“過山車”一般的深圳樓市讓不少購房者成為“負翁”，隨之而來的“斷供”現(xiàn)象更令諸多商業(yè)銀行始料不及。當幾起“斷供”案浮出水面后，逐漸暴露出深圳樓市驚人內幕，銀行、開發(fā)商、中介和炒房客之間的利益鏈條由此清晰顯現(xiàn)。
形形色色斷供頻現(xiàn)
7月末，深圳一炒房客因連續(xù)4個月未能償還一套物業(yè)貸款，被工商銀行南山支行告上法庭。由于此前已有三套房產，該業(yè)主去年以其妹名義再購入兩套房，自己作為擔保人償還貸款，后因資金緊張，其中一套位于南山的房產連續(xù)4個月斷供。
隨后，轟動一時的“零首付”樓盤——“漾日灣畔”的業(yè)主劉英、傅泳棟斷供案在深圳市中級人民法院開庭審理。兩名被告表示，樓盤漾日灣畔開發(fā)商——國基地產2003年在被告不知情的情況下偽造了首付款收據，從招商銀行蛇口支行成功申請到了貸款并挪做他用。
期間國基地產一直自己供樓。然而2005年3月，國基地產公司資金鏈斷裂，無法繼續(xù)按月還按揭貸款；隨后，銀行通知被告，被告無奈接過國基地產供樓的接力棒開始還按揭貸款。
然而在2006年9月在國基地產破產清算時，由于賬目上沒有其房產的首期房款繳納記錄，漾日灣畔眾多房產無法辦理房產證。由于遲遲拿不到房產證，自2007年10月起，被告與多名業(yè)主選擇了停止供樓。為該樓盤做貸款按揭的某商業(yè)銀行蛇口支行認為，購房合同和按揭合同都有被告的親筆簽名確認，說明按揭合同有效。今年5月，該銀行對斷供業(yè)主提起了訴訟。
一波未平一波又起，深圳爆出了業(yè)主徐夢蓮訴中房集團南方置業(yè)公司的買賣糾紛，徐夢蓮稱付了三成的首期款，但中房南方公司稱其僅付一成，其他兩成是采取“潛規(guī)則”由公司代業(yè)主墊付。斷供后，貸款銀行向徐夢蓮索賠了其余七成房款60萬元，但原告與被告之間由兩成首付18萬元引起的糾紛，一直持續(xù)至今。
這些斷供案例雖各有不同，卻曝出了開發(fā)商與銀行間種種違規(guī)操作的內幕，正是這些為“斷供”埋下了隱患。
騙貸手法層出不窮
在這些對簿公堂的斷供案中，無一例外地存在著“假按揭”、低首付甚至零首付等違規(guī)房貸。在法庭的公開審理中，漾日灣畔的業(yè)主指控銀行參與了假按揭，在整個過程中存在監(jiān)管不嚴、違規(guī)放款等失職行為。被告指出依據合同法第52條規(guī)定，以合法合同掩蓋非法目的，合同無效。同時，銀行在放款時也沒有通知業(yè)主本人，業(yè)主也未進行確認。
國基地產公司破產清算小組負責人趙健承認，國基公司銷售時的確存在通過假按揭從銀行套現(xiàn)的情況，通過清算小組的調查，被告此前確實不知曉已貸款的事實。
同時，工行南山支行訴炒房客斷供案中的被告代理律師劉子孺也表示，銀行涉嫌違規(guī)貸款，總價230萬元的房產，業(yè)主向銀行貸款190萬元，首付不及總價的兩成，而這不到兩成的首付早已跌沒了，業(yè)主賣房還不夠還銀行貸款。
而徐夢蓮案中被告中房集團南方公司表示，當時銀行辦理按揭貸款的前提條件必須是首付三成購房款，因徐夢蓮資金困難，無法申請到按揭貸款，便向開發(fā)商暫借兩成首期購房款。
中房南方公司副總經理李宇輝稱，開發(fā)商墊資給業(yè)主付首付，方便向銀行貸款，在房地產界很正常，只要業(yè)主以后把錢還給開發(fā)商就行。法院也認為，中房南方公司向按揭銀行出具收款收據復印件，目的在于在原告未付清三成首期款的情況下取得銀行發(fā)放的貸款，而這種促銷房屋的手段，在深圳的房地產交易中是相當普遍的。
一手樓違規(guī)貸款花樣百出，二手樓同樣如此。“利用陰陽購房合同，抬高房產價格，向銀行騙取更高額度的貸款，實現(xiàn)‘零首付’或者‘低首付’?！鄙钲谝坏禺a分析人士告訴記者，利用“假合同”或陰陽合同騙貸，在深圳由來已久。
記者在采訪調查中發(fā)現(xiàn)，在深圳購買二手房，首付不足不是問題。某地產中介負責人信誓旦旦地向購房人保證，如果不能足額支付首付，完全可以通過評估公司做高評估價，申請到更多貸款，做到兩成以下甚至更低的首付。并表示，該地產機構與評估公司、銀行都是長期合作關系，操作非常容易。
