制圖:黃敬
“現(xiàn)在房子不好賣(mài)了，老百姓觀望的心態(tài)很濃，恐怕只有降價(jià)更狠一點(diǎn)，才能緩解目前資金緊張的狀況。在寒冬中重要的不是賺多少錢(qián)，生存下去才是最重要的?！币患掖笮头康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士向記者坦承。
在房地產(chǎn)商一片叫苦聲中，各大投行及證券機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的分析報(bào)告均顯示：樓市仍有較大降價(jià)空間，一線城市房?jī)r(jià)甚至有高達(dá)30%-40%的下跌空間！
市場(chǎng)預(yù)期：降！繼續(xù)降！
“天津、長(zhǎng)沙、武漢、杭州、南京均出現(xiàn)價(jià)量齊跌的態(tài)勢(shì)，深圳雖然連續(xù)四期出現(xiàn)回暖，但是庫(kù)存數(shù)量出現(xiàn)連續(xù)攀升。”聯(lián)合證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師魚(yú)晉華在統(tǒng)計(jì)9月上半月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，“金九”上半月，各重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交略有差異，但總體而言，金九一點(diǎn)也不金。
一直表現(xiàn)堅(jiān)挺的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，金九過(guò)半的表現(xiàn)讓開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)失望。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月1-15日，北京期房住宅成交繼續(xù)在低位徘徊，簽約套數(shù)和面積環(huán)比分別萎縮5%和13%，同比更是分別出現(xiàn)了58%和70%的下降。
事實(shí)上，盡管深圳上半月新建商品房成交總套數(shù)和成交總面積環(huán)比均上升了5%和5%，但深圳房市可售套數(shù)和面積均達(dá)到了去年以來(lái)的新高，而隨著豪宅因素的減弱，深圳住宅均價(jià)出現(xiàn)大幅回落，住宅均價(jià)出現(xiàn)大幅回落，環(huán)比下跌了22%.
即便是在均價(jià)回落的情況下，魚(yú)晉華和同事重點(diǎn)跟蹤的上市公司在深圳的樓盤(pán)中，除萬(wàn)科第五園（八期）、萬(wàn)科東海岸（三期）和金地梅隴鎮(zhèn)日均銷(xiāo)售突破1套外，其余樓盤(pán)銷(xiāo)售均比較慘淡。
“9月以來(lái)，各地的推盤(pán)量顯著增加，開(kāi)發(fā)商面臨進(jìn)一步降價(jià)銷(xiāo)售的壓力。”魚(yú)晉華分析認(rèn)為，各地土地交易市場(chǎng)也維持冷清，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情不高，這顯示各地開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市仍維持較為悲觀的預(yù)期。
資金鏈危機(jī)：缺口達(dá)6700多億！
量?jī)r(jià)齊跌的一個(gè)最直接的影響是：房地產(chǎn)商資金鏈緊繃到極點(diǎn)。
近期各大國(guó)際投行如大摩、高盛、瑞銀紛紛看空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，摩根士丹利中國(guó)股票研究部分析師婁岡上周在一份報(bào)告中甚至認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在崩潰的可能性。同時(shí)投行們紛紛下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的評(píng)級(jí)。
北京師范大學(xué)金融研究中心的一份報(bào)告顯示：房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在2008年下半年開(kāi)始集中體現(xiàn)，預(yù)計(jì)資金需求與資金供給的缺口達(dá)到6730.787億元。
該報(bào)告指出，房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購(gòu)置土地、應(yīng)付本金和利息以及應(yīng)付稅費(fèi)等幾個(gè)方面；2007年，房地產(chǎn)商的支出達(dá)到一個(gè)頂峰，從2008年上半年的情況來(lái)看，增速有所放緩，但支出還在繼續(xù)增加之中，但行業(yè)景氣下行、信貸緊縮、銷(xiāo)售遲緩、土地儲(chǔ)備規(guī)模和在建規(guī)模的龐大，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口的逐步凸現(xiàn)。
這對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，無(wú)疑是一顆足以致命的定時(shí)炸彈。
“現(xiàn)在的政策條件、市場(chǎng)環(huán)境、購(gòu)買(mǎi)住房的對(duì)象等都發(fā)生根本性的變化，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然抱著早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的夢(mèng)想，以為這種夢(mèng)想還會(huì)持續(xù)，因此寧可把房?jī)r(jià)頂在天花板上就是不下降?！敝袊?guó)社科院專(zhuān)家易憲容呼吁，開(kāi)發(fā)商們?cè)撔研蚜恕?/P>
隨著形勢(shì)的日益嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)商們以前其樂(lè)融融、一起賺錢(qián)的好時(shí)光已經(jīng)不復(fù)存在，當(dāng)你喜滋滋地盤(pán)算著照現(xiàn)在的價(jià)格年底能賺多少錢(qián)時(shí)，對(duì)手卻悄悄地在一夜之間把價(jià)格拉下來(lái)了1000元/平方米甚至更多。無(wú)論此前松山湖會(huì)議的內(nèi)容真實(shí)與否，行業(yè)龍頭萬(wàn)科的率先降價(jià)，或許會(huì)讓各大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始意識(shí)到在行業(yè)不景氣的階段，把房子賣(mài)出去，回籠資金才是最主要的。
樓價(jià)仍在高位，再降40%？
業(yè)界認(rèn)為，中國(guó)樓市的主要矛盾是高房?jī)r(jià)與消費(fèi)者收入差距過(guò)大，但問(wèn)題是，究竟房?jī)r(jià)多少才合理？對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，降價(jià)的空間有多大？
著名地產(chǎn)評(píng)論人王永勝認(rèn)為，一線城市前兩年漲得太猛，現(xiàn)在也沒(méi)有完全調(diào)整到位，還有15%左右的空間；二線城市從年初開(kāi)始一直陰跌，成交量下來(lái)了，但價(jià)格下調(diào)并不明顯，老百姓感受不深，不像深圳已是大跌，所以再跌10%是完全有可能的。
在招商證券房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師賈祖國(guó)看來(lái)，總體上一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)有30%-40%左右的下跌空間。
事實(shí)上，房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)估值中采取的最通用、最具有說(shuō)服力的指標(biāo)。而目前國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)收入比都約在13以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際平均水準(zhǔn)（房?jī)r(jià)收入比為2-3）。賈祖國(guó)認(rèn)為，中國(guó)一線城市房地產(chǎn)估值明顯偏高，2007年底中國(guó)一線城市家庭的可支配收入都已遠(yuǎn)超過(guò)了5000美元，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該在10以下，總體上一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)有近4成的下跌空間。
“雖然從全球看，房?jī)r(jià)收入比偏高，但是考慮到中國(guó)的城市化進(jìn)程尚處于加速階段，人口流動(dòng)正在不斷地從小城市進(jìn)入一線城市，因此還是比較合理的?！痹谫Z祖國(guó)看來(lái)，中國(guó)的名義房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌2年，屆時(shí)一線城市家庭居民可支配收入總體將相應(yīng)增長(zhǎng)約3成。只有一線城市房?jī)r(jià)下跌30%-40%，這些城市的房?jī)r(jià)收入比總體才會(huì)在10左右，房地產(chǎn)估值總體才會(huì)比較合理。
