公積金直接用于發(fā)放房地產(chǎn)建設(shè)貸款在叫停近10年后，將重返舞臺(tái)。
針對(duì)17日國(guó)務(wù)院發(fā)出的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干措施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“措施”）中提出的“選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)閑置的住房公積金部分用于經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)”內(nèi)容，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)人士向記者表示，正在研究相關(guān)配套細(xì)則，屆時(shí)會(huì)有相應(yīng)政策出臺(tái)。
上海住房公積金管理中心副研究員叢誠(chéng)對(duì)本報(bào)表示，“措施”中只是提出閑置住房公積金用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并未限制使用方式，因此叫停近10年的住房公積金直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的作法或被恢復(fù)。
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，截至2007年底，全國(guó)住房公積金歸集額1.6萬(wàn)億，每年新增比例約20%。目前，全國(guó)住房公積金閑置額約4000億元。
“如果將此筆資金開(kāi)閘用于保障房建設(shè)貸款，則可為國(guó)家9000億住房安居工程投資提供金融保障?！眳舱\(chéng)說(shuō)。
10年重返建設(shè)貸款
大約1個(gè)月前，叢誠(chéng)通過(guò)自己的“博客”呼吁放開(kāi)公積金建設(shè)貸款。17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)的“措施”，使叢誠(chéng)等業(yè)內(nèi)人士的預(yù)測(cè)變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)。
“措施”中提出可以先選擇部分城市進(jìn)行試點(diǎn)，將公積金閑置部分用于經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)。
對(duì)此，叢誠(chéng)表示，“措施”其實(shí)上給了市場(chǎng)更大的期望：公積金不僅可以恢復(fù)直接發(fā)放項(xiàng)目建設(shè)貸款，還可以采取直接投資、參股建設(shè)等多種方式進(jìn)入保障房開(kāi)發(fā)當(dāng)中。
日前，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了刺激經(jīng)濟(jì)的4萬(wàn)億投資計(jì)劃，其中涉及保障性安居工程投資有9000億元，而其中經(jīng)濟(jì)適用房方面提出，未來(lái)三年內(nèi)建設(shè)400套經(jīng)濟(jì)適用房，投資6000億元。
北京金泰地產(chǎn)副總經(jīng)理謝蘇明18日向記者表示，目前各地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)多采取政府出地、開(kāi)發(fā)商出錢(qián)的建設(shè)模式。政府財(cái)政資金并不直接對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資，但是開(kāi)發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目從銀行獲得貸款的途徑又比較窄。因此，公積金作為配套政策性金融措施出臺(tái)，正是落實(shí)6000億元經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資的想法的體現(xiàn)。
一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士也向記者表示，“措施”中提出了公積金全面支持保障性安居工程建設(shè)的意見(jiàn)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部擬定的配套細(xì)則中會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公積金的監(jiān)管。
“措施”中提出，有條件的地區(qū)，可進(jìn)行試點(diǎn)。因此，使用住房公積金進(jìn)行保障房開(kāi)發(fā)貸款必然也是地方政府行為，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部可能僅從監(jiān)管規(guī)范上出臺(tái)細(xì)則，而地方政府在操作空間會(huì)更大。
