2003年，福州樓市迎來四處“征戰(zhàn)”的溫州炒房團。在他們的“炒作”下，2003年~2006年福州的房價漲幅一路領(lǐng)先全國。而今5年過去了，作為“神州行”的重要一站，福州似乎逐漸在被溫州炒房團“拋棄”。福州日益走穩(wěn)的房價以及各種宏觀政策的出臺，使得溫州客不得不及早拋出“燙手山芋”，全線撤出福州。

然而，福州僅僅是他們?nèi)珖鲬?zhàn)的一個縮影。近幾年，由于各地政府的大力“堵?lián)簟?，溫州炒房團在北京、上海等一線城市的征戰(zhàn)已經(jīng)接近尾聲。于是，二、三線城市成了新的選擇。

征戰(zhàn)：福州房價被炒高150%

在溫州炒房團大規(guī)模出現(xiàn)的2003~2006年，福州的房價漲幅曾一路領(lǐng)先全國。記者在福州多天走訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在福州絕大多數(shù)樓盤價格比溫州客南下炒房前漲了100%以上，部分甚至達到了150%。

在炒房團進軍福州的同時，福州的開發(fā)商也開始“遠征”溫州，頻頻在各種房產(chǎn)推介會上出現(xiàn)。據(jù)曾經(jīng)在溫州推介過樓盤的福州某房產(chǎn)公司銷售經(jīng)理介紹，當(dāng)時他曾創(chuàng)下過3小時簽出10套的紀(jì)錄。據(jù)知情人士介紹，當(dāng)時甚至有福州房產(chǎn)公司拿著合同到溫州一村莊，一夜簽下近千萬的購房清單。

據(jù)福州市民朱先生介紹，2003年他以2000元/平方米的價格在福州金山購得一套三房兩廳。2004年該樓盤二期開始出售，均價為2700元/平方米。而此時，溫州人已經(jīng)成為購買此樓盤的主力軍。

在溫州客的炒作下，房價水漲船高，為了滿足自住需求，朱先生的親戚在2006年8月以4700元/平方米的價格購得金山一處120平方米住房，這比朱先生2003年購房時的單價高了整整135%。

上萬人撲向福州

2003年，在福州談生意的汪先生發(fā)現(xiàn)，與普通沿海城市相比，福州的房產(chǎn)價格只及溫州、寧波等地的四分之一(當(dāng)時溫州的房價約為7000-8000元/平方米)。他小試牛刀，以2300元/平方米的價格在福州鼓山買下兩套房子。兩個月之后，其家族又湊集資金100萬，在同一樓盤再下10套。

福州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易登記中心的葉光前在他寫的《溫州人買走福州多少房》中稱，2003年全年及2004年1～2月，溫州人在福州市區(qū)共購買商品房372宗，金額1.52億元。該中心統(tǒng)計資料顯示：2004年第一季度，溫州人在福州的買房交易量共計1072宗，交易總面積12萬平方米，購房資金4.6億元，外省人在福州購買的比例為11.6%，溫州人的購買比例為5.81%。也就是說，兩個外省人在福州購房，就有一個是溫州人。

“溫州人鄉(xiāng)土情結(jié)很重，我買了這里的房子，就會把親戚朋友帶過來，要投資一起投，要撤離一起撤?！蓖粝壬烙嫞瑴刂萑嗽诟Ｖ葙I房最高峰時達萬人。據(jù)福州21世紀(jì)不動產(chǎn)工作人員回憶，2004年前后，溫州人在福州買的一手房占總數(shù)的30%-40%以上。

房價“漲得慢”

2004年，崇尚“短快”投資的溫州商人在陸續(xù)交房后，開始把手中的房源在中介處掛牌銷售。據(jù)福州東區(qū)一房產(chǎn)中介介紹，當(dāng)時接到的單子中，80%以上來自溫州人，“當(dāng)?shù)赜袆傂孕枨蟮馁彿空叽蠖嗍窃跍刂萑耸稚腺I房子?！?/P>

“買房半年后，市場價才漲了7、8百元，而在溫州，一個月漲2000元是常有的事?！?004年下半年，因為福州房子“漲得慢”，汪先生萌生拋售的念頭。2004年底，他以3200元/平方米的價格賣掉了手上的4套房子；2005年，他又分別以3900、4200元/平方米的價格賣出五套?！艾F(xiàn)在還在中介掛牌兩套，我的心理價位是5400元，如果有人要，可以再低?！?/P>

據(jù)他介紹，從2005年開始，由于福州房價的漲幅不如預(yù)期，溫州客已經(jīng)陸續(xù)撤出，“現(xiàn)在只剩做長線的少數(shù)散客?！?/P>

國家政策出得緊

除了對福州房價的漲幅“不滿意”之外，一系列宏觀政策的出臺也一定程度上遏制了炒房行為。

為遏制炒房行為，福州市房地產(chǎn)管理部門規(guī)定，從2007年11月1日起，福州市商品住宅期房將不得轉(zhuǎn)讓，商品住宅預(yù)售合同原則上不得辦理注銷登記。這項規(guī)定直指“通過更名預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓期房”的炒房客，溫州人則首當(dāng)其沖。

