一場(chǎng)由地產(chǎn)龍頭萬科掀起的降價(jià)風(fēng)暴，在全國(guó)樓市范圍內(nèi)大有愈演愈烈之勢(shì)。

　　恒大地產(chǎn)，昨日更是以宣布全國(guó)13個(gè)新開樓盤 “保本甩賣”的氣魄，堅(jiān)定地跟進(jìn)降價(jià)。

　　南京恒大地產(chǎn)一工作人員稱，“大家都在降價(jià)，包括萬科，我們也降，沒有什么原因，只是知道該降價(jià)了。”

　　一葉知秋。

　　剛剛進(jìn)入傳統(tǒng)“金九”的中國(guó)樓市，寒意已濃。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查，除了萬科、恒大，世貿(mào)集團(tuán)、廣州星河灣等地產(chǎn)商也開始羞答答地降價(jià)??以各種優(yōu)惠的名義。

　　對(duì)此，一位不愿透露姓名的專家說，恒大地產(chǎn)的跟進(jìn)舉動(dòng)，或?qū)⑾破鹑珖?guó)樓市降價(jià)的更高潮。

　　中國(guó)樓市，變盤在即？

　　自救

　　昨日,恒大地產(chǎn)集團(tuán)宣布，將于本月29日在全國(guó)范圍內(nèi)的13個(gè)新開樓盤同時(shí)進(jìn)行折扣幅度為8.5折的促銷。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在未來的1個(gè)月內(nèi)，恒大地產(chǎn)有可能在部分銷售停滯的重點(diǎn)城市出現(xiàn)以“成本價(jià)”甩盤的“盛景”。繼萬科之后，恒大地產(chǎn)再掀“降價(jià)風(fēng)暴”，中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)云頓起。

　　昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，恒大地產(chǎn)此次甩盤的范圍包括全國(guó)10余個(gè)城市范圍內(nèi)的13個(gè)樓盤，涉及面積或超過400萬平方米。

　　降35%南京恒大“領(lǐng)跑”

　　此前的9月5日，恒大地產(chǎn)在南京的樓盤率先展開降價(jià)，恒大綠洲花園毛坯房真實(shí)銷售價(jià)格為4600元~5000元/平方米，相比南京市江寧區(qū)物價(jià)局對(duì)這一樓盤的核價(jià)7480元/平方米，降幅高達(dá)35%，領(lǐng)降全國(guó)房?jī)r(jià)。

　　據(jù)了解，除了恒大綠洲花園降價(jià)之外，恒大地產(chǎn)在南京的“金碧天下國(guó)際花園”也有相同的降價(jià)幅度，并且該樓盤將與恒大綠洲花園同時(shí)開盤。

　　南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，恒大綠洲花園位于南京市江寧區(qū)九龍湖板塊，驅(qū)車至南京市區(qū)需近一個(gè)小時(shí)，距離南京市中心有20公里。

　　金碧天下國(guó)際花園項(xiàng)目地址則在南京的溧水縣，恒大的這個(gè)項(xiàng)目和綠洲花園雖然都降價(jià)，但是金碧天下國(guó)際花園涵蓋的都是別墅等高檔住宅，項(xiàng)目涵蓋獨(dú)聯(lián)、雙拼、聯(lián)排、花園洋房等產(chǎn)品類型。某南京開發(fā)商指出，目前國(guó)家已經(jīng)不再批復(fù)別墅建筑用地，而恒大地產(chǎn)連別墅也打折降價(jià)，可見資金鏈緊張的局面相當(dāng)嚴(yán)峻。

　　按照南京市物價(jià)部門對(duì)樓盤的核價(jià)規(guī)定，該樓盤所在的江寧區(qū)物價(jià)局對(duì)恒大綠洲花園的核準(zhǔn)價(jià)格是7480元/平方米。而經(jīng)過打折出售之后，業(yè)內(nèi)人士計(jì)算得出，恒大綠洲花園的實(shí)際出售價(jià)格則在5000元/平方米左右。通過粗略計(jì)算，該樓盤降價(jià)幅度達(dá)到驚人的35%，創(chuàng)出南京市年內(nèi)的最高降價(jià)幅度。

　　據(jù)該樓盤的營(yíng)銷人員介紹，恒大綠洲花園共計(jì)有400套房子，將于9月底開盤。

　　全國(guó)13樓盤保本“甩賣”

