房貸利率已接近4年前水平

央行昨晚宣布，從2008年10月30日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。專家指出，目前房貸利率已接近4年前水平。

今年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題是資金壓力。數(shù)據(jù)顯示，2008年二季度，房地產(chǎn)投資增速還高達34%，到了三季度就驟降至16%，其中9月份只有12%，只及二季度的1/3左右水平。

而房地產(chǎn)的減速嚴重影響到其上游行業(yè)，例如建筑建材和鋼鐵等，無論是水泥產(chǎn)量還是粗鋼產(chǎn)量的增速，均已降至5%左右。而代表我國工業(yè)整體狀況的發(fā)電量增速亦降至5%左右。國泰君安表示，在歷史上，這樣的低速增長只在1998年和1999年的經(jīng)濟減速期出現(xiàn)過。因此，實物指標所反映的今年三季度增速已經(jīng)降至1998年時的低水平。

國泰君安認為，正是由于地產(chǎn)市場的崩盤，加上全球金融危機的擴散影響出口，中國經(jīng)濟增速急劇下降，已經(jīng)再度面臨保8%的窘境，因而不得不降息、降低首付比例以刺激內(nèi)需。

連續(xù)降息，加上此前的救市新政，何時才能使得冷清的廣州樓市加速回暖？從廣州樓市成交量來看，自今年9月第一次降息后，市場反響較為微弱。不少業(yè)內(nèi)人士認為，雖然這幾次降息對樓市有提振作用，但是短期內(nèi)難以改變冷清的樓市，市場回暖還需要政府出臺“組合拳”。

保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金表示，從9、10月連續(xù)兩次降息和救市政策可看出銀行政策開始松動，預計未來兩個多月里，中央還會繼續(xù)降息。他表示，盡管此前幾次降息未能取得立竿見影的效果，但降息的信號無疑將顯著增強市場信心，給了購房者更多的消費信心。購房者會根據(jù)金融政策的拐點猜測樓市冰凍期是否將截止，從而出手買房。

吳定金說，僅通過這幾次降息很難實現(xiàn)樓市的扭轉(zhuǎn)，要想對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顯著影響，還有賴于連續(xù)出臺相關(guān)政策，如明確救市細則、配合二套房貸松動等。

很多“房奴”枷鎖越來越輕

兩個月內(nèi)三次降息，讓“房奴”大松了一口氣。從明年開始，購房者都會明顯感覺到房貸壓力輕了很多。按照銀行房貸合同規(guī)定，貸款期間遇到利率調(diào)整，次年1月1日正式執(zhí)行。

以市民辦理了50萬元的個人住房貸款為例，20年等額本息還款，如果按照9月15日調(diào)整前的7.83%基準利率計算，每月還款4129.46元，還款總額達991069.37元，接近100萬元。經(jīng)過這兩個月來3次降息，按照今天調(diào)整后的7.20%基準利率計算，每月還款3936.75元，還款總額減少至944819.16元，不到95萬元。這樣看來，每月少還192.71元；20年下來，還款總額減少了約4.6萬元。

值得一提的是，“房貸新政”使得廣大房奴獲得更多“解放”。近日央行表示，金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。

目前，農(nóng)業(yè)銀行推出了首個房貸新政細則。農(nóng)行表示，對“老房貸”利率調(diào)整采取兩種方式：一是自動調(diào)整，即對初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，原則上通過銀行內(nèi)部的計算機系統(tǒng)自動調(diào)整利率，貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準利率的0.7倍；二是手工調(diào)整。

同樣以辦理50萬元的個人住房貸款為例，20年等額本息還款，按照農(nóng)行公布的首個細則，房貸的優(yōu)惠從0.85倍自動調(diào)整為0.7倍。因此，按照在9月15日前的0.85倍優(yōu)惠，即6.6555%的年利率計算，每月還款3773.78元，還款總額達905707.23元，大約90萬元。經(jīng)過降息和“房貸新政”，按照最新利率的0.7倍優(yōu)惠，即可5.04%年利率計算，每月還款3310.84元，還款總額減少到794600.92元，不到80萬元。這樣看來，每月少還462.94元；20年下來，還款總額減少了超過10萬元！