樓市或?qū)⒃佻F(xiàn)拐點(diǎn) 金九銀十恐成黃粱夢

2009年09月10日 10:11
來源:互聯(lián)網(wǎng)

     7月份以來,國內(nèi)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)“價(jià)漲量縮”行情,業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,傳統(tǒng)旺季“金九銀十”恐將成黃粱一夢。專家認(rèn)為,當(dāng)前樓市的量價(jià)關(guān)系表明前期透支的征兆,樓市已經(jīng)走到了一個岔道口,或?qū)⒃俅斡瓉砉拯c(diǎn)調(diào)整期。

  “價(jià)漲量跌”又見觀望起

  有國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的深圳市房地產(chǎn)市場,成交量連續(xù)兩個月減少,房價(jià)卻仍保持攀升勢頭。據(jù)深圳市國土房產(chǎn)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年8月,深圳市一手房成交4114套,環(huán)比7月成交的5501套減少了25%,8月銷售面積為38.60萬平方米,環(huán)比下降42%。銷售均價(jià)為18380元/平方米,已突破了2007年10月的歷史高位17350元/平方米。

  全國樓市銷售也出現(xiàn)同步下滑現(xiàn)象。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測顯示,在8月份監(jiān)測的30個城市中,僅有8個城市商品住宅成交面積環(huán)比上升,不到城市數(shù)量三分之一,30個城市總成交面積環(huán)比下跌約11.18%。

  從供應(yīng)情況來看,8月份,各城市庫存量繼續(xù)下滑,如福州、廣州等城市已經(jīng)降到歷史較低水平,市場供應(yīng)偏緊;從成交價(jià)格來看,8月份各城市住宅成交均價(jià)仍以上漲為主,特別是在重點(diǎn)監(jiān)測的10個城市中,能監(jiān)測到價(jià)格的7個城市除天津、重慶外,其他城市住宅成交價(jià)格均出現(xiàn)不同幅度的上漲,其中漲幅最為明顯的為深圳、上海,分別為15.29%與6.48%。

  據(jù)中國指數(shù)研究院的相關(guān)分析,近兩個月來,大部分重點(diǎn)城市成交面積明顯下滑,這一方面是受淡季影響,另一方面,由于去年壓抑的剛性自住需求在上半年成交量擴(kuò)大后逐漸消耗,而在房價(jià)已推至較高水平下,持幣觀望再次出現(xiàn)。

  “金九銀十”恐成黃粱夢

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市又見“觀望”的本質(zhì)是有效購買力的嚴(yán)重不足。加上央行在貨幣政策上近期出現(xiàn)細(xì)微變化,流動性收緊導(dǎo)致的購房貸款收緊、項(xiàng)目貸款收緊等信號令市場感到絲絲涼意,樓市傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”恐將成黃粱一夢。

  目前,房價(jià)總體已達(dá)到歷史高位。孫飛(孫飛博客)認(rèn)為,過高的房價(jià)已經(jīng)鉗制了原本的剛性需求,有效購買力被大面積壓制。9月3日是2009北京秋季房展的第一天,參展的項(xiàng)目和參觀的人數(shù)雖和今年春季房展時相差不大,但房價(jià)卻較春季房展時飛漲了30%至40%,而首日成交額和成交面積較春季房展會下降了30%和47.6%。

  海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(楊紅旭博客)分析認(rèn)為:“今年3月到8月的房地產(chǎn)市場已經(jīng)偏熱,成交量非常大,已經(jīng)透支了‘金九銀十’的能量,難再現(xiàn)熱潮。”自2005年以來,上海已連續(xù)四年都沒出現(xiàn)明顯的“金九銀十”現(xiàn)象。

  “拐點(diǎn)”很可能今年底出現(xiàn)?

  在當(dāng)前的樓市格局下,盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,開發(fā)商目前的資金狀況良好,9、10兩月的房價(jià)總體還會繼續(xù)上升,但價(jià)格上漲的慣性不會持續(xù)太久,種種跡象表明,樓市的拐點(diǎn)很可能在年底出現(xiàn)。

  中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦說,今年樓市已經(jīng)歷了5個月的連續(xù)暴漲,接下來該出現(xiàn)拐點(diǎn)調(diào)整的時候了。國土資源部于9月1日正式下發(fā)通文,要求地方全面清理批而未用土地,并明確提出,在9月份對用地供地率仍未明顯提高的地區(qū),將暫停對該地區(qū)建設(shè)用地審批的受理。這對拿了“地王”的開發(fā)商來說,不啻為一記當(dāng)頭棒喝。

  楊紅旭認(rèn)為,市場成交量已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn),6月份達(dá)到成交最高峰,七八月份持續(xù)下滑,9月份還將延續(xù)這個勢頭。但是價(jià)格拐點(diǎn)還早,如果變化快的話是今年年底,也有可能出現(xiàn)在明年一季度。

  全國工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生表示,她認(rèn)為今年年底時,房價(jià)將會出現(xiàn)調(diào)整,但不會出現(xiàn)深入下跌,因?yàn)?ldquo;開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)接上,他資金鏈不緊繃,他可以不降價(jià),慢慢賣”。

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