以往，廣州舊城改造是按同區(qū)域二手樓價水平進行拆遷安置。而昨日公布《廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見（試行）》（征求意見稿）（簡稱《意見》）出臺新舉措：在原實施市場評估價基礎上，增加改造和搬遷兩項獎勵。

　　其中，提出貨幣補償、異地永遷與原址回遷等3種補償安置方案：被拆遷戶若選擇貨幣補償，所獲補償款能買得起當?shù)匾皇謽牵饲皹藴适琴I得起二手樓；選擇異地永遷，住房面積可增加；選擇原址回遷，住戶要按800～900元/平方米，補新舊差價。市國土房管局有關人士表示，新補償標準有普遍提高，但具體幅度視個體項目而定，東濠涌有望成為首個受惠項目。

　　普通住宅

　　保證拆遷戶買得起一手樓

　　廣州舊城區(qū)老房子較多，不僅危舊，而且采光、衛(wèi)生、消防等條件相對較差，但住戶對區(qū)域認同度很高，荔灣、越秀、海珠等區(qū)老舊房集中，居民往往希望能在附近擇房而居。

　　在舊城改造中，廣州對舊城老房拆遷補償，以往是按市場評估價為標準進行，雖然目前房地產(chǎn)市場評估已能客觀、準確確定被拆遷房屋的市場價值，但舊城區(qū)危舊房年代久遠、破損嚴重，再要根據(jù)樓齡等估價，往往不高。這樣，房屋面積小、破損嚴重，原住戶在領取貨幣補償后，可能難以買到合適房子，尤其在商品樓房價高企的時候。

　　為此，《意見》特意規(guī)定對于選擇貨幣補償?shù)淖≌课莸谋徊疬w戶，可實行改造獎勵制度。據(jù)介紹，市場評估價加上改造獎勵，最高上限可達到同區(qū)域一手房成交均價的購房水平。如果被拆遷戶按時搬遷，還可獲搬遷時限獎勵。

　　根據(jù)測算，被拆遷戶在獲上述三部分款項后，完全有能力買被拆遷房屋所在行政區(qū)域內(nèi)一手樓。《意見》貨幣補償標準基本可以保證被拆遷戶在市場上買到適當商品住宅。而此前，舊城拆遷補償標準是，保障被拆遷戶可購買當?shù)囟址俊?

　　最低補償建筑面積：40平方米

　　在老城區(qū)居民中，不少危舊房的市民居住條件普遍較差、面積較小。

　　根據(jù)規(guī)定，按照三種不同補償安置方式設定不同條件，實行住宅房屋拆遷補償面積的最低標準制度：被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米，被拆遷人符合條件的按40平方米予以補償。

　　被拆遷人需要符合的條件包括：選擇貨幣補償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)住宅的；選擇原址回遷，且被拆遷人符合我市城市低收入住房困難家庭保障條件的；選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)的自住住宅的。“自住住宅”的具體條件為被拆遷人有常住戶口，且實際居住在此。

　　直管公房

　　同意退租可獲30%棄租補償

　　在危舊房改造中，部分房屋是屬于存在租賃關系的直管公房。若拆遷涉及直管公房，先由國土房管部門進行清查。清查發(fā)現(xiàn)不符合條件的承租人，依法解除租賃關系。直管住宅房屋租賃條件為：具有廣州市常住居民戶口并實際居住2年以上；家庭人均收入不足上一年度全市人均可支配收入；無自有住房或人均居住面積低于10平方米。

　　如果在前期清查過程中，發(fā)現(xiàn)還符合直管房租賃條件的，又同意解除合同的，可獲30%棄租補償。如承租人不同意解除租賃關系的，必須服從拆遷戶統(tǒng)一安排，另行安排使用面積不少于被拆遷房屋使用面積的直管住宅房屋安置承租人。如果是私房租賃的，則由出租人與承租人雙方自行協(xié)商解決。

　　3種補償安置方式各有好處

　　貨幣補償 相當于一手樓交易均價

　　被拆遷房屋（包括住宅、非住宅）貨幣補償金額以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！兑庖姟诽岢隹蓪嵭懈脑飒剟钪贫取１徊疬w戶獲得的金額，將相當于被拆遷住宅房屋所在行政區(qū)域一手住房交易均價。

　　此前，廣州市通過貨幣補償后，被拆遷戶可購買當?shù)囟址?。但此次《意見》?guī)定住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費總額，向同一行政區(qū)域新建商品住房交易均價看齊，但不能超過一手均價。如果被拆遷人按時搬遷，還可獲搬遷時限獎勵。

　　模擬案例

　　假定改造項目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)住宅。根據(jù)該區(qū)域存量多層住房的市場評估案例，市場評估單價為7350元/平方米，而2008年6～8月該區(qū)一手住宅交易均價為11277元/平方米。根據(jù)《意見》規(guī)定，則該項目改造獎勵單價約為11277-7350=3927元/平方米。

　　異地永遷 外遷越遠安置面積越大

　　異地永遷應當補償安置的住房建筑面積計算方式：應當補償面積=（被拆遷住房所在地一手住房交易價格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價格）×被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積。按此計算，被拆遷戶向外搬遷，外遷越遠，獲補償安置面積越大。

　　由于異地永遷安置住房戶型有一定限制，實際安置住房面積可能會出現(xiàn)略大于或小于應當補償安置面積的情況，即產(chǎn)生結(jié)算補差問題。主要按異地永遷安置房所在地一手樓交易價補差價。采取一手樓交易價，被拆遷戶簽協(xié)議時可以知道補差總額。

　　模擬案例

　　假定危舊房改造項目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。以2008年6～8月該區(qū)一手樓交易均價11277元/平方米為參考數(shù)據(jù)。根據(jù)規(guī)定，住宅房屋被拆遷戶選擇異地永遷，如永遷安置住房位于一般城區(qū)，以2008年6～8月該一般城區(qū)一手住宅交易均價7237元/平方米計算，則應當補償安置的住房建筑面積為：（11277÷7237）×50=77.91平方米，面積增幅為27.91平方米。

　　原址回遷 每平方米補差價八九百

　　原址回遷安置住房面積不得低于被拆遷住房面積，新舊房間結(jié)算市場差價，即“拆一還一、新舊補差”。考慮到對于舊城區(qū)危舊房而言，新舊房之間市場差價較大，一般在3000元/平方米以上。但原址回遷也可實行改造獎勵，但該標準要控制在貨幣補償獎勵標準50%以內(nèi)。

　　據(jù)測算，一般選擇原址回遷的市民需要自掏腰包800～900元/平方米補差價。

　　模擬案例

　　假定危舊房改造項目位于某市中心區(qū)地段，被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。被拆遷戶選擇原址回遷，可按被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)面積1∶1回遷，與原址回遷安置住房市場價結(jié)算差價。被拆遷住宅房屋（存量多層）市場評估單價為7350元/平方米，該區(qū)2008年6～8月一手住房交易均價為11277元/平方米，獎勵費按兩者差價50%計算。據(jù)此可計算出改造獎勵費為（11277-7350）×50%=1963.5元/平方米；原址回遷安置住房新舊房補差單價為11277-7350=3927元/平方米。

　　被拆遷人需補差不超過3927-1963.5=1963.5元/平方米。如果被拆遷戶按時搬遷，可獲搬遷獎，最高獎勵標準按房屋市場評估價15%計算，即7350×15%=1102.5元/平方米，即被拆遷戶需補1963.5 -1102.5=861/平方米。