斷檔供應(yīng)近兩個月后，北京土地供應(yīng)市場再次開閘。昨日，北京市土地整理儲備中心同時推出4塊住宅用地，其中不乏總建筑面積超過35萬平方米、已經(jīng)完成“六通一平”的石景山區(qū)衙門口優(yōu)質(zhì)地塊。這4塊住宅用地均將在下月10日前完成招標(biāo)或拍賣，而衙門口地塊還將采取價高者得的方式進(jìn)行出讓。

今年7月至今，北京的土地市場并未像以往一樣火爆?！胺康禺a(chǎn)二級市場的慘淡直接影響了開發(fā)商的拿地?zé)崆?，而資金鏈的緊張也讓部分地塊有價無市?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰指出，隨著觀望情緒的逐步褪減，開發(fā)商也需要通過獲取地塊開發(fā)維系公司的正常運(yùn)作?！翱梢哉f開發(fā)商在未來對土地的態(tài)度將很大程度上體現(xiàn)市場的走向?！?/P>

另據(jù)北京土地整理儲備中心透露，3個月內(nèi)很可能有大批地塊接連入市。

土地市場退地流拍現(xiàn)象蔓延反映開發(fā)商兩大心態(tài)

如果說退地還只是一種“個性”化的現(xiàn)象，那流拍便可以說是今年各地土地市場變化中的一種“共性”。

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。在今年樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)的情況下，土地市場也從硝煙彌漫到偃旗息鼓，退地、流拍等現(xiàn)象的蔓延便是真實(shí)寫照。

從爭地到退地一些去年產(chǎn)生的“地王”今年重新躍入我們的眼簾。如近期蘇寧環(huán)球公告承認(rèn)，公司大股東江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)下屬南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)和上海市黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議，解除原土地出讓合同，已支付的土地出讓款將被全額退還。公告中所指的土地即在去年8月蘇寧房地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)戰(zhàn)勝另外9家外資開發(fā)商爭得的上海南京東路163地塊，該地塊也以66930元/平方米的樓板價一舉成為中國的“單價地王”。

雖然蘇寧房地產(chǎn)方面稱，此次拿地未成功主要是因地鐵建設(shè)而無法順利交地，“為支持重大工程建設(shè)”而決定退出。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前樓市不景氣的情況下，開發(fā)這塊“單價地王”并不劃算，所以最終以“友好協(xié)商”、未損失已繳資金的方式全身而退，不失為開發(fā)商的一種“減負(fù)”好辦法。

就在“單價地王”遭遇退地之前，上海去年出讓的另一幅高價地塊普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊也被曝開發(fā)商退地。據(jù)悉該地塊將會在今年重新上市，原因就是當(dāng)時拿地的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司由于資金困難放棄了這一地塊。業(yè)內(nèi)人士直言，開發(fā)商退地折射出開發(fā)商非理性拿地、地價攀升等風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)。

SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危險的原因中，除了國際經(jīng)濟(jì)形勢不景氣、國內(nèi)銀根緊縮、房屋銷售量大幅下滑外，開發(fā)商花太多的錢買地、爭“地王”等因素也在其中。潘石屹還認(rèn)為，退地是好事而非壞事，“至少它避免了在這些目前并不具備投資價值的土地上追加更多的投資，避免了發(fā)生更大的浪費(fèi)，這是對過去錯誤的修正?！?/P>

另外值得注意的是，還有更多的“地王”處于“草木皆兵”的狀態(tài)。如“全國地王”湖南長沙新河三角洲地塊，在北辰實(shí)業(yè)公告澄清前，已多次傳出由于其無法按時付清土地出讓金而即將退出的消息；又如廣州恒大的廣州絹麻廠地塊、香港九龍倉的成都紅星路成百家電地塊、香港信和的重慶三鋼廠地塊，都受到項目擱淺的質(zhì)疑。

從競拍到流拍

如果說退地還只是一種“個性”化的現(xiàn)象，那流拍便可以說是今年各地土地市場變化中的一種“共性”。

根據(jù)來自國土資源部的全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，上半年全國土地有接近一半都是以底價成交收場，更有10%左右的土地遭遇流拍流標(biāo)?！皹鞘形也徽?，觀望氣候彌漫，直接影響了土地交易?！贝鞯铝盒薪瞻l(fā)布的二季度土地市場分析認(rèn)為，2007年頻頻出現(xiàn)的高價拿地現(xiàn)象現(xiàn)今已被各地上演的土地流拍所代替，“即使地價回落，如果開發(fā)商對大勢走向沒有十足的把握，也不敢貿(mào)然拿地?！?

