來源：北京商報(bào)

近日，樓市利好政策的不斷出臺(tái)，使沉靜了近一年的樓市好比一石激起千層浪。進(jìn)入11月以來，隨著多項(xiàng)貸款和稅收優(yōu)惠政策的多管齊下，北京、上海、廣州樓市全出現(xiàn)了交易量大漲的情況。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市經(jīng)過了一場(chǎng)“觀望”洗禮后，在政策鼓勵(lì)住房消費(fèi)、開發(fā)商紛紛采取優(yōu)惠措施的雙重影響下，即將出現(xiàn)“破冰”式好轉(zhuǎn)，其中特別是中小戶型產(chǎn)品，將成為扭轉(zhuǎn)樓市走勢(shì)的中堅(jiān)力量。

見底復(fù)蘇即將出現(xiàn)

外資按捺不住紛紛出手

在對(duì)中國樓市即將見底復(fù)蘇的共同判斷下，近日眾多蟄伏已久的海外資金也開始了對(duì)中國內(nèi)地樓市的謀略?！叭蚪鹑谖C(jī)和信用緊縮創(chuàng)造了一個(gè)投資的‘黃金機(jī)會(huì)’?！苯?，黑石CEO史蒂芬史瓦茲曼在美國發(fā)表演講時(shí)表示，“當(dāng)前是購買各種級(jí)別資產(chǎn)的黃金時(shí)機(jī)，一個(gè)小的投資未來就可能有豐厚的回報(bào)”。對(duì)于眾多海外資金而言，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑具有最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和可期望的回報(bào)。

當(dāng)受到金融海嘯嚴(yán)重影響的雷曼、AIG等國際資本離場(chǎng)之時(shí)，水面之下卻是另一番暗戰(zhàn)：包括美林、凱雷、黑石、英國高富諾在內(nèi)的眾多金融投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始出手。不久前，美林宣布投資26.5億美元成立新的亞洲房地產(chǎn)基金，幾乎是同時(shí)，英國高富諾也高調(diào)宣布成立一只6億美元的基金，尋找機(jī)會(huì)在中國投資大型購物中心。

無疑眾多海外基金的動(dòng)作證明了對(duì)中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心和對(duì)中國樓市投資高額回報(bào)的肯定，與這些海外基金“豪賭”明天的美好前景相比，中國住宅市場(chǎng)近段時(shí)間的回暖可謂是更加實(shí)實(shí)在在。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面積為119.6萬平方米，環(huán)比10月，期房商品住宅成交套數(shù)增加了50.9%，成交面積增加了52.4%。表明樓市在經(jīng)歷了一段時(shí)間的沉寂后，轉(zhuǎn)暖的跡象正在逐漸顯現(xiàn)出來。

同時(shí)值得注意的是，從需求結(jié)構(gòu)來看，各大中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中小客戶占據(jù)了交易的主流，這表明在樓市透露出轉(zhuǎn)暖的情況下，首先將會(huì)惠及到低總價(jià)的小戶型項(xiàng)目上。面對(duì)這樣的市場(chǎng)情況，京城的一些開發(fā)商也適時(shí)推出了此類項(xiàng)目，其中最具代表性的當(dāng)屬合生創(chuàng)展即將推出的望京麒麟社項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目包括國際loft公館、快意lomo空間和層高3.25米的平層國際官邸，其中l(wèi)oft首創(chuàng)5.49米層高，在京城獨(dú)樹一幟，而lomo公館60-80平方米精裝修，正好滿足目前市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目高品質(zhì)低總價(jià)的要求。

低總價(jià)受購房者青睞

小戶型成破觀望“利器”

無論是從政府出臺(tái)鼓勵(lì)中小戶型消費(fèi)的引導(dǎo)政策，還是近期開發(fā)商推出的戶型產(chǎn)品，全可以看出中小戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)敲碎觀望堅(jiān)冰的“利器”，可以說正是樓市的低迷給了低總價(jià)小戶型熱銷的大好時(shí)機(jī)。

