6700元/平米，這是深圳梅隴鎮(zhèn)喊出的一手房起售價(jià)，而賣家正是去年3月在同一區(qū)域（深圳寶安區(qū)龍華片區(qū)）分別以4.02億和4.58億天價(jià)拿下兩塊地皮的金地集團(tuán)(600383.SH)。
去年天價(jià)地皮成交后，輿論一片嘩然，有業(yè)內(nèi)人士分析，由于是雙限競(jìng)標(biāo)，除去無償建房和其他成本，實(shí)際兩塊地的樓面地價(jià)分別高達(dá)8000元/平方米和7800元/平方米。
市場(chǎng)曾一度期待金地大刀闊斧出手之后，將惹龍華房?jī)r(jià)上升至15000元/平方米，而梅隴鎮(zhèn)后續(xù)售價(jià)也會(huì)上躥2000－3000元/平方米。沒料到目前開盤的梅隴鎮(zhèn)第四期，有這么大的“跳水”幅度。去年在龍華高價(jià)拍下的地塊，在銷售下滑、樓盤低價(jià)出售的情況下會(huì)帶來多大的資金壓力？
梅隴鎮(zhèn)第四期是否低于成本價(jià)“吐血”發(fā)售？低價(jià)發(fā)售帶來的回款能否幫助金地安然度過擴(kuò)張過度以及市場(chǎng)收縮后的冬天？理財(cái)周報(bào)記者就此事致電金地董秘郭國強(qiáng)未獲回應(yīng)。
誘人起價(jià)為保資金鏈？
“不好意思，今天實(shí)在太忙了?！?金地梅隴鎮(zhèn)第四期發(fā)售前三天，理財(cái)周報(bào)記者來到售樓部現(xiàn)場(chǎng)。售樓部擠滿了前來購房和咨詢的人，場(chǎng)面火爆。記者之前聯(lián)系好的售樓小姐只是匆匆讓記者填了一下表格，就急著招呼其他前來買房的客人。事實(shí)上，四期開盤的時(shí)間是11月1日，但工作人員表示，“這兩天推出的160套，已經(jīng)剩下十幾套了。”
“價(jià)格從6700元/平米起。”工作人員表示均價(jià)不只這個(gè)數(shù)，但顯然這個(gè)誘人的起價(jià)是吸引眾多購房客的重要因素。記者從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)之窗網(wǎng)站上了解到，同一時(shí)期梅隴鎮(zhèn)所在地深圳寶安區(qū)的一手房均價(jià)均在萬元以上。
金地梅隴鎮(zhèn)是金地目前在深圳主推的樓盤之一，2005年開盤，目前已經(jīng)開發(fā)到第四期。數(shù)據(jù)顯示，深圳項(xiàng)目是去年金地利潤(rùn)的主要來源，其中金地梅隴鎮(zhèn)和金地名津各貢獻(xiàn)了約3億元凈利潤(rùn)，占據(jù)了公司凈利潤(rùn)的半壁江山。2007年深圳市場(chǎng)的火爆導(dǎo)致這兩個(gè)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)水平遠(yuǎn)高于其它項(xiàng)目，分別達(dá)到了31％和37％。
理財(cái)周報(bào)記者在前往樣品房的路上看到，這個(gè)去年為金地帶來3億元凈利潤(rùn)的搖錢樹樓盤，第四期（19棟）仍在施工，偌大的工地散落著不少建筑材料，現(xiàn)場(chǎng)顯得繁忙而雜亂。
從仍在銷售中的第三期數(shù)據(jù)來看，情況令人滿意。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)之窗公布的數(shù)據(jù)顯示，從10月20日到10月29日，梅隴鎮(zhèn)第三期（17棟）共售出11套，面積以90平米上下的中小戶型為主。
第三期共有381套商品房，其中60％仍然待售，根據(jù)售樓部工作人員的說法，第三期開始發(fā)售時(shí)，均價(jià)達(dá)到12000元/平米，超過目前的第四期起售價(jià)接近一倍。不知是否因?yàn)榈谌阡N售未如理想，以及受困于資金壓力，第四期開盤即擺出甩賣姿態(tài)。
事實(shí)上，去年金地在龍華出手的兩個(gè)地塊，加上目前在梅隴鎮(zhèn)40多萬平米的在建項(xiàng)目，使金地在龍華的開發(fā)量增加到57萬平米，成為龍華片區(qū)的一哥。
不過，當(dāng)一哥是需要付出代價(jià)的。
去年金地的擴(kuò)張性拿地導(dǎo)致金地現(xiàn)金流緊張，去年年報(bào)顯示每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量為－7.52元，在房地產(chǎn)上市公司中排名末尾。隨著在北京、深圳、廣州、沈陽等地在建項(xiàng)目的增加，對(duì)資金的需求越來越迫切。
