在限外政策落地后，前兩年頻施大手筆整體收購、風(fēng)光無限的海外資本，今年上半年表現(xiàn)不溫不火。在已經(jīng)宣布成功的幾宗交易中，除了在今年2月德國私募基金收購普陀長風(fēng)“旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)”一幢辦公樓物業(yè)，5月美國投資基金“亞太置地”旗下亞太置地有限公司以44.38億元人民幣，拿下和記港陸位于上海長樂路的“世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)”，全球資產(chǎn)管理巨頭黑石集團(tuán)以11億元買下上海市長壽路一商務(wù)樓三宗之外，僅有香港建設(shè)收購四川北路108號(hào)地塊（原弘基休閑廣場(chǎng)）這一港資背景的整體收購勉強(qiáng)入列。

從數(shù)量上分析，今年海外資本在大宗辦公樓收購方面的積極性，似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于去年和前年。但業(yè)內(nèi)人士分析，上半年交易不溫不火，并非資本對(duì)上海寫字樓興趣的集體“退潮”，而是多種原因共同形成的，例如上海核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)偏緊，新政策下海外資本進(jìn)入審批時(shí)間被拉長，難度也較大，延緩了收購步伐等，并不能草率得出境外資金大規(guī)模撤離中國內(nèi)地樓市的結(jié)論。

事實(shí)上，今年上半年宣布即將進(jìn)入和加大投入的外資“新老面孔”很多，疑似談判的項(xiàng)目也不在少數(shù)。因此，分析現(xiàn)有的幾宗滬上辦公樓被資本整體收購交易，還是能夠?yàn)槲覀兲峁┮恍╅喿x資本市場(chǎng)的重要參照物，其中也必然昭示了一些走勢(shì)及特點(diǎn)。

2008年2月27日，德國私募基金在上海出手收購的坐落于普陀長風(fēng)生態(tài)園區(qū)的“旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)”辦公樓，這宗由高力國際促成的辦公樓交易，原產(chǎn)權(quán)方是旭輝集團(tuán)，項(xiàng)目可建設(shè)用地總面積45626平方米，總建筑面積約114065平方米，其中商業(yè)及辦公約6萬平方米，公寓式酒店約5萬平方米。此次投資交易僅限于上述物業(yè)當(dāng)中的一宗辦公樓，不涉及其他物業(yè)。

今年以來，歐洲的機(jī)構(gòu)投資者對(duì)上海的投資興趣濃厚，僅以德國為例，繼德國的德意志銀行difa基金和北歐金融集團(tuán)seb旗下房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)之后，收購“旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)”辦公樓部分的私募基金成為第三支完成資本交易的德國基金。高力國際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳表示，在最近發(fā)生的這宗交易中可以發(fā)現(xiàn)，由于滬上甲級(jí)寫字樓仍舊稀缺，海外資金的焦點(diǎn)由原來的市中心區(qū)域擴(kuò)展至一些市中心邊緣地帶的新興區(qū)域，如北外灘、竹園、五角場(chǎng)以及長風(fēng)公園等區(qū)域的項(xiàng)目將會(huì)進(jìn)入投資者的視野。加上后續(xù)供應(yīng)相對(duì)充足，很有可能成為外資爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)寫字樓的新一輪主戰(zhàn)場(chǎng)。

2008年3月20日，香港建設(shè)以7億元取得原弘基廣場(chǎng)地塊另外三成權(quán)益，使其在該項(xiàng)目中的總權(quán)益增加至六成，總值為15.2億元。該項(xiàng)目位于四川北路108號(hào)地塊，靠近“北外灘”中心地段，總面積為26788平方米，主要由兩座不高于120米的辦公室大樓及一個(gè)購物商場(chǎng)組成。2005年，中建蛇口發(fā)展公司以11.4億元的價(jià)格獲得前述地塊，成為當(dāng)時(shí)的天價(jià)“地王”后，該地塊為了避免被收回的厄運(yùn)，在開工大限將至前進(jìn)行了多次轉(zhuǎn)讓。

如今，以香港建設(shè)15.2億元占60％股份計(jì)算，地塊總價(jià)值已經(jīng)達(dá)到25.3億元，已經(jīng)翻了一倍之多。事實(shí)上，四川北路108號(hào)地塊按目前的地價(jià)為25.3億元來計(jì)算，其樓板價(jià)加上建筑及隱性成本，相對(duì)整個(gè)區(qū)域來說已處于高位，再加上該地塊拍賣時(shí)較晚，后又幾經(jīng)易手，使得土地使用年限大幅縮水，一度不被外界看好，但從香港建設(shè)三成持有到六成持有的舉動(dòng)來看，二度增持反映了資本對(duì)傳統(tǒng)核心區(qū)域項(xiàng)目的渴求。

對(duì)此，第一太平戴維斯中國區(qū)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理簡可分析，項(xiàng)目的位置、項(xiàng)目的潛力和可塑性，是資本選擇項(xiàng)目時(shí)比較看重的。

cbd中心或者接近c(diǎn)bd區(qū)域的項(xiàng)目依然十分受歡迎；交通便利程度，則關(guān)系到項(xiàng)目在租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)以及未來的升值空間；具有可改造或重新裝修的可能，契合未來商業(yè)規(guī)劃的項(xiàng)目，往往更具吸引力。

世邦魏理仕辦公樓部董事楊松也持類似的觀點(diǎn)：“更多的基金偏向于投資次甲級(jí)的有待改造、提升空間較大的項(xiàng)目，除了看中上海國際化大都市的地位和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，這些項(xiàng)目所在商務(wù)辦公的氛圍更好，需求也更旺盛，投資回報(bào)率相對(duì)更高?！?

此外，處于穩(wěn)步上升階段的上海辦公樓市場(chǎng)，其高成長前景也刺激著投資者的神經(jīng)。因此，在資本持續(xù)涌入、熱情不減的情況，任何一個(gè)傳統(tǒng)核心區(qū)域辦公樓產(chǎn)品，都有出現(xiàn)“天價(jià)”整體收購的可能。

5月，李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說吧)誠旗下上市公司和記港陸宣布，將旗下位于上海長樂路的寫字樓世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)以44.38億元人民幣售予亞太置地有限公司，買家亞太置地是一家致力于房地產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的美資投資基金公司。

最近，另一則整體收購辦公樓交易則已確認(rèn)為全球資產(chǎn)管理巨頭黑石基金所為，6月5日，黑石集團(tuán)以11億元買下上海市長壽路一商業(yè)項(xiàng)目，這是黑石集團(tuán)在中國樓市的首單買賣。該項(xiàng)目于2006年被馬來西亞林氏家族旗下的卓越金融（0727.hk）購入，卓越金融隨后對(duì)該物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模翻新并購回出售店鋪，將近兩年時(shí)間之后，黑石以11億元購得該項(xiàng)物業(yè)90%股權(quán)，剩余10%的股權(quán)仍由卓越金融持有。