機(jī)構(gòu)稱調(diào)控政策應(yīng)修正
昨天下午,上海易居房地產(chǎn)研究院舉行了一場(chǎng)包括部分房地產(chǎn)公司以及研究人員參加的小范圍論壇。在這場(chǎng)論壇中,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所發(fā)布了一份《完善我國房地產(chǎn)調(diào)控政策》的研究報(bào)告。報(bào)告稱,雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續(xù)著中國經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn),但整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)并沒有陷入危機(jī)。
報(bào)告指出,近期政策的頻繁出臺(tái),使得現(xiàn)時(shí)推行的房地產(chǎn)調(diào)控政策在實(shí)際貫徹過程中,正在呈現(xiàn)短期化、難以執(zhí)行和反向效果的特點(diǎn),這對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展總體上是不利的。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示,一定程度上,房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該得到部分修正。
地方政府紛紛托市
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭在論壇上表示,目前政府對(duì)于樓市是“態(tài)度明確,行動(dòng)曖昧”。所謂“態(tài)度明確”,是中央明確提出“防止房價(jià)大起大落”;但由于現(xiàn)在房價(jià)尚未大落,也難以預(yù)料是否將會(huì)大跌,所以“行動(dòng)曖昧”——中央既不提出救市,又不反對(duì)地方政府嘗試救市的行為。
事實(shí)上,隨著樓市低迷格局的延續(xù),一些省市陸續(xù)出臺(tái)的政策開始顯示出微妙變化。
如西安市政府規(guī)定,2008年9月4日至2009年12月31日,對(duì)購房戶按購房款總額,分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。
長沙日前也出臺(tái)規(guī)定,變房屋實(shí)補(bǔ)為貨幣補(bǔ)貼,對(duì)該市具備經(jīng)濟(jì)適用房購房資格者補(bǔ)貼8萬元。分析人士認(rèn)為,此舉除繼續(xù)落實(shí)保障性住房政策外,更有助于提升成交量,活躍住宅市場(chǎng)。
楊紅旭稱,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是貨幣金融政策,但其決策權(quán)在中央,而且出來的政策絕大部分屬于一刀切,這是由貨幣政策運(yùn)行的特性決定的。但目前從緊的貨幣政策仍未改變,地方政府沒權(quán)力、沒空間放松貨幣政策。而財(cái)政政策相對(duì)比較靈活,一方面地方政府對(duì)于財(cái)政政策的決策權(quán)較大,另一方面中央目前正在放松財(cái)政政策。所以,可以看到包括西安在內(nèi)的很多地方政府,在這次救市措施中,都很重視運(yùn)用財(cái)政補(bǔ)貼、減稅等手段。楊紅旭甚至預(yù)期,在觀察一段時(shí)間之后,可能會(huì)有全國性的放松政策出臺(tái)。
上海地產(chǎn)迷局待解
一方面是開發(fā)商們的集體調(diào)價(jià),另一方面,在其他地方政府輪番出臺(tái)救市政策的時(shí)候,上海卻是少見的平靜,即使幾次有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài),也僅僅針對(duì)于住房保障方面的廉租房政策。
相對(duì)于開發(fā)商的焦慮心情,上海官方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎成竹在胸。
在昨天的論壇上,李戰(zhàn)軍表示,曾經(jīng)由房產(chǎn)專業(yè)人士做過的一項(xiàng)研究顯示,由于建設(shè)周期的影響,在建面積保持在全年房產(chǎn)需求總量的3至4倍區(qū)間內(nèi)是一個(gè)合理范疇,能夠達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。按照上海每年2000萬平方米左右的消耗量,也就是說,在建面積規(guī)模應(yīng)該保持在6000萬到8000萬平方米。不過,由于投資萎縮以及供地規(guī)模的控制,上海在建項(xiàng)目規(guī)模已經(jīng)逐年下降,最近的數(shù)據(jù)顯示,上海目前在建住宅總量不足5000萬平方米。也就是說,如果上海樓市復(fù)蘇的話,上海全部的在建住宅只能支持上海兩年的需求。
與此同時(shí),上海市房地局局長馮經(jīng)明也在一次講話中表示,上海1997年-2007年間增加建設(shè)用地1000平方公里,建設(shè)用地?cái)U(kuò)張速度較快,目前上海實(shí)際已經(jīng)使用的建設(shè)用地已經(jīng)達(dá)到2702平方公里。
上海到2020年的建設(shè)用地總規(guī)模需要控制在2980平方公里,也就是說未來十幾年時(shí)間內(nèi),上海增量土地總量只有不到300平方公里,用地緊張程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國任何一個(gè)地區(qū)。
有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,上海由于供應(yīng)量一直在低位徘徊,樓市不景氣可能僅僅只是一個(gè)假象,而供應(yīng)短缺背后所造成的后期反彈才是真正應(yīng)該擔(dān)心的。