財政部和央行昨日宣布，從11月1日起下調(diào)住房交易契稅、印花稅和土地增值稅三項稅率，并降低首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款利率下限及首付比例。

接受采訪的多位專家認(rèn)為，在當(dāng)前形勢下，這些措施或難以阻擋部分城市的房價繼續(xù)下跌。

三稅率下調(diào)

財政部宣布，從11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

契稅由購房者繳納，此前稅率一般為總房款的3%，如該處房屋符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，契稅可減半征收，即1.5%。此次普通住宅標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)幅度為0.5個百分點。印花稅的稅率較低，購房合同按照購房金額的萬分之五貼花。

此外，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。土地增值稅是對房屋交易的增值部分為征稅對象的稅種。按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%、40%、50%、60%等不同稅率。

北京、廣州等城市都是按照房屋總價來征收土地增值稅，對于普通住宅按照成交額的1%增收土地增值稅，對于豪宅則按照2%征收。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓對《第一財經(jīng)日報》表示，由于中國住宅市場都是買方市場，雖然土地增值稅按照規(guī)定是由出售方繳納，但是在房屋交易中一般都是由購房者承擔(dān)。

除了上述三種稅率下調(diào)之外，財政部還規(guī)定，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。此前上海、杭州等18個城市出臺了房地產(chǎn)救市政策，對房地產(chǎn)交易實施契稅、印花稅和交易稅進(jìn)行補(bǔ)貼。

最新刺激樓市措施

契稅自11月1日起，個人首次購買90平方米及以下普通住房，稅率暫下調(diào)至1%

印花稅個人銷售或購買住房，暫免征收印花稅

土地增值稅個人銷售住房，暫免征收土地增值稅

商業(yè)貸款首次購買普通自住房和改善型普通自住房，利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付調(diào)整為20%

公積金貸款各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點

現(xiàn)行體系下，房地產(chǎn)交易需要繳納的稅收主要有營業(yè)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅土地增值稅等稅種，其中營業(yè)稅稅率較高，對于5年之內(nèi)交易的二手房按照5.5%稅率征收營業(yè)稅。

除了稅費優(yōu)惠外，央行對貸款利率和購房首付比例也進(jìn)行了調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。央行要求金融機(jī)構(gòu)在10月27日前完成細(xì)則擬定工作。

但是劉桓表示，貸款利率的下限下調(diào)并不意味著銀行一定會實施最低的貸款利率。他判斷，在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，加上此前次貸危機(jī)的教訓(xùn)，銀行更多會傾向于采取保守的房貸策略，而且房貸利率一般隨著基準(zhǔn)利率調(diào)整。

刺激消費，而非保房價

對于此次政府的救市政策，各方仍然存在爭議。

贊同的學(xué)者認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場過去“作惡多端”，但是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長，對上下游的鋼材、水泥和就業(yè)等各方面都有影響。國家系列政策意在刺激房地產(chǎn)消費，而非“保房價”。在國際金融危機(jī)導(dǎo)致外需銳減的情況下，中國內(nèi)需也收縮過快，是非常危險的，而這其中房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸至關(guān)重要。

清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授袁鋼明對本報記者表示，目前鋼材、水泥的價格已經(jīng)從最高點下降了40%還多，雖然房價仍然較高，但是不能過快地下降。

但另外也有學(xué)者認(rèn)為，此次房地產(chǎn)交易低迷是對過去房地產(chǎn)市場的巨大泡沫的一種修正，根本原因在于當(dāng)前的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購買能力，如果阻止市場的自我調(diào)整，最后將付出更大的代價。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即使有救市政策，房價也將繼續(xù)下降并在明年觸底，因為一方面房價已經(jīng)超出居民購買能力，另外早期的一些投資者也正在大量拋售房屋。

中共中央黨校研究室主任周天勇昨日對本報記者表示，此次救市政策是否能夠見效仍很難說，在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下很難扭轉(zhuǎn)消費者的信心。

中國社科院金融研究所教授易憲容認(rèn)為，此次財政部政策對消費型和投資型作出了區(qū)分，所有優(yōu)惠政策都是作為民生問題，放在如何改善居民基本居住條件上或住房消費上，這意味著政府將繼續(xù)采取措施遏制房地產(chǎn)市場的泡沫。

易憲容表示，如果當(dāng)前的房地產(chǎn)市場價格不下降，政府這些優(yōu)惠可能發(fā)揮的作用不一定太大。因為過高的房價仍然超出了大多數(shù)居民的購買能力。