　　恒大打出如此大的降價(jià)幅度，業(yè)內(nèi)人士不約而同的認(rèn)為，萬科回款第一的原則已經(jīng)被恒大成功復(fù)制，并且有青出于藍(lán)之勢(shì)。

　　有知情人士較早時(shí)告訴記者，此次南京部分樓盤的打折銷售只是預(yù)熱，也許到9月下旬，恒大地產(chǎn)的大面積打折計(jì)劃將在全國(guó)各個(gè)主要的在售項(xiàng)目中實(shí)行。據(jù)了解，目前恒大地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)在銷樓盤有13個(gè)，主要分布在重慶、成都、沈陽和南京等城市。

　　恒大地產(chǎn)一位地區(qū)銷售總監(jiān)向記者證實(shí)，涉及的銷售面積預(yù)計(jì)在400萬平方米到500萬平方米之間，而價(jià)格接近“成本價(jià)格”。上述銷售總監(jiān)解釋說，所謂成本價(jià)就是公司不蝕本就可以了。

　　而在昨天上海的某樓盤開盤現(xiàn)場(chǎng)，恒大地產(chǎn)相關(guān)人士則表示，將加快二線城市的拿地步伐。這一策略和萬科如出一轍。記者從恒大地產(chǎn)處證實(shí)，恒大地產(chǎn)將展開全國(guó)降價(jià)成本甩賣。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解，此前恒大地產(chǎn)內(nèi)部已制定了銷售計(jì)劃，2008年銷售收入預(yù)計(jì)500億元。恒大地產(chǎn)所安排的銷售沖刺月份依次為2008年的5月、8月以及10月前后，其銷售計(jì)劃安排得十分緊湊。

　　知情人士指出，此番恒大計(jì)劃在整個(gè)10月黃金周期間拿下50億元的銷售回款。不過，在市場(chǎng)異常低迷的狀態(tài)中，這一銷售目標(biāo)無疑是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

　　上市計(jì)劃可能再次推后

　　針對(duì)恒大的大規(guī)模促銷活動(dòng)，有地產(chǎn)中介人士表示了自己的憂慮，認(rèn)為這或許表明恒大地產(chǎn)2008年完成上市的計(jì)劃已經(jīng)流產(chǎn)。記者了解到，上述中介人士曾參與組織了恒大此前的兩次私募。

　　此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，廣州恒大地產(chǎn)集團(tuán)已要求高盛、美林和瑞信3家上市保薦人向港交所提交新的財(cái)務(wù)信息和股東資料，以便加快上市步伐。來自香港方面的消息說，恒大地產(chǎn)方面希望在9月中旬能夠“預(yù)售新股”。不過，遺憾的是，根據(jù)最近的香港聯(lián)交所網(wǎng)站顯示，恒大地產(chǎn)的上市工作仍處于停滯中。

　　了解香港上市程序的人士指出，考慮到恒大上市前準(zhǔn)備的財(cái)務(wù)報(bào)表，以及旗下土地與物業(yè)的評(píng)估材料有效期限將過，而新的資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)時(shí)費(fèi)力?！皬臅r(shí)間的角度考慮，如果恒大10月份再無法完成上市前程序的話，其上市進(jìn)程將再次推后?！?

　　昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就公司上市問題致電恒大常務(wù)副總裁夏海鈞，但夏海鈞手機(jī)一直處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。

　　新聞背景

　　地產(chǎn)商連掀降價(jià)潮

　　前不久的萬科降價(jià)剛剛鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，接著又是恒大地產(chǎn)集團(tuán)大膽降價(jià)35%的消息傳出。在全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)展開了一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)潮?！芭硕嗬暮凶印币呀?jīng)打開。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的老大哥萬科率先降價(jià)之后，大小開發(fā)商緊跟其后，南京一位房地產(chǎn)開發(fā)商說：“萬科都降價(jià)了，我們還等什么？萬科是大公司，他們的決定和戰(zhàn)略都具有前瞻性和預(yù)見性，跟著做肯定有道理。”

