房價(jià)在2009年一路飆升，人人都說開發(fā)商賺取了暴利。那么在代理商眼中，開發(fā)商又是通過什么手段來謀取暴利呢?最近就有一位代理商大膽拋出言論，曝光了房地產(chǎn)開發(fā)商慣用的十大驚天狠招。作為代理商，他們熟知房屋交易中的諸多“貓膩”，也能夠指導(dǎo)購房者該如何防范。

　　1、空手套“白狼”

　　一些本不是從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，或者以前是做裝飾業(yè)務(wù)的人，稍微了解了房地產(chǎn)方面的知識，知道其中的豐厚利潤，于是注冊一家房地產(chǎn)公司，然后掛著國有或合資的大牌子來掩人耳目。還有一種現(xiàn)象，個(gè)人所有或個(gè)人承包公司，掛靠在某大型公司的名下，建設(shè)資金完全靠購房者預(yù)付的購房款完成樓盤開發(fā)。

　　危害：這樣的公司往往在后期資金不足，無法按期將房子交付使用，購房者買了這樣的房子，將會(huì)麻煩不斷。

　　對策：購房者在購房前一定要摸清開發(fā)商的背景，查明其主管部門、注冊資金及建設(shè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)資格證書等情況。

　　2、大打概念牌

　　一些開發(fā)商為了吸引購房者，總要打出比實(shí)際情況好上幾倍的廣告，尤其是顧客關(guān)心的地段問題，往往要把自己開發(fā)的地段說得非常優(yōu)越;說交通便利，距離城市核心商圈僅多少多少站路，直令人心馳神往。

　　比如距離東湖若干千米遠(yuǎn)，說有觀湖房，實(shí)際上就靠東湖一邊的幾個(gè)高層樓層看得見，80%的樓層看不到東湖;比如距離地鐵千把米，地鐵還是10多年以后的事情，廣告中吹噓地鐵從樓邊經(jīng)過。

　　危害：購房者若沖著廣告中注明的東西買房，很多都會(huì)大呼上當(dāng)。

　　對策：購房者不要受廣告誘惑，要進(jìn)行實(shí)地考察?？梢缘絿敛块T了解城市的規(guī)劃，有些地段目前較偏，但隨著城市的發(fā)展，其繁華可能只是三兩年的時(shí)間;有的地段當(dāng)時(shí)確實(shí)很不錯(cuò)，但未來可能拆遷，其優(yōu)勢不復(fù)存在。

　　3、調(diào)高樓盤容積率

　　開發(fā)商為了極大地發(fā)揮土地的效益，還千方百計(jì)地改變土地的用途。在這方面，開發(fā)商可運(yùn)用的手法就更復(fù)雜了。

　　調(diào)高容積率是壓縮樓盤成本的重要手段。規(guī)劃和城建部門制定有樓盤的容積率，而有“實(shí)力”的開發(fā)商會(huì)通過特殊的途徑，打通主管部門的關(guān)系，以多種理由把樓盤的容積率調(diào)高，按自己的意圖規(guī)劃，更改房屋間距與房屋高度的比例。還有，通過改變土地使用性質(zhì)等方法，達(dá)到將宅基地樓等變換成商住樓，以牟取暴利。

　　危害：按規(guī)定，房屋間距與房屋高度的最低比例是1︰1，因?yàn)榉孔拥拈g距直接影響著居室采光、通風(fēng)、視野和綠化，而有的房地產(chǎn)公司為減少成本、追求利潤，隨意縮小房子的間距，會(huì)給居住者帶來許多不便，同時(shí)房產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值也相應(yīng)降低。購房者千萬要看清購房合同。

　　對策：對照購房合同，發(fā)現(xiàn)問題，立即找開發(fā)商理論，或者向市開發(fā)辦舉報(bào)。

　　4、使用年限縮水

　　按照有關(guān)法律，不同用途房屋的土地使用年限是不同的，一般商業(yè)用房的使用年限是40年，居民居住的年限是70年，其它如文化體育等用地的年限是 50年。但有的開發(fā)商開發(fā)居住樓盤時(shí)，少拿10年、20年的使用時(shí)間，將土地的使用年限縮短，可對購房者說是70年，其目的是少交納國家土地出讓金。

