剛?cè)?月,鄭州市民姜先生發(fā)現(xiàn)手機(jī)里的房地產(chǎn)促銷短信驟然多了起來,頗讓人意外的是,信息中明明白白地宣稱: 3700元起,均價(jià)4200元。
這一價(jià)格比同一區(qū)位的樓盤便宜不少?!斑@不是降價(jià)了么?”姜先生有些欣喜。
仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn),鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告雖然只字不提“降價(jià)”,但已有不少打出3800元起的旗號。對許多開發(fā)商而言,往年的九、十月份僅僅是一個銷售旺季,而今年則意味著項(xiàng)目銷售的最后翻盤機(jī)會。
降價(jià)“鯰魚效應(yīng)”顯現(xiàn)
在萬科采取降價(jià)優(yōu)惠刺激金九銀十的情況下,降價(jià)的“鯰魚效應(yīng)”開始顯現(xiàn),跟風(fēng)還是死扛成為開發(fā)商的兩難選擇。
萬科降價(jià)了。
8月底,上海萬科以“迎中秋”之名對旗下八大樓盤全線降價(jià)。與此同時(shí),杭州、寧波和南京等地,也相繼傳出萬科樓盤降價(jià)的消息。
這已是繼今年年初以來,萬科第二次策動大規(guī)模降價(jià)。據(jù)了解,萬科促銷兩日即回款2.68億元。在普遍為資金所困的地產(chǎn)界,如此快速的資金回籠著實(shí)讓人眼紅。
身為行業(yè)巨頭的萬科公然降價(jià),無疑成為攪動房地產(chǎn)市場的“鯰魚”。而在鄭州,萬科領(lǐng)降風(fēng)潮來臨之前,一些房企已醞釀打出“降”字牌。
河南康利達(dá)集團(tuán)開發(fā)的未來名家,甫一面市便打出3700元起價(jià)的廣告,對于定價(jià),河南康利達(dá)集團(tuán)副董事長何洪有表示,現(xiàn)在“降價(jià)”是房地產(chǎn)企業(yè)“過冬”的當(dāng)務(wù)之急?!坝械姆康禺a(chǎn)企業(yè)提出‘營銷突圍’和‘融資突圍’,在銷售低迷的情況下,都不是市場的最佳選擇。最好的策略是‘降價(jià)突圍’,通過降價(jià)的策略刺激消費(fèi)者買房?!?
鄭州市房管局9月5日發(fā)布的8月鄭房指數(shù)顯示,商品住宅銷售均價(jià)為每平方米4082元。據(jù)記者了解,如花時(shí)代、主語城等樓盤打出的促銷價(jià)均已低于此銷售均價(jià),未來是否會有更多房企加入到這一行列,將成今年金九銀十的最大懸念。
對市場上的降價(jià)過冬行為,業(yè)界看法不一。鄭州某地產(chǎn)公司人士對此顯然大為不滿,認(rèn)為“正是這些做法,破壞了正常的市場?!?
對不少開發(fā)商來說,目前盡管資金緊張,但降價(jià)是絕不情愿去做的一件事。某地產(chǎn)公司副總認(rèn)為,在當(dāng)前的形勢下,降價(jià)5%、10%起不到明顯效果,反而可能在利潤上得不償失,更大幅度降價(jià)則有可能引起已購房者不滿。而且,如果降價(jià)后樓盤一下子銷售過快,造成銷售脫節(jié)還會引起銀行對風(fēng)控方面的關(guān)注。
而采取降價(jià)的公司顯然不以為意,何洪有直言,“早降不如晚降,小降不如大降?!?
促成交量房企過冬
能夠明確的是,在打折中艱難前行的房地產(chǎn)企業(yè),要做的是刺激需求,盡快回籠資金度過低迷期。
“‘金九銀十’只是一種銷售說法,目前還看不出這種跡象?!币患议_發(fā)商在談及短期樓市時(shí)表示不抱太大希望。
很多消費(fèi)者則表示,目前不少樓盤打折促銷,但仍會繼續(xù)觀望。“雖然有購房打算,但房價(jià)是不是還會降?”
