昨晚，財政部發(fā)布樓市新政。廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿當(dāng)即表示，今天房地產(chǎn)板塊可能再次反彈。

沈愛卿認(rèn)為，此次政策集中出臺對房地產(chǎn)行業(yè)無疑是一大利好，貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍以及最低首付款比例調(diào)整為20%，這兩項調(diào)整對近期持幣觀望的購房者刺激最大，有利于恢復(fù)市場的交易量。

樓市新政對房地產(chǎn)股作用積極

受房地產(chǎn)“利好”措施鼓舞，近期房地產(chǎn)股逐漸走暖。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊近5日機(jī)構(gòu)凈流入資金有3.02億元，機(jī)構(gòu)5日增倉0.3%，其中機(jī)構(gòu)資金增倉的股票有棲霞建設(shè)、中華企業(yè)、金地集團(tuán)等。不少證券研究機(jī)構(gòu)也開始看好部分房地產(chǎn)股的投資機(jī)會。

日信證券研究員分析指出，估計未來半年內(nèi)，房價將停止下跌。在房價見底之前，房地產(chǎn)股作為對房價的預(yù)期將首先見底。從現(xiàn)在開始的3個月內(nèi)將是買入房地產(chǎn)股的歷史性機(jī)會。作為投資品種，以萬科為首的大地產(chǎn)股是首選。

東方證券研究員同樣認(rèn)為，從地產(chǎn)股的估值水平來看，目前仍處于價值投資區(qū)域，建議超配房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)龍頭公司，給予保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、萬科、榮盛發(fā)展、冠城大通、華發(fā)股份、陸家嘴、浦東金橋、張江高科“買入”評級。

據(jù)金融時報10月22日報道，近段時間，房地產(chǎn)的“利好”措施不斷出現(xiàn)。之前18個城市出臺了相關(guān)有利于房地產(chǎn)的政策，而日前國務(wù)院常務(wù)會議對房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)定調(diào)，要“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房”。

A股市場上，房地產(chǎn)股在近期不斷“制造”集體上漲局面，即便21日房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)跌幅位于當(dāng)天行業(yè)第一，其依然成為近5日滬深股市惟一收紅的行業(yè)指數(shù)。

內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司資金緊張

房地產(chǎn)股是近期股市的大熱門。那么，房地產(chǎn)股的現(xiàn)狀又如何呢？

截至周二，滬深股市已有7家房地產(chǎn)股(冠城大通、中江地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、新城B股、深振業(yè)、名流置業(yè)、銀基發(fā)展)披露了三季報，這7家公司給人的總體印象是：流動性問題不小，利潤率仍然不低。

這7家公司1-9月營業(yè)收入下降2.11%，凈利潤增長15.35%，加權(quán)平均每股收益0.20元，半年報7家公司已完成每股收益0.167元，即第三季每股收益才0.033元；而已披露三季報的約150家公司同期營收增長29.7%，凈利增長49.8%，平均每股收益0.31元。房地產(chǎn)股的各項指標(biāo)均低于平均水平。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自2007年高點以來，房地產(chǎn)個股的平均跌幅超過七成，更有不少地產(chǎn)股的跌幅達(dá)到80%以上，表現(xiàn)明顯差于市場整體指數(shù)。房地產(chǎn)個股大幅下跌的原因，除了市場整體走熊之外，更重要的在于行業(yè)增速的大幅下降，房地產(chǎn)價量齊跌，銷售不斷萎縮。

在2008年以來的熊市行情中，房地產(chǎn)板塊是下跌的重災(zāi)區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)個股的平均跌幅超過七成，表現(xiàn)明顯差于大市指數(shù)。房地產(chǎn)板塊的急劇降溫，與房地產(chǎn)價量齊跌有密不可分的關(guān)系。截至近日，房地產(chǎn)板塊的市盈率已接近15倍左右，市凈率也跌至2倍以下；如果PE缺乏說服力的話，那么處于歷史低位的PB，也能反映房地產(chǎn)板塊的估值水平的確處于歷史相對低位。

