中國二、三線城市，或已成為地產(chǎn)商規(guī)避“調(diào)控寒冬”的理想陣地。
無錫市無疑是長三角地區(qū)一個值得關(guān)注的范本。在7月6日召開于無錫的中國房地產(chǎn)高峰論壇中，幾位國內(nèi)地產(chǎn)“大佬”的發(fā)言里，均提及了無錫市長談到的“幸福指數(shù)”。
“無錫市領(lǐng)導(dǎo)介紹了無錫的情況，按面積算，無錫只相當(dāng)于北京的一個
區(qū)，但去年GDP全國排名第9，和北京只差幾位，北京任何一個區(qū)都比不上無錫，但是無錫的房價卻很便宜。”北京市華遠集團總裁任志強表示。
北京國際城市發(fā)展研究院院長連玉明對本報記者介紹：“人均GDP接近10000美元的無錫，其平均房價剛剛突破5000元/平方米，北京的人均GDP是7000-8000美元，但是房價已經(jīng)是15000多，可見無錫市人民的幸福指數(shù)有多高?！?/P>
需求不受宏調(diào)影響
北京市銀信房地產(chǎn)有限公司董事長張民耕亦對本報表示，無錫去年的人均可支配的收入突破了20000元，按房價均價6000元計算，一套100平米的房子60萬，只是一個三口之家年收入的十倍?！氨本?、上海這類城市，購房潛力不如無錫這樣的二線城市?！?/P>
抑制一線城市地產(chǎn)發(fā)展，除了房價與購買力因素之外，自然還有土地的制約，大城市的現(xiàn)實情況顯而易見，可用的土地越來越少，逐步走向稀缺。
北京萬通地產(chǎn)股份有限公司董事長馮侖坦言，目前全國住宅均價8000元以上的城市，都有一股向下的拉力，人均GDP在4000美元左右的城市，其房價依舊在上漲，因為這些城市城市化進程相對較慢、他們有拆遷、改善居住和城鎮(zhèn)人口增長帶來的住房需求。
作為城市戰(zhàn)略專家的連玉明也對本報分析道：“世界的城市化進程的一個模式，首先是先積聚，然后輻射，先大城市，然后是中等城市，目前中國的城市化程度已經(jīng)達到44%左右，在40%-60%之時，就進入由大城市輻射中等城市的周期之中。
為了觸摸中國城市化進程調(diào)整的脈搏，張民耕曾做了一次嘗試。
“前幾年我到山東，選擇了離海岸線200公里以外，經(jīng)濟相對落后的菏澤蓋房子，當(dāng)時菏澤沒有小高層，沒有電梯住宅，住宅區(qū)內(nèi)沒有園林和管理，我們帶去的是開發(fā)水準(zhǔn)和北京旗鼓相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品，菏澤的需求一下子就迸發(fā)出來?！?/P>
張民耕分析，二三線城市對住房需求是極為實在的剛性需求，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民和商人有錢以后都到縣城購房，而縣城人有錢以后就到地級市，地級市的富人前往省城發(fā)展。
“二、三線城市不僅有內(nèi)在的需求，同時這個需求受宏觀調(diào)控影響較小，中型城市，比如無錫受宏觀調(diào)控的影響就不是很大。二、三級城市會成為住宅市場的堅實基地?！睆埫窀f。
一線或向二線倒流
從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來看，二三線城市發(fā)展依舊緩慢，根據(jù)仲量聯(lián)行的分析，目前中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況分為三個階段：其中合肥、南昌、昆明等城市商業(yè)地產(chǎn)處于休眠期；無錫、寧波、哈爾濱、濟南、長沙等城市商業(yè)地產(chǎn)處于導(dǎo)入期，而天津、重慶、沈陽、大連、蘇州、武漢和南京的商業(yè)地產(chǎn)處于成長期。
仲量聯(lián)行華東區(qū)總經(jīng)理Eugene Tang認(rèn)為，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)蘊藏的潛力值得大型投資機構(gòu)關(guān)注，部分二、三線城市的經(jīng)濟增長速度甚至高于北京、上海等一線城市，潛在的消費能力驚人。
而對于城市選擇的標(biāo)準(zhǔn)，每個地產(chǎn)商都有其一套衡量指標(biāo)。易居中國董事長周忻也透露，曾經(jīng)到無錫的江陰市做地產(chǎn)調(diào)研時，發(fā)現(xiàn)其GDP和人均收入水平已經(jīng)達到二線城市水平，但是這個城市商品房沒有存量，使大家十分吃驚。
在7月1日啟動的滬寧城際鐵路開工總動員儀式，又為長三角的發(fā)展前景注入新機，在2010年該線通車后，這個位于滬寧城際鐵路線沿線的中端城市，其前往南京或上海的時間只需要30分鐘左右。
張民耕告訴記者，長三角將會形成一個以上海為核心的城市帶，隨著高速公路和城際軌道的發(fā)展，城市沿線的中小城市會成為房價適宜，居住環(huán)境良好，人文環(huán)境優(yōu)秀的宜居城市。這樣將使得兩類人會倒流：一類是大城市的退休人口，還有一類是工作在特大城市，居住在沿線的二、三級城市的上班“候鳥族”，目前“候鳥族”已經(jīng)在上海和蘇州出現(xiàn)了。
“另外，這些二、三線城市的投資性的買房數(shù)量不會超過三分之一，而在北京、上海這些地方，二次購房和投資性的購房比例已經(jīng)非常大，在我們現(xiàn)行的金融政策之下，二、三級城市金融支持的力度相對寬松，這些城市都成為各大房地產(chǎn)公司的主戰(zhàn)場，種種優(yōu)勢表明，開發(fā)商今后會把開發(fā)的重點向二、三級城市轉(zhuǎn)移?！睆埫窀硎?。（趙飛飛）
