外資推動(dòng)，中型規(guī)模，特色突出，規(guī)?！翱s水”……這一系列關(guān)鍵詞，或許能讓正飽嘗資金饑渴的內(nèi)地房企找到一片屬于自己的“綠洲”。其中和外資合作是把“雙刃劍”。在外資伙伴的推動(dòng)，乃至追逼下，融資急迫的開發(fā)商不得不強(qiáng)行“縮水”上市。

規(guī)?？s水

或許難以避免

自恒大地產(chǎn)IPO擱置后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的海外上市似乎“疑無路”。在巨大的資金壓力下和外資伙伴的推動(dòng)下，不少開發(fā)商始終尋找“柳暗花明”的機(jī)會(huì)。河南的建業(yè)地產(chǎn)啟動(dòng)上市程序，以及廈門的寶龍集團(tuán)傳出上市消息，讓內(nèi)地房企看到了重新打開海外資本市場(chǎng)大門的一線生機(jī)。

與恒大地產(chǎn)等內(nèi)地房企動(dòng)輒10多億美元的融資規(guī)模不同，這兩家企業(yè)不約而同地采取了降低身價(jià)的手法。有消息聲稱，資產(chǎn)高達(dá)70億元的建業(yè)地產(chǎn)，其融資規(guī)模僅逾2億美元，較之前透露的融資規(guī)?！翱s水”不少。而名下物業(yè)資產(chǎn)估值在500億元上下的寶龍集團(tuán)，據(jù)傳融資規(guī)模也只有約3億美元。有分析師指出，近期市況波動(dòng)，加上宏觀經(jīng)濟(jì)和地震等諸項(xiàng)因素影響，內(nèi)地房地產(chǎn)股票總體仍不被看好，調(diào)低的標(biāo)準(zhǔn)與幅度是與市場(chǎng)情況相適應(yīng)的，這也有助于企業(yè)增加投資吸引力。

此外，建業(yè)地產(chǎn)的底氣在于，作為一家區(qū)域性房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，其對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的專注頗受投資者青睞。建業(yè)地產(chǎn)當(dāng)家人胡葆森在談及企業(yè)未來發(fā)展策略時(shí)曾一再?gòu)?qiáng)調(diào)，IPO上市之后仍將以河南作為發(fā)展基地，“以鄭州為中心，圍繞該地的300公里半徑范圍，將會(huì)是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)所在地?！倍鴮汖埣瘓F(tuán)成功引入私募基金，以及將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為賣點(diǎn)，也似乎為其將來IPO的成功增添了幾份勝算。

建業(yè)樣本

勝在專注當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)
 
作為今年首個(gè)有望成功登陸港股市場(chǎng)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)無論是過去還是未來，皆強(qiáng)調(diào)專注于本地開發(fā)。根據(jù)其招股書說明，建業(yè)地產(chǎn)目前在河南省擁有43個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，已實(shí)質(zhì)性擁有的土地儲(chǔ)備建筑面積約480萬平方米。建業(yè)地產(chǎn)CEO兼執(zhí)行董事王天也表示，公司將力爭(zhēng)成為河南省當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)發(fā)展商。

對(duì)于河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，建業(yè)地產(chǎn)的當(dāng)家人胡葆森樂觀表示，河南省的城市化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，仍然有著較大的發(fā)展空間。針對(duì)目前出現(xiàn)的許多城市房產(chǎn)價(jià)格回落的情況，胡葆森解釋說：“河南省的情況不太一樣，自住需求高達(dá)98%以上，而且在今年一季度，從當(dāng)?shù)氐某山粌r(jià)格和面積來看，仍然在平穩(wěn)上升，因此不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)行為?！?

一位投行人士告訴記者，專注于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，通常會(huì)擁有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和人脈資源，在未來發(fā)展項(xiàng)目上顯得較有勝算?！岸?，那些在全國(guó)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎沒有了，對(duì)于投行來說，區(qū)域性的領(lǐng)頭型企業(yè)也不失為好的選擇?！?

關(guān)于在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，胡葆森非常樂觀。以目前市場(chǎng)最為關(guān)心的企業(yè)信貸問題為例，胡葆森指出，正是基于公司在當(dāng)?shù)氐牧己藐P(guān)系和表現(xiàn)，目前建業(yè)地產(chǎn)在省城的貸款標(biāo)準(zhǔn)采取的是基準(zhǔn)利率，與一些房企只能獲取上浮利率的貸款相比，有著顯而易見的優(yōu)勢(shì)。“目前河南省已出現(xiàn)了不少兼并機(jī)會(huì)，對(duì)于建業(yè)地產(chǎn)來說，IPO將有助于順利把握兼并機(jī)遇，從而完成收購(gòu)?！?

寶龍經(jīng)驗(yàn)

引入私募+商業(yè)地產(chǎn)

而對(duì)于一直低調(diào)運(yùn)作的廈門寶龍集團(tuán)來說，引入美國(guó)一家私募基金的做法，意味著其上市步伐明顯加大。據(jù)了解，在獲取2億美元的注資之后，寶龍集團(tuán)將在二、三線城市以每年獲取5至6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的速度快速擴(kuò)張，并爭(zhēng)取將旗下的商業(yè)地產(chǎn)打包上市。

與大部分赴港上市的內(nèi)地房企情況不同，據(jù)了解，寶龍集團(tuán)僅是將運(yùn)作成熟的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市，其未來定位并非房地產(chǎn)開發(fā)商，而是運(yùn)營(yíng)商。據(jù)公開資料顯示，該公司的開發(fā)模式是：除了將少部分面積出售之外，大部分項(xiàng)目均采取持有運(yùn)營(yíng)的方式。經(jīng)歷了10多年的開發(fā)累積之后，寶龍集團(tuán)名下已經(jīng)擁有商業(yè)地產(chǎn)面積350多萬平方米。而在引入私募基金之后，預(yù)計(jì)更可以達(dá)到600萬平方米。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從寶龍集團(tuán)的項(xiàng)目操作來看，由于地理位置通常較為理想，商業(yè)項(xiàng)目升值很快。將運(yùn)作成熟的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包上市，而且是多個(gè)成熟項(xiàng)目，會(huì)具有很大的投資吸引力。

寶龍集團(tuán)董事局主席、總裁許健康早先曾經(jīng)透露，在未來3至5年內(nèi)，寶龍集團(tuán)每年將新增城市中心地帶項(xiàng)目5至6個(gè)。如果該企業(yè)赴港上市成功，將成為第一個(gè)真正意義上的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)。