一線城市的情況被視作具有“風(fēng)向標(biāo)”意義。如北京的土地交易自年初起便讓人大跌眼鏡，廣渠路15號等位置不錯、面積較大的土地遭到了冷遇，最后淪落到流拍的命運(yùn)。據(jù)了解，這也是2002年北京土地實(shí)行公開招拍掛以來，四環(huán)以內(nèi)位置的地塊首次出現(xiàn)流標(biāo)。

又如上海，不僅有退地、流拍，更重要的是開發(fā)商態(tài)度180度大轉(zhuǎn)彎，從搶地大作戰(zhàn)到打起退堂鼓，今年以來絕大部分土地均以底價成交反映出開發(fā)商的拿地?zé)崆榧彼俳禍?，還有一些條件優(yōu)良的地塊遭遇開發(fā)商的臨陣退縮。而目前樓市調(diào)整最深的深圳，有關(guān)統(tǒng)計顯示其上半年土地流標(biāo)率達(dá)到36.6%，比2007年同期增加24.8%。

土地流拍還呈現(xiàn)出向二線城市蔓延的趨勢。南京網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年南京有3幅地塊流標(biāo)，均為位于以往活躍區(qū)域的純住宅用地，而累計成交的28幅地塊中有24幅是以底價成交；戴德梁行的報告則顯示，二季度成都共有4宗地塊流拍，貴州有1宗住宅地塊流拍。

“開發(fā)商去年的瘋狂拿地行為在今年出現(xiàn)了戲劇性的大轉(zhuǎn)折，土地流拍現(xiàn)象明顯上升。這一現(xiàn)象從側(cè)面反映出兩個問題：一是開發(fā)商對拿地成本的重新考量，凸顯資金周轉(zhuǎn)問題；二是開發(fā)商不愿意增加土地儲備，顯示出對后市感到迷茫?！蔽搴现菐祛檰栍邢薰究偨?jīng)理鄒毅坦言，土地市場的深度調(diào)整已到來。

從增量到存量

土地市場的“氣候”變化引起了有關(guān)部門的警惕。如日前由土地宏觀調(diào)控課題組撰寫的《2008年上半年土地市場運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)分析報告》中就指出，今年全國土地供應(yīng)波動起伏，除了交易疲軟，供應(yīng)量也明顯下降，“由于土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為可上市的房地產(chǎn)新產(chǎn)品一般需要兩三年，所以2001年至2003年土地的過量供應(yīng)帶來了2005年至2006年的房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展；2004年加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控后，導(dǎo)致當(dāng)年土地供應(yīng)銳減，也形成2007年前后房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場新的局面。而土地供應(yīng)量在2007年達(dá)到新的峰值后，2008年上半年由于國際國內(nèi)市場形勢的變化，加上土地調(diào)控政策的作用，全國土地供應(yīng)總量比2007年同期減少25.27%。”

土地宏觀調(diào)控課題組在報告中指出，土地利用結(jié)構(gòu)和開發(fā)節(jié)奏需要進(jìn)一步合理化，否則由土地供應(yīng)萎縮導(dǎo)致的樓市后續(xù)供應(yīng)不足可能促使2009年至2010年形成新的房地產(chǎn)熱潮。

在合理考慮土地增量的同時，有關(guān)部門對屬于存量的閑置土地的態(tài)度也愈加嚴(yán)厲。閑置土地處置已被明確列為2008年土地督察重點(diǎn)，各地還要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告?！岸糁贫诘厥悄壳巴恋卣{(diào)控中最受關(guān)注的?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，“清理閑置土地一是加快土地開發(fā)、增加樓市供給的一種有效方式，而平衡供需就是為了穩(wěn)定房價；二是防止開發(fā)商炒賣地皮，也可以控制地價被非理性抬高，從而抑制房價因地價攀升而上漲。當(dāng)然，有制度還要看執(zhí)行?！?

