi)也沒(méi)有大幅增加的可能；此外，寬松的貨幣政策，壓抑已久一次性釋放的剛需，這些都導(dǎo)致了目前的局面。

　　“二手房成交比例遠(yuǎn)高于新房的現(xiàn)象說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，就是隱性庫(kù)存。”張寅表示，之前一些開(kāi)發(fā)商所提出的“改善性需求旺盛導(dǎo)致價(jià)格攀升”的說(shuō)法邏輯上存在問(wèn)題，如果只是改善型需求推動(dòng)，那么一套舊房置換一套新房，二手房和一手房的成交量不可能出現(xiàn)如此巨大的差距。“這只能說(shuō)明，原來(lái)大量投資客手里有房，也有開(kāi)發(fā)商假按揭轉(zhuǎn)為真按揭，庫(kù)存都賣出去了。”

　　與此同時(shí)，呈現(xiàn)出來(lái)的是空置率的大幅下降。不過(guò)在張寅看來(lái)，空置率的下降主要還是投資性需求造成的，空置只是由開(kāi)發(fā)商手中的存貨變成了購(gòu)房者手中的投資品，“空置率”變成了“關(guān)燈率”，“過(guò)度投資”變成了“過(guò)度消費(fèi)”，開(kāi)發(fā)商的存貨變成了回款，其銀行負(fù)債率看似下降，實(shí)際上也只是挪到了購(gòu)房者手上。

　　在價(jià)格上，無(wú)論一手房還是二手房，均出現(xiàn)了大幅的價(jià)格漲幅。2008年底，全國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)格3882元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了4750元/平方米，全國(guó)均價(jià)出現(xiàn)了20%以上的漲幅。

　　一些知名房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格漲幅和全國(guó)性數(shù)據(jù)頗為吻合。以萬(wàn)科為例，去年年底全國(guó)項(xiàng)目均價(jià)為8000元/平方米，到10月份創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到11000元/平方米。

　　當(dāng)然，一些知名開(kāi)發(fā)商的單個(gè)樓盤價(jià)格漲幅可能更高。2007年的頂峰時(shí)期沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，甚至今年上半年的復(fù)蘇中也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的一個(gè)現(xiàn)象是，知名開(kāi)發(fā)商、知名項(xiàng)目的銷售情況和條件平平的項(xiàng)目形成了巨大的反差。2007年頂峰時(shí)期的特征是“無(wú)論什么垃圾房子都賣得很瘋，恐慌情緒很嚴(yán)重”，而現(xiàn)在的這輪行情中，雖然時(shí)有數(shù)千人哄搶幾百套房源的情況出現(xiàn)，但10月之后街上發(fā)放小廣告和手機(jī)收到的促銷短信有明顯增加，這顯示并非所有的樓盤都好賣，購(gòu)房者多了一些理性。

　　誰(shuí)在推波助瀾

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，新增貸款投放量很大，但主要反映個(gè)人住房消費(fèi)的居民新增中長(zhǎng)期貸款占比并不高，6月全國(guó)新增貸款15304萬(wàn)億元，新增的居民中長(zhǎng)期貸款僅占13.65%，7月全國(guó)新增貸款，新增的居民中長(zhǎng)期貸款1887億元迅速提高到53%，之后數(shù)月都維持了相當(dāng)高的比例。到了10月，新增貸款從9月的5164億又直降一半，僅2530億，但居民中長(zhǎng)期貸款增加1386億元，占總新增貸款比例從39%提高到54.78%。

　　在房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款中，個(gè)人貸款二季度增長(zhǎng)了17.8%，三季度增長(zhǎng)30.1%；開(kāi)發(fā)貸款二季度增長(zhǎng)20.5%，三季度增長(zhǎng)25.3%。