機(jī)構(gòu)稱調(diào)控政策應(yīng)修正

昨天下午，上海易居房地產(chǎn)研究院舉行了一場(chǎng)包括部分房地產(chǎn)公司以及研究人員參加的小范圍論壇。在這場(chǎng)論壇中，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所發(fā)布了一份《完善我國房地產(chǎn)調(diào)控政策》的研究報(bào)告。報(bào)告稱，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續(xù)著中國經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)，但整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)并沒有陷入危機(jī)。

報(bào)告指出，近期政策的頻繁出臺(tái)，使得現(xiàn)時(shí)推行的房地產(chǎn)調(diào)控政策在實(shí)際貫徹過程中，正在呈現(xiàn)短期化、難以執(zhí)行和反向效果的特點(diǎn)，這對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展總體上是不利的。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示，一定程度上，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該得到部分修正。

地方政府紛紛托市

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭在論壇上表示，目前政府對(duì)于樓市是“態(tài)度明確，行動(dòng)曖昧”。所謂“態(tài)度明確”，是中央明確提出“防止房價(jià)大起大落”；但由于現(xiàn)在房價(jià)尚未大落，也難以預(yù)料是否將會(huì)大跌，所以“行動(dòng)曖昧”——中央既不提出救市，又不反對(duì)地方政府嘗試救市的行為。

事實(shí)上，隨著樓市低迷格局的延續(xù)，一些省市陸續(xù)出臺(tái)的政策開始顯示出微妙變化。

如西安市政府規(guī)定，2008年9月4日至2009年12月31日，對(duì)購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。

長沙日前也出臺(tái)規(guī)定，變房屋實(shí)補(bǔ)為貨幣補(bǔ)貼，對(duì)該市具備經(jīng)濟(jì)適用房購房資格者補(bǔ)貼8萬元。分析人士認(rèn)為，此舉除繼續(xù)落實(shí)保障性住房政策外，更有助于提升成交量，活躍住宅市場(chǎng)。

楊紅旭稱，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是貨幣金融政策，但其決策權(quán)在中央，而且出來的政策絕大部分屬于一刀切，這是由貨幣政策運(yùn)行的特性決定的。但目前從緊的貨幣政策仍未改變，地方政府沒權(quán)力、沒空間放松貨幣政策。而財(cái)政政策相對(duì)比較靈活，一方面地方政府對(duì)于財(cái)政政策的決策權(quán)較大，另一方面中央目前正在放松財(cái)政政策。所以，可以看到包括西安在內(nèi)的很多地方政府，在這次救市措施中，都很重視運(yùn)用財(cái)政補(bǔ)貼、減稅等手段。楊紅旭甚至預(yù)期，在觀察一段時(shí)間之后，可能會(huì)有全國性的放松政策出臺(tái)。

上海地產(chǎn)迷局待解

一方面是開發(fā)商們的集體調(diào)價(jià)，另一方面，在其他地方政府輪番出臺(tái)救市政策的時(shí)候，上海卻是少見的平靜，即使幾次有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)，也僅僅針對(duì)于住房保障方面的廉租房政策。

相對(duì)于開發(fā)商的焦慮心情，上海官方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎成竹在胸。

在昨天的論壇上，李戰(zhàn)軍表示，曾經(jīng)由房產(chǎn)專業(yè)人士做過的一項(xiàng)研究顯示，由于建設(shè)周期的影響，在建面積保持在全年房產(chǎn)需求總量的3至4倍區(qū)間內(nèi)是一個(gè)合理范疇，能夠達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。按照上海每年2000萬平方米左右的消耗量，也就是說，在建面積規(guī)模應(yīng)該保持在6000萬到8000萬平方米。不過，由于投資萎縮以及供地規(guī)模的控制，上海在建項(xiàng)目規(guī)模已經(jīng)逐年下降，最近的數(shù)據(jù)顯示，上海目前在建住宅總量不足5000萬平方米。也就是說，如果上海樓市復(fù)蘇的話，上海全部的在建住宅只能支持上海兩年的需求。

與此同時(shí)，上海市房地局局長馮經(jīng)明也在一次講話中表示，上海1997年-2007年間增加建設(shè)用地1000平方公里，建設(shè)用地?cái)U(kuò)張速度較快，目前上海實(shí)際已經(jīng)使用的建設(shè)用地已經(jīng)達(dá)到2702平方公里。

上海到2020年的建設(shè)用地總規(guī)模需要控制在2980平方公里，也就是說未來十幾年時(shí)間內(nèi)，上海增量土地總量只有不到300平方公里，用地緊張程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國任何一個(gè)地區(qū)。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，上海由于供應(yīng)量一直在低位徘徊，樓市不景氣可能僅僅只是一個(gè)假象，而供應(yīng)短缺背后所造成的后期反彈才是真正應(yīng)該擔(dān)心的。