　　據(jù)了解，除了萬科、恒大降價(jià)以外，世貿(mào)集團(tuán)、廣州星河灣等地產(chǎn)商也開始羞答答地降價(jià)。只是他們的降價(jià)是以各種優(yōu)惠的名目來進(jìn)行。而世貿(mào)集團(tuán)在旗下的南京濱江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)曾在近段時(shí)間打出7.5折試探市場(chǎng)，但是似乎沒有頂住輿論壓力，草草收?qǐng)?。南京濱江新城號(hào)稱最大降幅達(dá)到6000元/平方米。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)專家指出，接下來就是大小開發(fā)商降價(jià)，在價(jià)格相近的前提下，品質(zhì)好的萬科、世茂集團(tuán)、恒大等等比較容易迅速回收資金，以達(dá)到他們低價(jià)買地的意圖。

　　透視：瘋狂的賭局 必然的結(jié)果

　　根據(jù)恒大地產(chǎn)去年公布的數(shù)據(jù)，2007年一年間，恒大拿下78個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，其中48個(gè)將在今年推出,土地儲(chǔ)備較2006年增長(zhǎng)了9倍，超過了4500萬平方米，僅次于碧桂園。在今年房產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下、“現(xiàn)金為王”的形勢(shì)下,恒大此舉，有壯士割腕求生之意。

　　據(jù)媒體報(bào)道，恒大地產(chǎn)正面臨的是111.334億元的銀行貸款及其他借款；近10億美元（約合70.4億元人民幣）機(jī)構(gòu)投資者借款，以及至少25億元的拖欠土地出讓金。此外，其4580萬平方米的土地儲(chǔ)備大部分還在等待開發(fā)。

　　原本可以讓恒大地產(chǎn)笑得合不攏嘴的大幅土地儲(chǔ)備，現(xiàn)在卻成了公司難言的痛。

　　根據(jù)該公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，截至2007年9月30日，資產(chǎn)負(fù)債比已經(jīng)超過了95％，總負(fù)債高達(dá)140．67億港元。流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目中，應(yīng)收款項(xiàng)約達(dá)51億港元，占總資產(chǎn)超三分之一。

　　恒大賭博般地瘋狂圈地,背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，高度緊繃的資金鏈一旦斷裂,很可能墜入深淵。

　　恒大地產(chǎn)IPO被迫推遲后，為緩解資金的壓力也做了大量的工作，如引進(jìn)美國(guó)地產(chǎn)巨頭特朗普集團(tuán)作為戰(zhàn)略合作伙伴，與私募基金攜手等。不過，記者注意到，以上的挽救措施收效并不明顯。

　　實(shí)際上恒大地產(chǎn)樓盤打折除要解決流動(dòng)資金問題外，也是縮小企業(yè)負(fù)債比例、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的積極舉動(dòng)。

　　目前，各個(gè)重點(diǎn)城市的房屋銷售已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的萎縮，以恒大重點(diǎn)發(fā)展的重慶市場(chǎng)為例，恒大計(jì)劃今年下半年在重慶有5個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)開盤，能否實(shí)現(xiàn)順利銷售還是一個(gè)未知數(shù)。據(jù)悉，在此番大規(guī)模“打折”行動(dòng)前，恒大重慶一個(gè)高檔樓盤僅銷售了5套。

　　重慶資深地產(chǎn)人士李星辰指出，考慮到恒大的主要項(xiàng)目樓盤，單套面積在200平方米到300平方米之間，總價(jià)接近220萬元。“總價(jià)過高，導(dǎo)致市場(chǎng)很難消化掉。”

　　恒大地產(chǎn)要想回籠資金抵債，除了多方融資外，更大力度打折降價(jià)是恒大地產(chǎn)必然要采取的措施。

　　“如果當(dāng)?shù)氐臉潜P已經(jīng)出現(xiàn)了8.5折、甚至8折的時(shí)候，再溫和降價(jià)，對(duì)購(gòu)房者的吸引力就不夠了，只能出現(xiàn)最有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的折扣計(jì)劃?！敝康禺a(chǎn)研究院高級(jí)研究員楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說吧)此前接受記者采訪時(shí)說。

　　據(jù)悉，恒大地產(chǎn)的部分項(xiàng)目是由易-居中國(guó)代理銷售的，其部分銷售計(jì)劃的制定也有易-居參與的身影。

　　知情人士告訴記者，如果到時(shí)候樓盤銷售情況仍不理想，不排除恒大低價(jià)轉(zhuǎn)讓旗下在建樓盤或者土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的可能。