今年上半年，房地產(chǎn)商期待的“回暖”和“旺季”并沒(méi)有真正出現(xiàn)，“銷售萎縮”和“資金緊張”成為了行業(yè)的兩大主題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為103.08，比5月份回落0.26點(diǎn)，比去年同月回落0.55點(diǎn)，這已是該指數(shù)連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比回落，并首次出現(xiàn)了同比下滑。顯然，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整中，地產(chǎn)商“冷市”謀變也將是必然的趨勢(shì)。

近期，SOHO中國(guó)（00410.HK）旗下的三里屯項(xiàng)目開(kāi)盤一周預(yù)售43.5億元，銷售率近50%；為這種謀變做了某種注解，商業(yè)地產(chǎn)或許是一大避風(fēng)港。此次三里屯SOHO良好的銷售業(yè)績(jī)也正是來(lái)自于商業(yè)和寫(xiě)字樓部分。

房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)曾讓很多香港的地產(chǎn)商折戟，但是，以恒隆和新鴻基為代表的香港地產(chǎn)公司，將商業(yè)地產(chǎn)（也叫出租物業(yè)或是持有型物業(yè)）作為是整體資產(chǎn)的重要組合，用以平衡開(kāi)發(fā)物業(yè)的波動(dòng)性，是地產(chǎn)低谷階段抗擊行業(yè)周期的有力工具。

現(xiàn)在，內(nèi)地不少有實(shí)力的企業(yè)正在加大商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)配置，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以便在周期波動(dòng)中預(yù)留足夠的安全邊際。比如中糧置業(yè)就計(jì)劃，在未來(lái)5年內(nèi)，發(fā)展6至8個(gè)以“大悅城”為統(tǒng)一品牌的商業(yè)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士指出，在國(guó)內(nèi)高通脹將會(huì)持續(xù)的預(yù)期下，缺少穩(wěn)妥投資渠道，也使得購(gòu)買優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)地產(chǎn)成為一種投資選擇。

如果說(shuō)，地產(chǎn)投資一定程度上向商業(yè)地產(chǎn)傾斜是一種謀變的策略，那么經(jīng)營(yíng)理念的變化，則可能是一種戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)型。

隨著央行最近超常規(guī)上調(diào)準(zhǔn)備金率，銀行收縮銀根，開(kāi)發(fā)商可貸資金的供應(yīng)進(jìn)一步減少。而市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷，使地產(chǎn)商資金回籠的速度也在快速下降。相應(yīng)的，很多地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、存貨周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)均不容樂(lè)觀。

因此，目前房地產(chǎn)商的整體經(jīng)營(yíng)普遍趨于“謹(jǐn)慎”，“穩(wěn)健”代替“擴(kuò)張”成了當(dāng)務(wù)之急。除了奉行謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)策略、放緩擴(kuò)張速度以外，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念也逐步從“土地為王”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金為王”。

曾經(jīng)，資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)公司盛行凈資產(chǎn)價(jià)值（NAV）估值法，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地儲(chǔ)備趨之若鶩。但是，高價(jià)競(jìng)得大量土地儲(chǔ)備，正在成為地產(chǎn)公司的負(fù)擔(dān)，如果房?jī)r(jià)下行，那么這些土地將“套牢”開(kāi)發(fā)商。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地節(jié)奏明顯減緩；現(xiàn)金流管理重新提上了議事日程。

而從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的層面，不少開(kāi)發(fā)商在目前的行業(yè)環(huán)境中，分散項(xiàng)目的區(qū)域分布，適度進(jìn)行其他行業(yè)的股權(quán)投資，也是平滑風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。

有專家指出，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)資源的獲取和組織企業(yè)，資源獲取能力是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基礎(chǔ)，而資源的運(yùn)用和整合能力是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)的資源，無(wú)非就是土地和資金，當(dāng)資金和土地成本均達(dá)到高位時(shí)，開(kāi)發(fā)商真正的競(jìng)爭(zhēng)力便不是通過(guò)土地儲(chǔ)備的增值來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是資金周轉(zhuǎn)和土地開(kāi)發(fā)速度的優(yōu)勢(shì)。

由此，行業(yè)變局也將包括整合與洗牌。在自動(dòng)淘汰機(jī)制下，小型的、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好的房地產(chǎn)公司將會(huì)破產(chǎn)或被兼并；有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)則將通過(guò)并購(gòu)和重組，逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高資源獲取能力。（林喆）