叢誠(chéng)表示，當(dāng)下都在關(guān)注選取哪些城市作為試點(diǎn)。
叢誠(chéng)認(rèn)為，首期試點(diǎn)的城市會(huì)選取公積金繳納情況比較好、閑置規(guī)模比較大、房?jī)r(jià)泡沫比較小，而公積金利用率又比較低的二三線城市。
據(jù)叢誠(chéng)介紹，1999年，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院的公積金管理規(guī)定叫停了公積金發(fā)放建設(shè)貸款，主要是因?yàn)楣e金建設(shè)的房屋重新進(jìn)入了福利分房的體制，很多房子無(wú)償分配下去，而公積金作為開(kāi)發(fā)貸款卻無(wú)法收回，由此造成了大量呆賬、壞賬。
而今天的情形已經(jīng)完全不同，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)基本建立，保障性住房體系已經(jīng)初步建立，參與保障性住房分配的人群也被準(zhǔn)入門(mén)檻所限制。對(duì)比10年前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情形，叢誠(chéng)認(rèn)為完全可以重新讓公積金進(jìn)入開(kāi)發(fā)貸款。
誰(shuí)來(lái)監(jiān)管公積金建設(shè)貸款
公積金用于建設(shè)貸款，或者更廣泛地參與保障房建設(shè)，最大的擔(dān)心就是風(fēng)險(xiǎn)防控。
北京住房公積金管理中心一位人士向記者表示，公積金參與保障房建設(shè)的操作主體可能不是各地的公積金中心，而是各地的建委。
對(duì)照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“大部制”改革調(diào)整，各地建委口下都設(shè)立了住房保障辦公室。對(duì)于此機(jī)構(gòu)的運(yùn)作設(shè)想，很多地方將數(shù)權(quán)歸并后，擬將其打造為“住房保障局”，也就是一個(gè)手里掌握房源、分配權(quán)、建設(shè)權(quán)的部門(mén)。
公積金如何與保障性安居工程對(duì)接？是否應(yīng)該建設(shè)部門(mén)全程操控公積金使用？對(duì)此，業(yè)內(nèi)廣有爭(zhēng)議。
叢誠(chéng)表示，公積金管理中心是公積金管理部門(mén)，代表廣大公積金繳納者管理、使用公積金，也擔(dān)負(fù)著公積金保值增值和安全運(yùn)營(yíng)的職責(zé)，因此不可能只將公積金作為一種項(xiàng)目貸款發(fā)放出去，而是要履行全程監(jiān)管的職能。
而各地住房保障部門(mén)也可將公積金作為一種全程監(jiān)管保障性住房產(chǎn)品建設(shè)、分配的工具，由此封閉式去管理保障性住房產(chǎn)品，避免分配中有人尋租。
但是此次國(guó)務(wù)院“措施”中并沒(méi)有對(duì)“二套房貸”大動(dòng)手術(shù)。因此，公積金還應(yīng)該擔(dān)負(fù)刺激普通商品住房的職責(zé)。也就是說(shuō)，相當(dāng)部分的刺激住房消費(fèi)的責(zé)任系于公積金身上。而誰(shuí)又能合理引導(dǎo)公積金去刺激住房消費(fèi)呢？
對(duì)此，叢誠(chéng)等公積金管理業(yè)內(nèi)人士有一個(gè)更大膽的想法：讓公積金管理中心作為一個(gè)投資主體介入保障房市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售后回款直接進(jìn)入公積金中心。
此前，中國(guó)社科院金融所研究員汪麗娜也曾向記者表示，由中國(guó)社科院參與制定的公積金條例修改方案中，就提出想將公積金機(jī)構(gòu)徹底改革為一個(gè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的類(lèi)似資產(chǎn)管理公司、基金管理公司的金融機(jī)構(gòu)，以市場(chǎng)化運(yùn)作和監(jiān)管體制，來(lái)保證公積金的安全和增值。
上述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士稱(chēng)，這個(gè)工作肯定先從地方試點(diǎn)開(kāi)始，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部短期內(nèi)不會(huì)出全國(guó)性政策。而住房公積金是目前地方政府手中少數(shù)能控制的金融資源，而截至2007年末全國(guó)住房公積金閑置約4000億元，即使放貸情況比較好的北京，住房公積金利用率也只有7成。今年上半年，北京住房公積金閑置就達(dá)300多億元。
如果將住房公積金閑置資源用于保障房建設(shè)，無(wú)疑可以幫助地方政府解決投入難的問(wèn)題。但是此舉也值得商榷，有專(zhuān)家提出，住房公積金屬于個(gè)人繳納，其增值部分用于保障房建設(shè)已經(jīng)引起爭(zhēng)議，進(jìn)一步動(dòng)用本金，是否應(yīng)該征求住房公積金繳納人的意見(jiàn)？
