一邊是樓價下跌30%~50%，一邊是寫字樓租金持續(xù)上漲，沉寂與火爆交互支撐著金融震蕩下的胡志明市房地產(chǎn)市場。

越南6月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，胡志明市一類寫字樓月平均租金已上漲至每平方米80美元，排名全球第13位。

自2009年1月1日起，越南房地產(chǎn)的大門將向世界敞開——“有條件允許外國人在越南購房”。來自越南官方的統(tǒng)計，已有超過10億美元的資金站在市場的門口。越南房地產(chǎn)的未來將走向何方？

炒房是富人的游戲

在過去幾年里，越南被稱為繼中國之后最有投資價值的市場，房價連續(xù)以每年20%以上的速度攀升。2007年，越南房價大幅攀升，有的漲幅達到駭人的300%~400%。

一個被廣泛引用的數(shù)據(jù)是，胡志明市中心的房價達到了每平方米5000美元，商業(yè)地產(chǎn)的價格超過了東京銀座和紐約第五大道。僅在四個月前的2月13日，越南CBRE公司還預報越南2008年不動產(chǎn)需求量激增、房地產(chǎn)市場將較去年活躍，為何又忽然出現(xiàn)了30%~50%的跌幅呢？是什么影響了越南樓價的波動？

王慶波認為，房價上漲與越南人對黃金的追捧熱情相關(guān)?！氨热缯f你買房子、買土地，一般人會問你這塊地值多少黃金。”王慶波說，“越南這個國家是將黃金看成是第二種、第三種可以流通的貨幣來對待的。所以越南有黃金存款利率，黃金跟美元可以在市場上直接兌換?！边^去幾年黃金本身上漲了3倍，房價也必然水漲船高，這是美元貶值造成全球通貨膨脹的一個縮影。其次，越南的股市一度虛高，越南人炒股賺了錢，又習慣投資房產(chǎn)。

世邦魏理仕研究部近期發(fā)布了最新的研究成果，匯總了截至2008年3月31日的過去12個月中租金最貴及租金增長最快的全球市場跟蹤調(diào)查的結(jié)果。報告顯示，胡志明市在該時間段內(nèi)租金增長最快，增幅高達94%，成為全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L最快的城市。美國不動產(chǎn)服務公司Cushman&Wakefield認為，胡志明市寫字樓租金持續(xù)走高是由于越南經(jīng)濟發(fā)展和外國直接投資增長迅速，對寫字樓的需求量很大，市場由此供不應求。

越南投資網(wǎng)CEO李偉認為，“由于政府對外資在越南購房的限制導致需求無處釋放，從而帶動了租金上漲的火爆局面?！?

越南法律規(guī)定，外國人不能在越南買房，所以如果外商在越南開公司找辦公室通常只能采取租賃的方式，或者以當?shù)卦侥先说拿x買房。由于后者存在一定的法律風險，所以越南的購房主力主要是當?shù)氐母蝗耍峭赓Y。因此，房價下跌影響的也主要是這部分當?shù)氐母蝗?，對越南普通居民來說通常該買不起的還是買不起。

富興美是由臺灣中央貿(mào)易開發(fā)公司興建的一個越南居住示范區(qū)，是當?shù)氐母蝗藚^(qū)，房價最高時達到每平方米2500~3000美元，現(xiàn)在是每平方米1500~1800美元，下跌了35%~50%。但這對于月薪200美元左右的普通白領(lǐng)來說，還是太貴了。

胡志明市的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)明顯的地域分化，如第一郡的平均房價要遠高于第五郡。普遍認為，胡志明市高檔商品房價格大約跌了30%~50%，中低檔的房子的價格則沒有跌這么多。

越南中國商會會長楊真認為，越南房價的下降主要是受銀行緊縮貨幣政策的影響，“在如此高的利率和通脹下，地產(chǎn)市場的沉寂不可避免?！?

在此之前，依靠銀行貸款是越南本土地產(chǎn)開發(fā)和代理商們的通行辦法是，一些開發(fā)商甚至70%~80%的項目資金都來自于借貸。但是現(xiàn)在，由于政府采取緊縮貨幣政策，只允許借貸項目30%的資金，各商業(yè)銀行的最高貸款利率由原來的18%調(diào)高到21%。炒房者失去資金支持，又背負了很重的利息，只好紛紛拋售以緩解壓力，從而導致了樓價大跌。

在降溫中發(fā)展

為了避免炒房族給銀行經(jīng)營帶來風險，越南政府在采取緊縮貨幣政策的同時還出臺了專門針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

據(jù)越南中國商會胡志明市分會副會長兼秘書長孫巖介紹，從2009年1月1日起，政府將對高檔商品房的二手交易征收高達25%的“房地產(chǎn)交易稅”，并剛剛出臺了如何界定高檔、中檔、低檔住宅的細則，同時要求不準賣樓花，商品房至少打好地基、建到與地面平齊，才能銷售。

面對同樣飆升的建材價格，越南政府也狠下“連環(huán)殺手锏”。越南政府控制新投資、新開發(fā)的項目，除了國家重點的項目，暫時不批或者押后批，同時控制對房地產(chǎn)商的貸款，使建材需求量降下來。而且，政府還要求越南水泥總公司，將北方過剩的水泥調(diào)運到南方，緩解南方水泥供應的緊張局面。

據(jù)中國建筑工程總公司越南分公司的總經(jīng)理余索介紹，前段時間越南工程量大，中間商見有利可圖，便大量進口鋼材，并囤積居奇?，F(xiàn)在供過于求，鋼價下跌，中間商又想把囤積的鋼材出口到國外去。胡志明市最近已敦促國家禁止鋼材的再出口。余索說，目前，胡志明市內(nèi)囤積的鋼材多達120萬噸，越南全國囤積的鋼材多達230萬噸，這一數(shù)量已相當于越南一個季度的鋼材銷量。迫于降價風險，中間商只能開閘放賣，目前越南的鋼材價格已回落至1000美元/噸。

盡管外國人在越南購房的政策還尚待時日，但大量外資已經(jīng)以產(chǎn)業(yè)資本的方式進入越南的房地產(chǎn)業(yè)。

來自越南官方的消息顯示，除了現(xiàn)在興建的高級公寓項目外，新加坡Keppel Land將興建第二郡高級都市區(qū)、第七郡居民區(qū)等項目。其他各國房地產(chǎn)公司預計在越南的不動產(chǎn)市場投資則預計將達10億美元。胡志明市不動產(chǎn)協(xié)會則表示，協(xié)會近期已經(jīng)接待了許多來自韓國、新加坡和馬來西亞等國的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)代表，了解胡志明市的投資機會。如果本土地產(chǎn)商的資金匱乏情況持續(xù)下去，半年后，外國投資者就可以低價購買國內(nèi)企業(yè)的項目，地產(chǎn)市場也有可能被再次拉動。