“從去年年底以來，溫州人已經(jīng)不買期房了?！边@是在端午節(jié)期間，記者從樓盤銷售人員那兒聽到最多的一句話。福州各區(qū)新盤售樓部也反應(yīng)，現(xiàn)下的購房者大多處于觀望狀態(tài)，當(dāng)年一周內(nèi)全部房源售磬的情況已經(jīng)成為歷史。

據(jù)了解，在上述規(guī)定執(zhí)行之前，一些炒房者利用政策漏洞，既達到炒房目的，又逃避高額稅費。而新規(guī)規(guī)范了商品住宅預(yù)售合同變更和注銷登記管理，維護市場正常交易秩序，引導(dǎo)市場健康發(fā)展，穩(wěn)定房價。

溫州客為賣房催得急

“耐不住了，溫州人這次是有點急了?！狈慨a(chǎn)代理人潘剛承認(rèn)最近被客人(溫州商人)逼得有點緊。他表示，國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，銀行利率的不斷上調(diào)，原先依靠銀行貸款或是民間借貸的溫州商人不得不考慮出售房子?！暗陀谑袌鰞r出售的情況并不少見?！?/P>

3年前，潘剛受溫州客人的委托，在福州代理近70套房子的買賣，從2007年下半年開始，隨著二手房交易的“不景氣”，他的客人們有點慌了，考慮全線撤出，“現(xiàn)在我手上的房源僅有8套”。

據(jù)介紹，在其接觸的溫州人投資中主要分為兩類，一類是家底豐厚的，10套20套的買，這類投資者有實力，投資心態(tài)也穩(wěn)定，這些人大多在去年就抽離了資金，還沒來得及轉(zhuǎn)手的都打算做長線投資；還有一類是散戶，資金不充裕，會用有限的資金先付訂金或首付，在多個項目“下注”炒短線，如果房子無法及時脫手，銀行的貸款和民間的利率無疑成為最大風(fēng)險。

現(xiàn)狀：大量資金撤出一線城市

一、二手房倒掛

一邊是緊急拋售、全線撤離的溫州炒房團，另一邊是在炒高的房價下，持幣觀望的福州市民。5月份再次流拍的兩塊土地，使得福州開發(fā)商不得不重新掂量當(dāng)年是引“郎”入市，還是引“狼”入室。

“現(xiàn)在的樓價還是太高了！我2004年剛畢業(yè)時，買不起房；到了2008年，我好不容易存了10萬，卻發(fā)現(xiàn)還不夠付首付了。畢業(yè)四年，我的月薪不過漲了50%，可是房子卻漲了100%?！蹦晷剿娜f的福州白領(lǐng)小許如是說。

市場數(shù)據(jù)顯示，去年年底以來，福州市場二手房交易量一路走低，至今還在低谷徘徊。記者在多日的采訪中發(fā)現(xiàn)，為了實現(xiàn)現(xiàn)金流良性循環(huán)，福州不少開發(fā)商推出各種優(yōu)惠措施，使得部分新盤的房價有較大幅度的下降，福州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了少見的“一二手倒掛”現(xiàn)象，二手房的價格反而高于一手房的價格。

物業(yè)虧本撤退

一個不愿透露姓名的福州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)公司高層在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，溫州炒房團的“炒作”對于福州市民的買房有很大的負(fù)面作用。

他坦言，部分依靠溫州客的炒作支撐的樓盤，當(dāng)下都出現(xiàn)了不同程度的問題，給后期管理帶來極大不便。

據(jù)記者觀察，在溫州人買房較為集中的福州金山區(qū)域，均不同程度地出現(xiàn)了物業(yè)費交納率低、自住率低等問題。來自福建物業(yè)管理協(xié)會方面的消息顯示，目前大部分的福州物業(yè)公司面臨虧損，今年年初以來，更有超過10家的物業(yè)公司撤出小區(qū)。

據(jù)悉，物管費交納率低于80%在福州部分小區(qū)已經(jīng)形成常態(tài)。據(jù)金山區(qū)某物管人員介紹，“由于溫州炒房客不在福州，房子空置三四年，至今沒交一分管理費。這給物管運營帶來很大的壓力?！?/P>

轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市

越來越多的投資者正以現(xiàn)實的成本支付炒房帶來的高昂代價。曾經(jīng)席卷全國的溫州房產(chǎn)投資熱日漸式微。最近有媒體指出，溫州炒房團正在大幅拋售在北京、上海等一線城市的房源，那么他們下一步將進軍哪里呢？

來自溫州的林冰告訴記者，他從2003年靠300萬滾雪球，滾出了上海、北京等地的近10套房源，但從2007年開始他不再對一線城市樓市進行投資，他認(rèn)為資金從一線城市退出已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

早在今年年初，他與其背后的資本團隊就已經(jīng)將眼光投向了二、三線城市?！拔覀冃陆诤系闹曛薜鹊啬孟铝藥滋追孔?，那里的房子現(xiàn)在還是兩三千?！?/P>

據(jù)了解，除了住宅之外，中小城市的商業(yè)地產(chǎn)也是他們關(guān)心的，在華東、華南的熱潮之后，華中或許將成為他們的征戰(zhàn)的下一塊“疆土”。

頻遭政府“堵?lián)簟?/STRONG>