另一地產中介公司按揭部的D女士也表示，對于第二套以上房貸，只要本人名下沒有購房，寫一份未婚說明即可按照首套房產的政策來辦理按揭貸款。銀行不會去查貸款人是不是已婚，也不會去查家庭是否已有正在按揭的房產。
在深圳房價狂飆的過程中，中介公司、評估公司和擔保公司扮演了推波助瀾的角色。炒房客小陳去年7月通過中介公司拋掉了手上幾套房產，他告訴記者，中介幾乎可以提供完整的一條龍服務。當時小陳的房子尚在按揭中，而手上并沒有多余的錢“贖樓”，中介公司聯(lián)合評估公司做高評估價，利用虛假合同幫助買家降低首付比例，通過長期合作的擔保公司為賣家先行墊資“贖樓”，或為買家擔保出銀行貸款為賣家繼續(xù)還按揭。
據小陳介紹，炒家和房產中介公司、中介擔保公司以及評估公司都是長期合作，關系十分“默契”，甚至許多擔保公司就是中介公司的“子公司”。據記者了解，去年11月攜款潛逃的深圳中天置業(yè)老板蔣飛，旗下就有一家由其妹夫張興友為首的“中天長盛”擔保公司，專門為中天置業(yè)提供服務，構成了一條完整的“炒房”利益鏈條。
真正的斷供元兇
與去年最高點17350元/平方米相比，深圳房價整體下跌已經超過30％，關外許多炒風較盛地區(qū)跌去了一半。價格的下跌造成了大批負資產，而促使一些炒房客勇于“斷供”的元兇卻是低首付甚至零首付。
曾經在博客中披露“深圳斷供已過千億”的一個名為“風語”的人表示，深圳樓市瘋漲時期，很多炒家鉆了銀行對房貸借款人審查不嚴的漏洞，利用提高房產實際交易價格的方式，不用交一分錢首期款就把貸款從銀行貸出來，再進行炒樓。雖然某些銀行對這種情況知曉，但為了發(fā)展業(yè)務而表示默許。
記者調查得知，深圳樓市常見的違規(guī)操作有“假首付”、“假價格”、“假身份”三種手法。“假首付”是開發(fā)商為消費者墊資首付款，或虛開首付款收據，幫助消費者以“零首付”方式從銀行獲得房貸。其次是“假價格”，在購房合同上為炒房客提高成交金額，使得炒房客獲得相當于房產全款的貸款，實現(xiàn)“零首付”買房。再者是“假身份”，開發(fā)商為回籠資金，借假身份證，虛構人物與開發(fā)商簽訂購房合同，開發(fā)商墊支首付款，然后向銀行套取房貸。
工行深圳分行某客戶經理表示，去年各家銀行瘋狂爭搶個貸，對炒房客名下有多套房產審查不嚴，對房貸政策同樣執(zhí)行不嚴。銀行在爭搶市場份額的過程中存在“冒進主義”，中小銀行更甚。同時，由于我國銀行業(yè)務操作流程、風險控制往往和市場脫節(jié)，貸款時對開發(fā)商、地產中介以及借款人情況審查不到位。
已經斷供的深圳碧水龍庭業(yè)主張先生告訴記者，他們并不擔心斷供的后果，當初購買該房產時使用的是父母的身份證，有些業(yè)主使用的是遠在家鄉(xiāng)的兄弟姐妹的名義，斷供對本人并不造成直接影響，對親人亦無法構成約束。
一邊是斷供愈演愈烈，一邊是低首付又浮出水面。今年4月，航程國際公寓打出了“2萬元一個家”的宣傳語，購買該盤單身公寓的客戶，只需要首付一成就可以辦理按揭供樓手續(xù)，另外一成首付由開發(fā)商先期墊付。龍翔花園也掛出了“送五成首期裝修款”的條幅，客戶只需支付一半的首期款，另一半首期款開發(fā)商將以送裝修款的名義贈送。
這兩家開發(fā)商分期首付的行為很快被深圳市國土房管局緊急叫停，并發(fā)文全面禁止分期首付。但隨著房屋銷售的持續(xù)低迷，業(yè)內人士擔心，此類活動屢禁不止，有可能會從地面轉至地下。
深圳市銀監(jiān)局局長劉元表示，截至2008年6月末，深圳中資商業(yè)銀行個人住房貸款余額2198.72億元。按五級分類口徑統(tǒng)計，個人住房貸款不良余額為13.85億元，不良貸款率0.63％，比年初下降0.02個百分點。然而，按更審慎標準(逾期90天以上貸款對應的全部貸款余額)統(tǒng)計，不良貸款余額為17.35億元，比年初增加2.11億元，不良貸款率0.79%，比年初上升0.11個百分點。
劉元坦陳，深圳個人房貸不良貸款率并未上升，也不至于出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，但個人按揭的違約率呈上升態(tài)勢，存在潛在的斷供風險，銀行貸款質量仍面臨較大的壓力。
