最近，數(shù)據(jù)顯示北京、上海以及深圳出現(xiàn)了價量齊跌局部現(xiàn)象，很多人認(rèn)為這是一種市場的拐點(diǎn)，其實(shí)，這是不正確的，一葉知秋的片面思維可能對會誤導(dǎo)整個全局。

從現(xiàn)實(shí)來看，樓市的量價關(guān)系很復(fù)雜，因?yàn)闃鞘械墓┙o與需求的長期不平衡決定了樓市進(jìn)入長期的上漲通道，而在短期內(nèi)，由于價格選擇有效需求的原因，供需可能就會出現(xiàn)幾種情形，表現(xiàn)為量價齊升、量價穩(wěn)定以及量價齊跌或者量跌價升或量升價跌。

其中，我們很期望供需在短暫的場景下達(dá)到一種均衡，這種均衡表現(xiàn)為價格穩(wěn)定和成交量的穩(wěn)定，在市場上是比較平穩(wěn)，比如今年三四月份，這種可以看到是短暫的平衡。

量升價跌出現(xiàn)在去年年底到今年年初，房地產(chǎn)的價格逐步下降，一些剛性需求開始入場，抄底的資本開始行動，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了回籠資金只能降價銷售，左手換右手的操作思路即加速資金回籠好拿地也促使不少企業(yè)降低價格，再加上國家的稅收減免政策減少了房價的成本，這一切都是量升價跌的合力。樓市出現(xiàn)真正的小陽春，很多人后悔沒有在這個時候入市。

量價齊升是從今年五月份開始的，隨著市場的升溫以及投機(jī)的入場，樓市呈現(xiàn)出量價齊升的局面。特別是大量的信貸資金出現(xiàn)后，原非房企的國企和央企拿地，一些行政單位也紛紛入市，比如25個部委涉及房產(chǎn)門，還有很多希望資源為王以獲得保值和升值投資者都出來了，樓市成為資本的最后避風(fēng)港；而且，剛性需求隨著投資性的需求的增加而增加，這樣就形成了量價齊升的格局。

隨著量價齊升階段的到來，市場雙方都在估算價格是否合理，賣方不想低價賣了，因?yàn)榉吭丛絹碓缴?，去年年末由于大家對市場的預(yù)判有誤，開工量很少，樓盤成為稀缺，開發(fā)商有一種捂盤惜售的傾向。特別是土地沒有搶到，都被大型國企搶跑了，他們要想生存，只能抱著國企和央企的腿，去合作開發(fā)。因此，地王的出現(xiàn)迫使價格上升，而開發(fā)商存量樓盤越來越少，新增樓盤越來越少，而買方發(fā)現(xiàn)，價格升的太快，一方面是一部分買方就陷入了觀，另一方面是前期一部分剛性需求和投資需求得到滿足，渴望投資購房的需求在減少。這個階段出現(xiàn)了價升量跌的情況，而這種情形出現(xiàn)在7月和8月份。

隨著量跌價升階段的到來，一部分購房者陷入了觀望也讓另一部分購房者遲疑不定，而存量樓盤越來越稀少，推出的優(yōu)勢樓盤不足，供給不足必然導(dǎo)致量跌，但這個時候就出現(xiàn)很奇怪的現(xiàn)象，一種是因?yàn)楣┙o少了會促使價格上升，但是由于前期的價格上升的很快，這個時候要緩一緩；于是表現(xiàn)的增速放緩；另一個情形是量沒了，就無所謂價格了，也就是說，樣本減少，很可能出現(xiàn)局部性的量跌價跌的現(xiàn)象，這就是所謂一些媒體報道的量價齊跌的情況。從理性分析的角度是這樣一種情形，事實(shí)上的情形是這樣的：

“金九銀十”剛開場，京滬深樓市卻交出了并不樂觀的數(shù)據(jù)。9月第三周，北京商品住宅期房簽約總量跌破2000套，日均簽約跌破300套，創(chuàng)下3月份以來的日均成交量新低。上海方面，根據(jù)易居中國報告，9月第一周(8月31-9月6日)全市僅有13個住宅樓盤推出19.79萬平方米新房源，直接影響后市成交量；第二周，全市成交量下滑14.27%，為32.64萬平方米。盡管有專家樂觀估計，9月第二周增大的供給量可以令第三周成交量有所回升，但到第三周，上海商品住宅成交再次環(huán)比下降4.22%，為31.26萬平方米。價格方面，在8月10至16日那周創(chuàng)下19603元的商品住宅歷史最高均價之后，上海豪宅成交潮隨之退熱。商品住宅的平均成交價格持續(xù)4周回落，9月第二周均價15353元/平方米，到第三周小幅回升1.42%，為15571元/平方米。最早開始樓市調(diào)整的深圳同樣頹勢明顯。上周深圳一手房市場僅成交631套，創(chuàng)下今年以來的新低，與一周環(huán)比降幅達(dá)到20.4%。一手房成交均價也環(huán)比下降了3.5%，僅為18368元/平方米。

從上述的數(shù)據(jù)可以看出，三大龍頭城市在價格和量能上都有所謂放緩，但這是局部的現(xiàn)象，也構(gòu)不成趨勢，只能說樓市在單邊上漲之后技術(shù)上需要修正，而且主要是供給短暫不足導(dǎo)致量能萎縮以及資本供應(yīng)面最近出現(xiàn)的微調(diào)導(dǎo)致這樣短暫的局面出現(xiàn)。前段時間，筆者多次指出，金九銀十能否實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)不重要了，因?yàn)槿甑耐疽呀?jīng)實(shí)現(xiàn)過了，該收割的已經(jīng)收割差不多了，金九已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的收獲期，而且很多開發(fā)商根本就是沒有東西可以收割，所以，金九泡湯是一種假象，從長期來看，因?yàn)槲覀兊臉鞘姓w處于一個供不應(yīng)求的階段，大拐點(diǎn)難形成。