目前,我國(guó)房?jī)r(jià)與收入比處于高位狀態(tài),在這樣的環(huán)境下,我們?yōu)楹畏且ベI房呢?我認(rèn)為,我們可以改變一下住房消費(fèi)思路,除了買房,租房也是合理的住房消費(fèi)形式。
國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式,是以住宅套價(jià)的中值,除以家庭年收入的中值。
家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入,通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。在發(fā)達(dá)國(guó)家,統(tǒng)計(jì)家庭年收入只要看納稅記錄就很清楚,但在中國(guó)情況要復(fù)雜得多。
按照國(guó)際慣例,目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為,房?jī)r(jià)收入比在3---6倍之間為合理區(qū)間,如考慮住房貸款因素,住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。
我國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比是不平衡的,中小城市的房?jī)r(jià)收入比多在六倍以上,屬于房?jī)r(jià)過(guò)高的范疇,據(jù)調(diào)查,全國(guó)大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6倍,其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了20甚至更高。
房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)有嚴(yán)格內(nèi)涵的概念,具體應(yīng)用時(shí)要注意其到底是什么情況下的房?jī)r(jià)收入比。在西方,房?jī)r(jià)收入比有新建住宅的(新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易),所選取的房?jī)r(jià)是中位數(shù)價(jià)格,家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國(guó)的住宅是按照平方米價(jià)格交易而不是按照套來(lái)交易,又由于納入中國(guó)家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入中的一部分,因此即使是北京市這樣相對(duì)發(fā)達(dá)的城市,其房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算結(jié)果也存在很大差異,更為橫向比較帶來(lái)了困難。
國(guó)內(nèi)目前流行的4至6倍的說(shuō)法,據(jù)考證是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬先生(AndrewHamer)在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí),提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例,哪知道這個(gè)比例對(duì)中國(guó)產(chǎn)生了這么大的影響。
房?jī)r(jià)收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政策和土地使用政策的影響和調(diào)控。中國(guó)目前具有社會(huì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的特點(diǎn),其房?jī)r(jià)收入比和住房自有化率帶有東歐國(guó)家的特點(diǎn),因?yàn)樽≌瑑r(jià)格很快市場(chǎng)化了,但居民家庭的收入?yún)s要逐步市場(chǎng)化,即便是當(dāng)前的住房自有化率比較高,也是原公有住房短期內(nèi)轉(zhuǎn)化的結(jié)果。西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)告訴了我們一個(gè)并不深?yuàn)W的道理,買房和租房,都是住房消費(fèi)的形式,為什么一定要買房住才“正確”呢?中國(guó)在城鎮(zhèn)住房制度改革過(guò)程中,為了把住房作為消費(fèi)品推向市場(chǎng),采取了出售公有住房的政策,這無(wú)疑是非常正確的。但公有住房出售基本結(jié)束后,是否就應(yīng)該還住房消費(fèi)以本來(lái)面目了呢?我認(rèn)為是時(shí)候了,買房住和租房住都是住房消費(fèi)的合理形式,并沒(méi)有絕對(duì)的好壞之分。