市場情緒也經(jīng)由成交量予以體現(xiàn)。鄭房指數(shù)顯示,8月份鄭州商品住宅銷售5282套,較上月下降5.66%,較去年同期下降了43.2%。
中國全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生9月7日在一論壇上發(fā)表言論稱,目前中國的房地產(chǎn)市場是典型的滯漲。他表示,在房價(jià)總體仍上漲、成交量下降的情況下,目前中國房地產(chǎn)市場已形成供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的情況,房地產(chǎn)業(yè)后幾個月乃至明年形勢將更嚴(yán)峻。
這也許意味著,如何過冬成為房企需要面對的當(dāng)務(wù)之急。
而更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了刺激成交量,回籠資金。
“我們只要現(xiàn)金?!痹谀车禺a(chǎn)公司任職的張女士,對目前的房地產(chǎn)形勢并不樂觀,“調(diào)整會持續(xù)多久,難以預(yù)料。只有現(xiàn)金才是王道?!辈痪们埃渌诘墓痉艞壛艘粔K中牟尋求低價(jià)轉(zhuǎn)讓的土地,轉(zhuǎn)而加大清盤力度,收縮戰(zhàn)線,不啻為明哲保身之舉。
合生創(chuàng)展集團(tuán)副主席項(xiàng)斌表示:“當(dāng)前銷售較慢,幾乎每家企業(yè)都急于回籠資金,多少都會降價(jià)。只是多數(shù)會盡可能用一些隱性手段,而不像萬科這么大張旗鼓?!?
對于降價(jià)的效果,萬科顯然頗為滿意。有關(guān)人士表示:“我們的銷售成績說明,市場中大量的剛性需求仍舊存在,這次促銷絕不是領(lǐng)跌,而是破冰?!?
而在鄭州,已有業(yè)內(nèi)人士暗稱,金九銀十將成為一些中小開發(fā)商最后的翻盤機(jī)會。盡管受地域、發(fā)展水平限制,降價(jià)風(fēng)潮不可能在鄭州普遍出現(xiàn),但從目前的發(fā)展態(tài)勢看,降10%~15%是有可能的,照此估算,鄭州房價(jià)或探底至每平方米3500元。
地方政府“暖市”難解困
與中央絲毫未放松的房地產(chǎn)調(diào)控相比,一些省市陸續(xù)出臺的政策開始顯示出微妙變化。
8月23日,河南省政府在全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行電視電話會議上出臺了一系列優(yōu)惠政策,意在防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落,讓購房者得到更多實(shí)惠。
自9月1日起,河南省居民購買商品房將可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等優(yōu)惠條件,同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率。
而一些地方政府更是變優(yōu)惠為“補(bǔ)貼”。如西安市政府規(guī)定,2008年9月4日起至2009年12月31日,對購房戶按購房款總額,分1.5%、1%、0.5%三個等級給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。
長沙日前也出臺規(guī)定,變房屋實(shí)補(bǔ)為貨幣補(bǔ)貼,對該市具備經(jīng)濟(jì)適用房購房資格者補(bǔ)貼8萬元。分析人士認(rèn)為,此舉除繼續(xù)落實(shí)保障性住房政策外,更有助于提升成交量,活躍住宅市場。
對此,一位開發(fā)商表示,房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的大頭,地方政府不希望房地產(chǎn)投資放緩。地方政府還可通過提前發(fā)銷售證、爭取土地供應(yīng)等方式給予扶持。
但聶梅生認(rèn)為,地方政府的騰挪力度依然有限,因其無法繞過中央對銀根和地根進(jìn)行收縮的政策。
SOHO中國董事局主席潘石屹認(rèn)為,目前開發(fā)商最大的困難是缺錢,如果貨幣政策適度放松,或者在稅收方面對土地交易稅、增值稅進(jìn)行調(diào)整,對開發(fā)商已經(jīng)足夠。