　　還有的開發(fā)商在銷售方式上混淆用途，比如推出的“商住兩用房”，開發(fā)商宣稱購得此類房既可以辦公，也可以用于個(gè)人居住。而這種兩用房如果在居住的過程中用于商業(yè)，就變相逃避了另外30年的國家土地出讓金的交納。

　　危害：縮短使用時(shí)間年限，購房者會(huì)損失不少，因?yàn)樽约簳?huì)提前交納國家土地出讓金。

　　對策：一定要查看開發(fā)商的“五證”，或者到規(guī)劃部門、開發(fā)部門了解，樓盤的使用年限是否縮水。

　　5、在面積上做手腳

　　在面積上做手腳是開發(fā)商的小伎倆，他們在套內(nèi)面積縮水，分?jǐn)偯娣e搞誤差。購房者入住后才發(fā)現(xiàn)總面積比合同上標(biāo)明的差了很多，還有的整體面積相差無幾，但在具體的結(jié)構(gòu)上做了手腳。

　　另外，開發(fā)商會(huì)將居民委員會(huì)、會(huì)所算入購房者的住宅面積或公攤面積。

　　危害：無論是面積縮水，或者面積增加，都會(huì)使購房者遭受損失。

　　對策：如果用卷尺丈量，發(fā)現(xiàn)面積縮水，可以要求測繪部門進(jìn)行重新測繪。對于將不該算進(jìn)面積的地方，開發(fā)商算了，購房者可以據(jù)理力爭，或者向開發(fā)部門反映。

　　6、自己的房子自己買

　　“自己的房子自己買”是抬高房價(jià)的方法之一，樓盤預(yù)售時(shí)，公司的資金非常緊張，這時(shí)候開發(fā)商買下一些相對好銷的房子，甚至整個(gè)“雪藏”幾個(gè)單元甚至一整幢樓，對開發(fā)商來說，不僅可以用微弱的利息套現(xiàn)，而且在樓盤銷售的中后期抬高房價(jià)。

　　具體操作方法是這樣的，開發(fā)商開出假的銷售單據(jù)給自己的親戚朋友，讓他們作為房屋的購買者，并把房屋的價(jià)格盡量抬高。因?yàn)殂y行放貸給個(gè)人購房的利息極低，首付不高，每個(gè)月的還款更是有限，而只要開出相關(guān)證明，銀行就會(huì)把這套房屋的全款打到開發(fā)商的賬戶上。

　　樓盤做好后，開發(fā)商只要到銀行辦理一下退房手續(xù)，樓盤就又可以上市出售了。這時(shí)，樓盤配套齊全，各種功能具備，房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于剛開盤的價(jià)格。而開發(fā)商這樣既套了現(xiàn)金，方便了自己開發(fā)房子，樓盤又賣了好價(jià)錢。

　　7、安排“房托”買房子

　　這是以前開發(fā)商經(jīng)常玩的套路。安排“房托”買房子，就是開發(fā)商找一個(gè)“房托”，來買開發(fā)商的房子，然后進(jìn)行倒賣。當(dāng)然，這些“房托”都是自己的親戚朋友，所得的利潤都會(huì)進(jìn)開發(fā)商的腰包，即使不進(jìn)開發(fā)商的腰包，這個(gè)肥水也不會(huì)流進(jìn)外人的“田”里。

　　安排“房托”倒賣自己的房子，操作方式比較簡單，有一些開發(fā)商可以說是“玩”得非常熟絡(luò)，一套戶型比較好的房子，會(huì)安排“房托”轉(zhuǎn)手幾次，房子價(jià)格漲得離譜。

　　比如一套房子最開始18萬元起賣，“房托”買后，轉(zhuǎn)手把房子賣給另一個(gè)“房托”，這時(shí)，價(jià)格達(dá)到23萬元。這個(gè)“房托”也不會(huì)真的要房子，他會(huì)立即把房子轉(zhuǎn)賣給下一個(gè)“房托”，達(dá)到28萬元。這個(gè)“房托”如果把房子賣給真正的購房者，價(jià)格絕不會(huì)低于28萬元，有的達(dá)到30多萬元。這其中，經(jīng)“房托”操作后，房價(jià)漲了10多萬元。