限價房地塊屢遭流拍揭秘背后玄機(jī)

7月30日，由于投標(biāo)單位未達(dá)法定數(shù)量，位于順義區(qū)戰(zhàn)前西街限價房地塊遭遇流標(biāo)。這是今年第二塊限價房地塊流標(biāo)。這與去年限價房地塊受熱捧的局面截然相反。去年，限價房地塊一經(jīng)推出，就吸引多個開發(fā)商競標(biāo)。其中不乏萬科、保利、富力等知名地產(chǎn)商。

低利潤項目遭冷遇

“西三旗兩限房項目的利潤將會在7%左右，但未來兩限房的利潤肯定會越來越薄?！北本┳】偧瘓F(tuán)董事長張貴林曾指出。由住總開發(fā)的西三旗兩限房是去年公開出讓的第一個限價房項目。

3月19日，在豐臺區(qū)紀(jì)家廟地塊的招標(biāo)會上，到場開發(fā)商只有4家；7月3日，回龍觀限價房地塊，到場開發(fā)商也只有3家；7月10日，參與回龍觀(黃土店)限價房用地競標(biāo)的開發(fā)商也是3家。以上地塊均以低價成交。

這是否意味著張貴林的判斷應(yīng)驗(yàn)？“開發(fā)限價房并非無利可賺?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。根據(jù)北京市國土資源局的有關(guān)意見，“兩限房”的價格將比當(dāng)?shù)赝|(zhì)普通商品房平均價格低10%—15%；綜合考慮地塊的土地開發(fā)成本、政府土地收益等因素，開發(fā)商的利潤應(yīng)該在8%—10%之間。

“利潤是有的，但目前公司資金緊張，寧可把錢花在‘刀刃’上，”某知名地產(chǎn)商坦言，公司今年的重要經(jīng)營點(diǎn)是能夠快速回款、帶來現(xiàn)金流的項目。

政策未到位銷售存疑

“銷售政策尚未確定，短期內(nèi)不能回款?！币晃徊辉竿嘎缎彰膰箝_發(fā)商告訴記者，限價房的銷售政策目前還沒有出來，開發(fā)商拿不到預(yù)售許可證，不能展開銷售、盡快回款，也拿不了貸款。而另一方面，土地出讓金的全額交付，各種材料費(fèi)、人員費(fèi)用、施工費(fèi)用持續(xù)不斷地投入，這對目前資金普遍緊張的開發(fā)商來說，壓力很大。

“其他方面的支持力度也不夠?！彼赋觯罢岢鲠槍﹂_發(fā)保障性住房給與政策支持，并沒有到位，尤其是銀行貸款的政策傾斜，現(xiàn)在銀行貸款利息都達(dá)到6.9%了。由于政策的不配套，開發(fā)商對限價房的熱情大大縮水。

銷售層面，目前多個去年出讓的項目正在等待中，有項目負(fù)責(zé)人擔(dān)心，在房價普跌下，限價房不好賣。富力陽光美居計劃于下半年開始銷售，價格為5900元/㎡。“我們期待兩限房購買、入住等細(xì)節(jié)規(guī)定早日出臺。”富力相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

政府回應(yīng)

限價地價格或微調(diào)

北京土地儲備中心一位不愿意透露姓名的負(fù)責(zé)人表示，對于限價地塊流標(biāo)，北京市國土局相關(guān)部門已經(jīng)做了分析報告，在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)⑦f交到上級主管部門，相關(guān)政策正在制定中。

這位負(fù)責(zé)人表示，政府只是限制房價，對開發(fā)商的成本利潤不涉及，只要開發(fā)商保質(zhì)保量地完成限價房的項目開發(fā)，政府不會干涉開發(fā)商的成本控制和利潤比例。

這位負(fù)責(zé)人還透露，最近北京市國土局將繼續(xù)推出一些限價地塊，出讓價格可能會有微調(diào)，但拒絕透露更多細(xì)節(jié)。