盡管34家機構(gòu)信心十足地給予萬科“強烈推薦”、“推薦”和“持有”評級，記者發(fā)現(xiàn)在二季報中包括南方績優(yōu)成長基金在內(nèi)的基金從前十大股東排行榜上消失。
如今漲停是機構(gòu)抄底還是其他原因？作為龍頭老大的萬科究其業(yè)績增長有多大保障？
記者展開一線調(diào)查，而最先吸引記者目光的是一則網(wǎng)上的傳聞。
停工緩建影響業(yè)績
“萬科在深圳坪山的金域東郡項目停工了，萬科在深圳將有第一個爛尾樓！”9月中，一則傳聞開始在網(wǎng)上流傳。
本報記者經(jīng)多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一傳聞并非空穴來風(fēng)，萬科金域東郡項目二期基本處于半停工狀態(tài)，延期竣工幾成定局。而該項目首期第二批的樓盤銷售情況也極不樂觀。
知情人士甚至透露，“對于金域東郡剩下的200多套房子，萬科方面已經(jīng)不抱什么希望，因為賣不動?！?
事實上，金域東郡31萬平米項目的遭遇只是當前萬科乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)低迷的縮影。
中金公司分析員白宏煒告訴記者，萬科金域東郡二期項目的延緩只是企業(yè)在市場低迷情況下的正常應(yīng)對措施。
金域東郡二期、三期事實上的延緩必然影響到整個31萬平米項目配套設(shè)施的完善，其廣告中描述的“棕櫚泳池，景觀社區(qū)”似乎短期內(nèi)難以實現(xiàn)。
盡管該處售樓部的工作人員聲稱已經(jīng)賣掉了一半，但記者還是注意到，7月16日，“售樓人員稱一期二批已售50%，維持開盤價格（7700元/平）”；7月29日晚，“深圳市國土局公布萬科金域東郡套房信息為：388套住宅中有93套為‘已備案’”。
也就是說，早在兩個半月前，售樓人員就已經(jīng)對外宣布已售50%，那么一方面說明這兩個多月來銷售量沒有增加；另一方面，從國土局的數(shù)據(jù)看，這50%可能還被注了水，可信度不高。
而已銷售完畢即將在10月底交房的首期一批也面臨諸多問題。業(yè)主們要求補償差價或者提供無償或少償精裝修。根據(jù)業(yè)主們在論壇中的一致意見，記者測算，如果滿足要求則100平米的住房，萬科將補償裝修費12萬元以上，相當于房價降低到6000元左右。
金域東郡的例子已經(jīng)表明，萬科今年的業(yè)績將面臨嚴峻考驗。
業(yè)績預(yù)減可期？
一組萬科銷售數(shù)據(jù)證明其2008年全年業(yè)績下滑的趨勢。
8月份萬科實現(xiàn)銷售面積47.4萬平方米，銷售金額40.7億元，分別比07年同期減少32.8%和35.2%。而1－8月份，公司累計銷售面積349.2萬平方米，銷售金額313.1億元，分別比07年同期減少-4.8%和增長5.0%。
無論以總數(shù)平均還是逐月數(shù)據(jù)都可以大致得出，萬科今年月均銷售面積和銷售金額比較均衡地保持在45萬平米和40億元左右。
如果8月以后的四個月萬科銷售狀況能維持這一水平，后四個月銷售面積和銷售金額將大致為180萬平米和160億元，則萬科08年全年實現(xiàn)的銷售面積和銷售金額預(yù)計為530萬平米和470億元。
而萬科07年報顯示，其去年共實現(xiàn)銷售面積613.7 萬平方米，銷售金額523.6 億元。
2007年，萬科結(jié)算面積393.7 萬平方米，結(jié)算收入351.8 億元；公司實現(xiàn)營業(yè)收入355.3 億元，凈利潤48.4 億元。
08年上半年，萬科實現(xiàn)銷售面積265.8 萬平方米，銷售金額241.3 億元；結(jié)算面積和結(jié)算收入分別為208.1 萬平方米和170.1 億元；營業(yè)收入172.6 億元，凈利潤20.6 億元。
上面的數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，如果08年下半年萬科能維持甚至超過上半年的結(jié)算水平和收入，則其收入和凈利潤與07年持平問題不大。否則，萬科今年業(yè)績預(yù)減將成定局。
至于萬科08年每股收益的測算，34家券商的平均值由6個月前的1.2216元下挫到最新的0.6627元。
業(yè)內(nèi)人士表示，萬科是否業(yè)績預(yù)減取決于兩大因素：房價不再下跌和成交量不再縮減；或者價減而量增。
但在目前大環(huán)境下，似乎都不太現(xiàn)實。
央行最近在全國50個大、中、小城市的調(diào)查顯示，高達74%的被訪者沒有在未來三個月買房的打算，創(chuàng)1999年開始此項調(diào)查以來的最低水平。
當然，要從賬面上做到業(yè)績一定的增長，對于萬科似乎并不難實現(xiàn)。
該人士指出，07年年報披露，報告期末，萬科尚有290.9 萬平方米已銷售資源未竣工結(jié)算，合同金額總計238.1 億元，而其08年上半年銷售和計算面積大致相當。兩者合并，則萬科早已銷售而未結(jié)算的面積和金額相當可觀，這一部分均可靈活地補充在下半年，乃至明年的業(yè)績結(jié)算中。
那么，“即便08年萬科實際銷售面積和金額遠低于去年全年水平，其賬面收入和利潤也仍然可以輕易達到同比增長”，該人士說。
顯然，券商研究員們很清楚這一情況。在萬科股價由40.78元下跌至4.80元的過程中，WIND資訊收錄的34家券商報告對其看好的投資評級基本沒有變動過（盡管下調(diào)每股收益）。國都證券研究員鄒文軍和渤海證券分析師周戶均向記者強調(diào)了其評級——“短期-強烈推薦，長期-A”。
