在同時迎來中央10條房產(chǎn)新政和上海地方14條措施后，相關(guān)細(xì)則也終于趕在執(zhí)行前夜落地。目前，上?？上硎軆?yōu)惠的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：單套建筑面積140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬元/套，內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套，外環(huán)線以外98萬元/套以下；5層以上（含5層）的多高層住房，以及不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

此前根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，上海在2005年制定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)每平方米建筑面積售價17500元以下，內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每平方米建筑面積10000元以下，外環(huán)線以外每平方米建筑面積7000元以下。

上海有關(guān)部門表示，新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)準(zhǔn)相比，一是單價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為總價標(biāo)準(zhǔn)，受惠面有較大幅度提高；二是將建筑容積率用比較通俗的房屋層數(shù)來表示。而普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，可有利于支持居民住房消費、有利于交易雙方合理定價、有利于節(jié)約集約利用土地。本周，我們邀請業(yè)內(nèi)人士具體解讀一下這一細(xì)則。

底線不變 執(zhí)行更加靈活

主持人：比較新舊標(biāo)準(zhǔn)，其實如以戶型140平方米、單價17500元/平方米計算，內(nèi)環(huán)內(nèi)普通住房總價上限正為245萬元，以此類推內(nèi)外環(huán)間總價上限即140萬元，外環(huán)外總價上限即98萬元。似乎新舊標(biāo)準(zhǔn)沒什么改變，只是限制性指標(biāo)變了，這有什么意義？

付琦：是的，通過上述計算可發(fā)現(xiàn)，新標(biāo)準(zhǔn)的最終底線并未放松，但限制性指標(biāo)的變化擴大了新政的適用范圍，也使得執(zhí)行運用更為靈活。新標(biāo)準(zhǔn)以總價為限制性指標(biāo)，雖然最高上限并未改變，但是執(zhí)行卻更為便利，如購買內(nèi)環(huán)內(nèi)戶型小于140平方米的住房，單價就可以突破原先的17500元/平方米的限制。舉例來說，購買內(nèi)環(huán)內(nèi)90平方米小戶型，則單價可以放寬到27222元/平方米。由此，上海樓市內(nèi)符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房源就會增加許多。如從易 居臣信的統(tǒng)計來看，新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，市中心的小面積房源可獲得大量松綁，以前一些因舊標(biāo)準(zhǔn)而單價超標(biāo)的非普通住房，在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后便可因其總價達(dá)標(biāo)而歸入普通住房，由此對促進(jìn)成交也能起到積極作用。

鼓勵消費 中小戶型受益

主持人：那您如何看待細(xì)則落地后對市場帶來的積極作用？

付琦：新標(biāo)準(zhǔn)以總價為限制性指標(biāo)，效果是放松了中小戶型的單價限制，最終目標(biāo)在于鼓勵購買中小戶型，政府倡導(dǎo)合理住房消費的意圖明顯。上面也已提到，按照新標(biāo)準(zhǔn)，以140平方米計算，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外三個區(qū)域的單價上限分別為17500元/平方米、10000元/平方米、7000元/平方米，與舊標(biāo)準(zhǔn)一致；但對于中小戶型房源，其面積越小，單價標(biāo)準(zhǔn)越高，以90平方米為例，其單價上限可升至逾27200元/平方米、15600元/平方米、10900元/平方米，所以中小戶型房源受益最多。

另外，考慮到“以銷定產(chǎn)”，新政也可以增加開發(fā)商開發(fā)中小戶型的積極性。2006年中央在樓市調(diào)控政策中提出“70-90”，目的在于節(jié)約用地、增加有效供給，但兩年多以來執(zhí)行情況并不理想。此次普通住房新標(biāo)準(zhǔn)出臺，預(yù)計將促進(jìn)更多的中小戶型消費，進(jìn)而變相促進(jìn)開發(fā)商對于中小戶型的開發(fā)積極性。

助力成交 二手房更明顯

主持人：除了對于新房，您認(rèn)為細(xì)則落地對二手房市場的影響如何？

付琦：新標(biāo)準(zhǔn)的出臺對于二手房市場的積極意義更明顯。此次新標(biāo)準(zhǔn)增加了“5層以上（含5層）的多高層住房，以及不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等”的標(biāo)準(zhǔn)，由此，在二手房市場上，普通住房的范圍更為擴大。此外，一方面，4-5年房齡的次新二手房以中小戶型居多；另一方面，多數(shù)二手房賣家都是前兩年低價買入的，所以二手房市場上符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房源更豐富、選擇更廣。易 居臣信預(yù)計，新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，長寧區(qū)如古北板塊、靜安區(qū)的中心范圍等普通住宅的入市量會有至少一成以上的增加。

易 居臣信市場研究中心還對物業(yè)業(yè)主進(jìn)行了電話訪談，發(fā)現(xiàn)內(nèi)外環(huán)間區(qū)域客戶反響最為熱烈，業(yè)主主要詢問普通住房和非普通住房的劃分，有近七成的準(zhǔn)賣家表示，如按新標(biāo)準(zhǔn)自己的房子可被歸為普通住房，能享受新政帶來的優(yōu)惠的話，愿意讓利盡快促成交易。易 居臣信門店還對潛在客戶進(jìn)行了回訪，發(fā)現(xiàn)這些準(zhǔn)買家普遍關(guān)注對購買第一套房的界定上，由于對“改善型住房”至今未有明確定義出臺，部分打算賣掉老房置換新房的客戶擔(dān)心自己無法享受相關(guān)稅費優(yōu)惠。另外，由于銀行細(xì)則還沒有全部落實，貸款交易暫時不審核也不放款，所以恐怕短期內(nèi)掛牌量、成交量不存在井噴的條件和可能，市場對新政需要一段時間的消化。

假設(shè)一套100平米、單價12000元/平米、總價120萬元人民幣內(nèi)外環(huán)線間的公寓房，為家庭唯一生活用房，依照上?，F(xiàn)行規(guī)定，現(xiàn)在從非普通住宅被界定為普通住宅，且此物業(yè)產(chǎn)權(quán)已滿3年。（出售方提供不出原值發(fā)票，所以稅費選擇按總價繳納）

買家屬首次買房，欲購買，依據(jù)以上條件，具體稅費調(diào)整計算內(nèi)容如下：

調(diào)整前（非普通住房） 調(diào)整后（普通住房） 相關(guān)政策

3%契稅，共36000元 1.5%契稅，共18000元 按照普通非普通界定標(biāo)準(zhǔn)，出售方出售的物業(yè)由非普通住房調(diào)整至普通住房，契稅稅率從原來的3%，現(xiàn)調(diào)整暫統(tǒng)一下調(diào)到1.5%

買受方

0.05%印花稅，共600元 免征 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅

圖紙費，25元 圖紙費，25元

交易手續(xù)費（面積*2.5元/平方米），共250元 免征 免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費

就該案例顯示，買受方在政策調(diào)整后，因房產(chǎn)交易而支付的款項節(jié)省了約18850元；

營業(yè)稅及附加5.55%，66600元 免征 個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅

出售方

個人所得稅2%，24000元 免征 個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負(fù)擔(dān)個人所得稅

0.05%印花稅，共360元 免征 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅

0.5%土地增值稅，共6000元 免征 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

交易手續(xù)費（面積*2.5元/平方米），共250元 免征 免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費

就該案例顯示，出售方在政策調(diào)整后，因房產(chǎn)交易而支付款項節(jié)省約77210元。

注：原先對于非普通住宅增加土地增值稅，現(xiàn)新政策也予以免征。