與前兩年相比，今年上半年政府出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，算得上相對(duì)平靜的一年，出臺(tái)的政策并不多，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻普遍地感受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的威力——來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)表明，今年1月至5月，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%、20.9%，集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。

調(diào)控組合拳威力顯現(xiàn)

全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)的普遍下跌，是近年來(lái)政府持續(xù)不斷采取宏觀調(diào)控政策的結(jié)果。特別是近兩年，政府改變房地產(chǎn)調(diào)控思路，從穩(wěn)定房?jī)r(jià)和完善住房保障制度兩方面著手，取得了目前良好的效果。

尤其是2007年下半年以來(lái)，無(wú)論是央行連續(xù)六次加息，還是“提高第二套房貸首付比例”，或是《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的出臺(tái)，這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，給當(dāng)時(shí)正處于非理性的中國(guó)樓市當(dāng)頭澆了一瓢冷水——從去年11月份開(kāi)始，全國(guó)一些主要城市樓市進(jìn)入調(diào)整期，銷量出現(xiàn)大幅下降，次前一直上漲的房?jī)r(jià)得到有效的遏制。

從2007年3月18日起，5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，12月21日，2007年央行已連續(xù)進(jìn)行6次加息。在經(jīng)過(guò)了6次加息后，房貸消費(fèi)者開(kāi)始面臨巨大的成本累積風(fēng)險(xiǎn)，特別是部分大戶型持有者；在銷售周期本來(lái)就長(zhǎng)的情況下，為了盡快出售，其心理價(jià)位有所松動(dòng)。

2007年8月13日，國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))的出臺(tái)，使解決低收入家庭住房困難被納入政府公共服務(wù)職能，政府住宅調(diào)控思路在2007年發(fā)生了標(biāo)志性的轉(zhuǎn)變，即加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，建立梯級(jí)住房保障體系，實(shí)行住房分類供應(yīng)體制。

2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號(hào)文)，政策要求：對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房，首付不低于四成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸；嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，項(xiàng)目資本金不達(dá)35%，不得發(fā)放貸款等。

這三個(gè)標(biāo)志性的宏觀調(diào)控政策，對(duì)2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，為樓市進(jìn)入調(diào)整期提供了保證。提高第二套房首付比例和連續(xù)六次加息，讓房產(chǎn)投資客投資成本大增，不得不大舉撤離樓市；嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，銀根緊縮政策對(duì)資金完全依賴銀行貸款的開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)異于釜底抽薪；而“90平方米的中小戶型占七成”政策的出臺(tái)，切實(shí)降低了住房總價(jià)，優(yōu)化了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；國(guó)務(wù)院出臺(tái)解決低收入家庭住房困難的意見(jiàn)，原建設(shè)部發(fā)文要求擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，全國(guó)所有城市建立了廉租住房制度。

“緊箍咒”將愈勒愈緊

截止目前，今年上半年政府出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控屈指可數(shù)，除今年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》之外，并未有具體的進(jìn)一步宏觀調(diào)控政策出臺(tái)。這是得益于此前的房產(chǎn)調(diào)控政策隨著逐步落實(shí)已經(jīng)取得了初步的效果。

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

在今年初的政府總理工作報(bào)告會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶表示，2008年，根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀調(diào)控任務(wù)的要求，今年要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面，堅(jiān)持嚴(yán)把土地、信貸閘門(mén)和市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，特別是要加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目新開(kāi)工條件，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。

從中不難看出，中央對(duì)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)偏熱、尤其是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面相當(dāng)不滿意，2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)或升級(jí)勢(shì)在必行。具體反映在執(zhí)行層面，將會(huì)包括兩個(gè)方面，一方面繼續(xù)強(qiáng)化落實(shí)已出臺(tái)的政策，另一方面延續(xù)2007年調(diào)控政策的趨勢(shì)，2008年的調(diào)控政策只會(huì)更加嚴(yán)厲。2008年房地產(chǎn)調(diào)控效果將更為顯著，樓市“緊箍咒”將愈勒愈緊。顯然，擠出樓市多年累積的泡沫，保持健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的常態(tài)。（張智）