連日來(lái)頻繁發(fā)起“融資行動(dòng)”，紛紛發(fā)行企業(yè)債券。原本想借股市低迷之勢(shì)選只好股“抄底”的股民，被房地產(chǎn)企業(yè)短時(shí)間的重重變故搞得一團(tuán)迷霧。為此，結(jié)合上市房企公布的中報(bào)，本報(bào)與和訊房產(chǎn)本期聯(lián)合推出2008年中期盤(pán)點(diǎn)，希望能為投資者選地產(chǎn)股提供參考。
61家房企半年銷售額突破500億元
據(jù)本報(bào)與和訊房產(chǎn)聯(lián)合調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在已公布的111家上市房企中報(bào)中，有34家房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了70%，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金不能低于30%的規(guī)定，是否越過(guò)70%的資產(chǎn)負(fù)債率這條線被專家看成是判斷房企保持良好運(yùn)行的一項(xiàng)指標(biāo)。
在公布的61家主流上市房企中報(bào)里，首開(kāi)股份今年上半年的銷售結(jié)算同比增幅最大，達(dá)到14127.64%，原因是其今年上半年的銷售結(jié)算收入為收購(gòu)大股東資產(chǎn)所得。此外，萬(wàn)科A今年上半年以170.1億元金額排在所有上市房企銷售結(jié)算收入之首，而61家上市房企總的銷售結(jié)算收入為559.97億元，比去年同期的396.61億元增加163.36億元，增長(zhǎng)41%。除萬(wàn)科外，今年上半年銷售收入突破10億元的房企還有保利地產(chǎn)52.22億元、萬(wàn)通地產(chǎn)22.41億元、金地集團(tuán)20.71億元、蘇寧環(huán)球19.78億元、華發(fā)股份12.95億元、陽(yáng)光股份10.84億元等。
而縱觀另一項(xiàng)指標(biāo)則發(fā)現(xiàn)，有24家上市房企上半年銷售結(jié)算收入同比出現(xiàn)不同程度的下降，占調(diào)查房企總數(shù)的2成。其中，知名房企珠江控股下降96.01%、金融街下降69.82%、招商地產(chǎn)下降31.31%等。和訊房產(chǎn)首席分析師文國(guó)慶分析認(rèn)為，銷售收入結(jié)算的變化除受項(xiàng)目銷售速度的影響外，還與房企年度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模有著直接的關(guān)系。“由于房屋銷售回款的滯后性，我了解到不少開(kāi)發(fā)商在中報(bào)中披露的銷售結(jié)算還包括了去年三、四季度的銷售收入，因此可以看出今年上半年的房屋銷售情況比中報(bào)顯現(xiàn)出來(lái)的還要差一些?！蔽膰?guó)慶透露說(shuō)。
地產(chǎn)商上演近年來(lái)少有的集中發(fā)債
萬(wàn)科9月2日發(fā)布公告，公司將于9月5日以平價(jià)發(fā)行總額不超過(guò)59億元、5年期固定利率的公司債券。而7月份以來(lái)，已有保利地產(chǎn)公布發(fā)行43億元債券、中糧地產(chǎn)公布發(fā)行12億元債券等。截至記者發(fā)稿前粗略統(tǒng)計(jì)，今年下半年至今，上市房企發(fā)行債券的規(guī)模不少于上百億元。
有證券資深分析人士認(rèn)為，房企如此頻繁地集中上演“融資行動(dòng)”在近年來(lái)還比較少見(jiàn)，可以看出房企對(duì)資金的渴望?！坝绕涫窃谑袌?chǎng)環(huán)境不好時(shí)，融資成為上市房企更為迫切的計(jì)劃?！倍鴮?duì)于龍頭老大的萬(wàn)科，更多的分析人士則把其即將發(fā)行的這批債券看成是萬(wàn)科應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整和波動(dòng)的方式?！皬闹袌?bào)來(lái)看，萬(wàn)科的現(xiàn)金流不存在太大問(wèn)題。公司發(fā)行債券主要是由于在建工程需要大量資金投入，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。”
專家分析
多數(shù)開(kāi)發(fā)商面臨現(xiàn)金流壓力
證券公司資深分析人士提示投資者，看房地產(chǎn)行業(yè)的年報(bào)還要關(guān)注其主營(yíng)業(yè)務(wù)的存貨轉(zhuǎn)存率。該人士表示：“與其他行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率越高反映經(jīng)營(yíng)狀況越好的情形不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率如果走高，并且主要是由存貨中的‘在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品’和‘?dāng)M開(kāi)發(fā)土地’減少導(dǎo)致，通常在選股時(shí)都要引起警惕?！?
據(jù)悉，由于項(xiàng)目建設(shè)周期一般為兩至三年，按照存貨在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計(jì)算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4%。觀察以往公告發(fā)現(xiàn)，包括北辰、萬(wàn)科等在內(nèi)的大型房企的存貨周轉(zhuǎn)率都在逐年下降，其中萬(wàn)科、金地、保利、招商四大開(kāi)發(fā)商2007年的存貨周轉(zhuǎn)率分別是0.42%、0.31%、0.25%和0.16%。隨著資本市場(chǎng)的漸入熊市，再融資渠道收緊，上市公司在資本市場(chǎng)獲得資金的能力減弱。“由于房屋銷售的狀況不好，加上銀根緊縮，從上市房企愿意支付的高利息可以看出其對(duì)資金的渴望。在這樣的大背景下，從中報(bào)中可以看出多數(shù)開(kāi)發(fā)商面臨現(xiàn)金流壓力，通過(guò)發(fā)行債券是實(shí)現(xiàn)再融資的最好途徑?！睂＜医忉屨f(shuō)。
