是2007年市場(chǎng)太瘋狂，激情過(guò)后注定趨于平淡？還是2008年上半年市場(chǎng)在大的市場(chǎng)背景下成交量嚴(yán)重萎縮，市場(chǎng)略顯“灰暗”？從目前市場(chǎng)狀態(tài)看，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控洗禮，濟(jì)南下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入更為規(guī)范、理智的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與理性購(gòu)買(mǎi)的心理也將施以開(kāi)發(fā)商更大的壓力。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商氣勢(shì)奪人，不斷擴(kuò)充占有率，下半年市場(chǎng)品牌價(jià)值將進(jìn)一步加強(qiáng)，“開(kāi)盤(pán)集中，放量加大”將成為市場(chǎng)供應(yīng)的主要特點(diǎn)。 

上半年供應(yīng)集中轉(zhuǎn)向下半年 

2008年初，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況初步統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)在700萬(wàn)平左右，然而從上半年供應(yīng)狀況看，市場(chǎng)放量最多在270萬(wàn)平左右，大部分的供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)在下半年釋放。一些地產(chǎn)企業(yè)上半年的開(kāi)盤(pán)計(jì)劃因市場(chǎng)影響紛紛轉(zhuǎn)向下半年，供應(yīng)井噴將成為下半年樓市一重要現(xiàn)象。 

調(diào)研中獲悉，下半年開(kāi)盤(pán)的地產(chǎn)項(xiàng)目真可謂比比皆是。海爾綠城將在10、11月份開(kāi)盤(pán)；中齊他山、未來(lái)城也將推出新房源；明湖天地有5萬(wàn)平米住宅部分推出；魯商置業(yè)常春藤項(xiàng)目新推別墅片區(qū)，其濟(jì)南全民健身中心項(xiàng)目的寫(xiě)字樓也將在下半年高調(diào)入市；假日麗景一期8萬(wàn)平方米住宅；齊魯澗橋三期組團(tuán)等多個(gè)項(xiàng)目都將在下半年開(kāi)盤(pán)。 

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，由于上半年成交量不足導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)喪失信心，一些項(xiàng)目由上半年的開(kāi)盤(pán)計(jì)劃轉(zhuǎn)戰(zhàn)到下半年，下半年供應(yīng)量將較為集中。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的問(wèn)題不是房?jī)r(jià)問(wèn)題，而是由于消費(fèi)者觀望氣氛濃厚導(dǎo)致成交量下跌，只有成交量回升了，市場(chǎng)才有望回暖。這種集中供應(yīng)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，必定使?jié)戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入比拼“內(nèi)功”的時(shí)代，一些延期開(kāi)盤(pán)的地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)刻處于調(diào)整備戰(zhàn)狀態(tài)。 

下半年需求自住為主 

受“90/70”政策的影響，中小戶(hù)型依然是下半年市場(chǎng)的主力產(chǎn)品，在受到總房款的影響下，功能型兩居，緊湊型三居都將成為購(gòu)房者青睞的產(chǎn)品。其中海爾綠城和未來(lái)城部分公寓將以精裝修的雅居完美姿態(tài)呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前。 

在市場(chǎng)大環(huán)境下，從全國(guó)來(lái)看高端住宅產(chǎn)品受到的影響最小，省城地產(chǎn)的高端別墅產(chǎn)品在下半年也陸續(xù)推出新品。據(jù)悉，三聯(lián)彩石山莊將在下半年推出6萬(wàn)平方米，其中包括花園洋房、雙拼聯(lián)排別墅及多層帶電梯住宅。外海蝶泉山莊c組團(tuán)則將推出120套排屋。 

在市場(chǎng)需求方面，通過(guò)最近的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)我們發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)中的剛性需求依然很旺盛，改善居住條件為購(gòu)買(mǎi)目的的需求依然存在，這些需求的釋放與增加都將支撐濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格保持平穩(wěn)。