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    房價影響成疑 土地交易能否滿足開發(fā)成謎團

    上半年土地拍賣"冰火兩重天" 商住用地僅成交6宗

    土地流拍蔓延一線城市，“地王”轉(zhuǎn)讓暗流涌動

    “面包”賣不出去，“面粉”也沒有人敢要，這是目前全國一線城市出現(xiàn)的“土地流拍”現(xiàn)狀。“面粉”買來了，卻沒有錢做成“面包”，趕緊賣了認栽，這是潛伏在房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂之前的自救暗流。

    有業(yè)界人士透露，此前廣州的一個地王，最近正談轉(zhuǎn)讓的事情，考慮如何退地。SOHO中國公司總裁潘石屹對此表示，那些在2007年高價拿地的房地產(chǎn)公司有多少家足額付清了地價款？只能以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表現(xiàn)出來?！狙由扉喿x：國土局：城八區(qū)土地儲備今年新增加850公頃】

    從土地流拍到無奈退地，誰將是下一個被轉(zhuǎn)讓的“地王”？

    一線城市土地流拍危情

    廣州、深圳、上海、北京，中國最重要的四個一線城市從今年開始土地流拍的新聞就沒有間斷過。

    6月30日，廣州今年上半年的最后一次土地拍賣冷淡收場：推出的3幅地塊，1幅流拍、2幅以底價成交。根據(jù)廣州有關(guān)部門統(tǒng)計，今年上半年，廣州土地一級市場僅出讓8宗商住地塊，還不到去年同期的一半；成交量僅為50萬平方米，是近三年來同期最低水平，只完成全年供地計劃的15%.

    深圳第二季度共掛牌出讓34宗土地，只成功出讓了24宗，其他的10宗土地可能需要重新掛牌。4月8日，位于寶安和龍崗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房產(chǎn)交易中心進行掛牌出讓。掛牌截止時間結(jié)束后，只有振業(yè)地產(chǎn)以6.9億元總價拿下了龍崗一宗建筑面積逾24萬平方米的地塊；另外4宗因競買開發(fā)商少或無人出價而繼續(xù)流拍。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年全國一線城市有超過40塊土地流拍。甚至有跡象顯示，流拍已經(jīng)開始向二線城市蔓延。著名房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)戴德梁行對此分析認為，土地屢屢流拍，說明在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷情況下，開發(fā)商普遍遭遇到了資金緊張的問題。即使地價回落，如果開發(fā)商對大勢走向沒有十足的把握，也不敢貿(mào)然拿地，因為資金鏈的流暢是開發(fā)商的命脈。

    瘋狂拿地釀成退地悲劇

    2007年是房地產(chǎn)行業(yè)最為瘋狂的一年，直線飆升的房價、市場哄搶房屋的場面讓開發(fā)商看到了地產(chǎn)行業(yè)似錦的前景。有些公司不惜傾家蕩產(chǎn)來拿地，“地王”被頻頻刷新，面粉比面包還貴。潘石屹坦言，去年開發(fā)商投入買地的資金達到3萬億元，超過房地產(chǎn)全年的銷售收入。

    而小企業(yè)退出得早，番禺某民營房地產(chǎn)老板馮慶華告訴記者，從去年開始他們就沒有拿地，今年也不準(zhǔn)備拿地，今年壓力最大的可能就是去年的“地王”得主。

    狂潮退卻就能看得見誰在裸奔。最近在上海出現(xiàn)的“普陀地王”退地讓人后怕。2007年曾以1億凈資產(chǎn)拿下11億“普陀地王”的上海志成因未能及時交清地款被迫退地。早在2007年9月，普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊終以11.04億元一錘定音，超出底價3.14億元近3倍，折合樓板價約1.64萬元/平方米。

    同在去年9月，福建融信地產(chǎn)以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得白馬路地塊，成為轟動一時的福州“地王”，樓面地價高達9953元/平方米。到今年3月初，融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價拍得的土地退還。

    潘石屹對此表示，開發(fā)商要與地方政府協(xié)商，要么退地，要么沒收定金，要么延長出讓金支付時間。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，目前的“退地”現(xiàn)象主要是由于近兩年開發(fā)商在全國范圍內(nèi)瘋狂拿地所致?，F(xiàn)在國家的政策是囤地企業(yè)必須在兩年之內(nèi)完成地塊開發(fā)。與此同時，去年所拍賣取得的土地，按行業(yè)慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，去年盲目擴張囤地的企業(yè)必然面臨巨大的資金鏈壓力。

    融資困境觸發(fā)轉(zhuǎn)讓高峰

    事實上，近期，各地產(chǎn)權(quán)交易所大量土地轉(zhuǎn)讓公告相繼出現(xiàn)。以北京為例，僅5月和6月兩個月內(nèi)，就有7塊土地發(fā)布了出讓信息，這些地塊均通過出讓100%公司股權(quán)的方式進行轉(zhuǎn)讓，出讓土地的總占地面積為120萬平方米。

    許多知名房地產(chǎn)公司都正加入到轉(zhuǎn)讓項目或者股權(quán)的大潮中?；浐赀hA日前發(fā)布公告顯示，公司下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年5月14日在東莞市與北京萬信投資發(fā)展有限公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，以500萬元的價格受讓后者持有的東莞市萬科置地有限公司50%的股權(quán)。

    而在廣州，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，此前的地王也面臨協(xié)議轉(zhuǎn)讓的可能，這也是開發(fā)商資金出現(xiàn)緊張的無奈之舉。

    從事土地經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒表示，最近不停地奔波于廣州、北京、沈陽幾個城市，洽談土地轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。楊少鋒表示，去年開發(fā)商盲目囤地達到高潮，今年面臨融資環(huán)境愈加惡劣與國土部清查囤地的雙重壓力，又不得不把自己囤積的土地“吐”出來，導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓高峰出現(xiàn)。

    但困境還是難以根本扭轉(zhuǎn)，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年中國招拍掛出讓土地收入超過9000億元，而2006和2005年分別為7600億和5800億，這決定了土地儲備的資金沉淀不斷增加。雖然銀行貸款發(fā)放總量實際上并沒有縮小，但銷售萎縮帶來的資金緊缺變得日益嚴(yán)峻。鐘偉表示，這種情況將足以使得至少20家大型房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。