今年7月，金地公開增發(fā)A股股票募集不超過7.2億股、募集資金總額不超過85億元的申請(qǐng)審核未獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)審委通過，資金鏈被進(jìn)一步拉緊。
現(xiàn)金流充沛預(yù)示風(fēng)險(xiǎn)不大
去年金地高價(jià)購入的土地儲(chǔ)備會(huì)對(duì)上市公司產(chǎn)生很大壓力，這意味著土地可能會(huì)損害價(jià)值，在未來可能以成本價(jià)或虧損價(jià)發(fā)售。
不過，10月28日披露的第三季報(bào)顯示金地目前現(xiàn)金流充沛。
從第三季數(shù)據(jù)來看，金地前三季度實(shí)現(xiàn)銷售面積73萬平方米，同比下降8.6％；銷售金額78.5億元，同比增長(zhǎng)11.7％。也就是說，盡管銷量下降，金地仍然保持了銷售金額的增長(zhǎng)。
三季報(bào)顯示金地賬面資金為80億元，比2007年底增加219％，主要來源于預(yù)售和銷售回款（其中預(yù)售房款達(dá)73 億元，增加92％），以及借款的增加（有息負(fù)債增至76.5億元）。公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)的11.1億，較2007年底負(fù)63億有明顯改善。
數(shù)據(jù)顯示，金地目前未付土地款有17億元，其中番禺地款占13億元，目前合同已經(jīng)到期但政府沒有交底，理論上公司可以取消合同并拿回3億元的定金，也可能通過和政府協(xié)商，在規(guī)劃、層高等方面作些調(diào)整。
公司目前現(xiàn)金83億元，有息負(fù)債110億元，近期還款12億元，從資金面上看，公司的風(fēng)險(xiǎn)不大。
春天還很遙遠(yuǎn)
盡管政府不斷出臺(tái)刺激房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但能否改變房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)仍需觀察。
合富輝煌地產(chǎn)分析師黎文江認(rèn)為，政府日前推出針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“組合拳”，包括稅率、利率、首付比例的調(diào)整力度不小，但受惠范圍小。“政府目前的政策主要是針對(duì)首次置業(yè)和90平方米以下的中小戶型，但對(duì)于一些一線城市，比如廣州來說，首次置業(yè)的比例很少，更多的是改善住房、二次置業(yè)的用戶?！?
對(duì)用戶構(gòu)成的分析，使黎文江得出這樣的結(jié)論：“目前大家都在觀望，等對(duì)二次購房貸款政策的放松，現(xiàn)在仍有大量的需求未能釋放?！?
這樣的情況在金地位于廣州的另一個(gè)主推盤荔湖城也同樣存在。黎文江透露，位于廣州增城的荔湖城開盤一年，別墅和底層住宅賣得比較好，但是今年的高層洋房就很難賣，“房?jī)r(jià)從5000多降到3000多。”
“從廣州到那里購房的人一般都不會(huì)選擇高層，因?yàn)橹饕猛臼嵌燃?，所以別墅更受歡迎。這種情況下高層只能適應(yīng)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)水平。在附近的恒大山水城和鳳凰城均價(jià)都不超過4000?！崩栉慕治隽死蠛莾r(jià)格上不去的原因。
盡管荔湖城只賣到3000多元，但黎文江認(rèn)為不會(huì)低于成本價(jià)?！澳抢锏牡貎r(jià)也就是幾百塊。而地產(chǎn)商可能會(huì)采取低開高走的策略，打響了之后再升價(jià)。”
數(shù)據(jù)顯示，廣東房地產(chǎn)企業(yè)今年的預(yù)售款占投資總額比例從去年的49％下降到40％，也就是說，企業(yè)需要多找10％的資金來繼續(xù)在建項(xiàng)目。因此，很多企業(yè)采取了“不開工、不買地”的收縮戰(zhàn)線策略。金地也不例外，今年開發(fā)和竣工面積預(yù)計(jì)分別比年初計(jì)劃下降20％和15％