政策的寬松和鼓勵(lì)中小戶型消費(fèi)無疑為近期推出的小戶型項(xiàng)目帶來了一個(gè)新的機(jī)遇。目前盡管樓市已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)暖契機(jī)，房價(jià)下跌程度已經(jīng)接近購房者心理底線，但是不少購房者依然持觀望情緒，主要是不知道在這樣不明朗的市場(chǎng)情況下選擇什么樣的項(xiàng)目最為保險(xiǎn)。陳國強(qiáng)認(rèn)為，“今年以來，北京的市場(chǎng)上有幾類樓盤銷售狀況一直不錯(cuò)，一類是精裝修低總價(jià)的小戶型，另一類是交通優(yōu)勢(shì)比較突出的項(xiàng)目，特別是一些臨近軌道交通的項(xiàng)目”。

同時(shí)，戴德梁行華北住宅部高級(jí)董事岳峰鋼也認(rèn)為，無論在怎么樣的市場(chǎng)環(huán)境下，低總價(jià)的項(xiàng)目一直是市場(chǎng)的熱銷產(chǎn)品，因?yàn)檫@類項(xiàng)目投資小，既可以作為年輕人置業(yè)的過渡房，也可以成為投資產(chǎn)品，無論租賃還是再轉(zhuǎn)售全比較容易。

而這次合生麒麟社推出的望京項(xiàng)目，不僅屬于市場(chǎng)最為保險(xiǎn)的精裝修低總價(jià)中小戶型項(xiàng)目，而且所處的望京區(qū)域，集中了近7萬的韓國人和大量的跨國企業(yè)總部，租賃需求旺盛。特別是14號(hào)線開通后，將實(shí)現(xiàn)該區(qū)域的雙軌貫通，而且緊鄰機(jī)場(chǎng)，地理位置可謂得天獨(dú)厚。

望京居住品質(zhì)日益提升

首現(xiàn)開放式街區(qū)居住模式

望京，可以說是北京樓市20多年發(fā)展變遷的一個(gè)縮影。自上世紀(jì)90年代開始規(guī)劃建設(shè)以來，望京這個(gè)有著特殊意義的區(qū)域經(jīng)過不斷的變遷與發(fā)展，儼然成為一座具備區(qū)域商業(yè)中心的新城。特別是今年年底即將開工建設(shè)的地鐵14號(hào)線穿城而過，讓望京區(qū)域真正實(shí)現(xiàn)了雙軌貫通，也讓這個(gè)亞洲第一居住社區(qū)更加名副其實(shí)。

目前望京已經(jīng)初步形成了南重北輕的商業(yè)格局，南區(qū)商業(yè)中心包括了望京商業(yè)中心、朝庭、方恒、悠樂匯、嘉美風(fēng)尚等一批具有代表性的商業(yè)項(xiàng)目，但戴德梁行商鋪部董事張家鵬卻認(rèn)為，目前望京地區(qū)還缺乏高檔消費(fèi)場(chǎng)所。同樣中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理會(huì)會(huì)長荀培路也表示，目前望京人口已經(jīng)達(dá)到了40萬，包括近8萬的外籍人士和近7萬的韓國人，可以支撐起一個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心，而目前整個(gè)望京的商業(yè)設(shè)施水平比較低，并沒有形成真正的高端商業(yè)中心。

但是記者了解到，目前望京無高端商業(yè)場(chǎng)所的狀況將得到一定程度的改觀，即將推出的合生麒麟社項(xiàng)目將擁有一個(gè)4000平方米獨(dú)立高端商業(yè)配套。

同時(shí)值得注意的是，目前望京不缺乏商業(yè)設(shè)施，也不缺乏精裝公寓，但缺乏連通商業(yè)街區(qū)的國際精裝公寓，換言之，一個(gè)開放式街區(qū)居住模式，在望京從未有過。而記者了解到，即將開盤的合生麒麟社不僅擁有獨(dú)立的高端商業(yè)配套，同時(shí)還將以全開放街區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)為核心，外有三條城市主干道環(huán)繞，內(nèi)設(shè)一橫一縱兩條步行體驗(yàn)商街，中間設(shè)有高檔loft小戶型和lomo公館。由于麒麟社整體項(xiàng)目屬于商業(yè)立項(xiàng)，其升值空間將大大高于普通住宅項(xiàng)目。