政策無法改變行業(yè)運(yùn)行趨勢

伴隨著全球金融海嘯的爆發(fā)，A股遭受了重創(chuàng)，在某種程度上說明城門失火殃及池魚的道理。及時穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長，已成當(dāng)下迫不及待的要務(wù)；房地產(chǎn)貸款占銀行系統(tǒng)貸款的20%左右，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例超過20%；毫無疑問，穩(wěn)住房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟(jì)而言有定海神針的作用。

也就是說，利好政策或許不能重新激活房地產(chǎn)，但極可能保證房地產(chǎn)市場的軟著陸；這對于當(dāng)前市場的悲觀預(yù)期而言，其實也算是值得關(guān)注的利好了。

但也有分析指出，中央或地方的政策，在一定程度上能緩解房地產(chǎn)市場的壓力，但不能改變行業(yè)的趨勢。

申銀萬國認(rèn)為，由于短期內(nèi)房地產(chǎn)市場很難爆發(fā)出重大不利因素，而政府的行為將為市場提供一定的支撐，股價下行的壓力整體減弱。而基于不斷強(qiáng)化的政策預(yù)期、前期積累的部分剛性需求可能在第四季度釋放的判斷，房地產(chǎn)業(yè)短期的投資機(jī)會仍然來自于反彈。

“政策在于平滑行業(yè)的運(yùn)行周期，無法真正改變行業(yè)運(yùn)行的趨勢?！鄙赉y萬國的觀點并不樂觀，并維持地產(chǎn)行業(yè)中期“中性”評級。

關(guān)注房地產(chǎn)股的局部性投資機(jī)會

按有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2008年商品房銷售額增速為11年來首次負(fù)增長，房地產(chǎn)行業(yè)面臨有史以來較為嚴(yán)重的困境。即使不考慮新建面積，要消化現(xiàn)有的庫存，按照目前的水平，也需要2年左右的時間。如果考慮以往房地產(chǎn)調(diào)整1.5-2年的周期，那么，在2009年中房地產(chǎn)市場有望到達(dá)階段性的底部。

對于目前而言，房地產(chǎn)更多應(yīng)是政策性的反彈機(jī)會。那么，投資者應(yīng)從哪些角度進(jìn)行選股呢？

首先，關(guān)于近期銷量有所回升的區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)，如重慶、北京、天津、上海等地區(qū)，尤其是天津、重慶等經(jīng)濟(jì)新區(qū)。按照目前的政策方向，經(jīng)濟(jì)新區(qū)將成為政策的重點扶持對象，從而發(fā)揮它們區(qū)域領(lǐng)頭羊的作用。因此，投資者可以關(guān)注天房發(fā)展、迪馬股份、廣宇發(fā)展等。

其次，關(guān)注行業(yè)龍頭企業(yè)，如萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等。據(jù)統(tǒng)計，萬科的市場占有率不到3%，可見房地產(chǎn)行業(yè)的集中度明顯不足。在未來行業(yè)可能出現(xiàn)一輪洗牌過程中，這些行業(yè)有望成為行業(yè)的整合者。除此之外，資金實力雄厚，也使得這些企業(yè)具有較高的安全邊際。

最后，一些經(jīng)營良好的區(qū)域性龍頭也值得關(guān)注，如華發(fā)股份、蘇寧環(huán)球、珠江實業(yè)、冠城大通等。其中，蘇寧環(huán)球正在準(zhǔn)備二次增發(fā)，以補(bǔ)充經(jīng)營資金的不足，如果增發(fā)順利進(jìn)行，公司的前景將較為樂觀。目前公司的土地儲備將超過1000萬平方米，60%以上位于南京，并且都是以低成本取得，與同行相比具有明顯的優(yōu)勢。