　　8、延遲開盤好賺錢

　　中國人歷來有一個(gè)習(xí)慣，買東西喜歡跟風(fēng)湊熱鬧，一聽說哪個(gè)樓盤看房、買房的人很多，那些想買房者便躍躍欲試了。開發(fā)商正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，在營銷方式上狠狠地“玩”購房者?！　”热鐫h口有一個(gè)樓盤因?yàn)槠涠ㄎ粸檫m宜白領(lǐng)居住的小戶型，去年初，開發(fā)商稱起價(jià)在3500元/平方米左右，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)開盤時(shí)間是去年底，可是樓盤修建好了，竣工備案證也拿了，就是遲遲不開盤，而只是搞內(nèi)部認(rèn)購。此時(shí)，起價(jià)已經(jīng)上升到了4100元/平方米。

　　開發(fā)商拿到了預(yù)售許可證不開盤，先搞內(nèi)部認(rèn)購，這種做法并不違規(guī)。開發(fā)商的基本做法是：先不公開銷售，搞內(nèi)部認(rèn)購，過一段時(shí)間宣稱房子已經(jīng)不多了，再不登記，開盤時(shí)想買也買不到了，而且現(xiàn)在通過內(nèi)部認(rèn)購的房子價(jià)格相對較低。開盤以后，房價(jià)鐵定要漲。這樣營銷，令一些購房者趨之若騖。

　　還有的開發(fā)商為了給大家一個(gè)總是開盤的印象，明明幾個(gè)可以一次性推出的樓盤，分幾批推出，這樣最大的好處是，后面開盤的房子都可以提價(jià)。

　　9、“外援”是假，提升名氣是真

　　有一些人總認(rèn)為外國的月亮比中國的圓，開發(fā)商利用人們的這種心理，宣傳時(shí)說公司請了“外援”，比方說是洋人設(shè)計(jì)、請了深圳的物業(yè)管理等。

　　實(shí)際上，開發(fā)商說建筑設(shè)計(jì)是美國、加拿大等國家的公司，這是不可能的。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)規(guī)定，外資設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)參與一個(gè)樓盤的建筑設(shè)計(jì)，必須和國內(nèi)的一家設(shè)計(jì)公司來共同設(shè)計(jì)。很多時(shí)候，真正做出房子設(shè)計(jì)的就是國內(nèi)公司，弄個(gè)外國名字，只是滿足購房者“外國的月亮比中國的圓”的心理?！　∥飿I(yè)管理也一樣，不少小區(qū)所稱的身政的物業(yè)管理，其實(shí)只是購買了這家知名物管的名號，該公司一般不會(huì)來親自服務(wù)?！　∵€有另一種情況，開發(fā)商在國外或者香港、深圳注冊一家公司，然后讓這家公司負(fù)責(zé)樓盤的設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等工作。實(shí)際上呢，國外或者香港、深圳的公司是個(gè)空殼。

　　10、小紅旗的奧秘

　　每個(gè)樓盤預(yù)售時(shí)都有銷控表，銷控表是售樓處張貼的樓盤銷售進(jìn)展的信息表?？蓜e小看了這個(gè)普通的表，其實(shí)它的意味比較多。　　購房者看中一套南北通透、臥室雙朝陽的房子，但銷控表卻會(huì)顯示該戶型的房子已經(jīng)售出。售樓小姐同時(shí)會(huì)一個(gè)勁兒向他推薦其他戶型較差的房子。

　　這其中的奧秘就出在銷控表的小紅旗上。其實(shí)，一般情況下，開盤沒幾天，或者還沒開盤，開發(fā)商就會(huì)人為地在銷控表上插上不少紅旗，以顯示樓盤銷售旺盛。其目的一是把那些比較好銷的主推經(jīng)典戶型“雪藏”，差一點(diǎn)的房源先處理掉，好的留到現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)加價(jià)出售。二是贏利更多。開發(fā)商在開盤時(shí)，一般會(huì)把價(jià)格定得低一些，但通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，卻是高價(jià)格了。

　　當(dāng)然，售樓小姐會(huì)根據(jù)顧客的買房意愿、可接受的價(jià)格等因素，適時(shí)運(yùn)用小紅旗戰(zhàn)術(shù)，適當(dāng)調(diào)整一些好的戶型出售。