保障房“機(jī)制”亟待完善

知情人士透露，在北京朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)建設(shè)限價(jià)房的兩大開(kāi)發(fā)商，因?yàn)闋?zhēng)奪客戶而發(fā)生口舌之爭(zhēng)，由于朝陽(yáng)區(qū)申請(qǐng)家庭總數(shù)遠(yuǎn)小于供應(yīng)量，加之不少符合條件的申請(qǐng)家庭中途“棄購(gòu)”，兩大開(kāi)發(fā)商第一批僅銷(xiāo)售200余套限價(jià)房。這一事件折射出當(dāng)今限價(jià)房制度運(yùn)行中的種種矛盾。無(wú)獨(dú)有偶，住房保障體系中的另一大支柱——經(jīng)濟(jì)適用房，在制度細(xì)則的完善方面，最近兩年也一直沒(méi)有大進(jìn)展，受到業(yè)內(nèi)人士詬病。

目前，除了廉租房，其他保障性住房都存在定位不清的問(wèn)題，尤其是限價(jià)房。限價(jià)房是一種按照住房保障體系的規(guī)則實(shí)施配售的商品房，當(dāng)初推出的主要目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在房?jī)r(jià)快速上漲的大背景下，限價(jià)房可以在市場(chǎng)和保障之間起到緩沖作用，解決夾心層的住房難問(wèn)題。

但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷后，限價(jià)房與受“70/90政策”影響的中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅的差異正在逐步縮小。當(dāng)初參照周邊商品房?jī)r(jià)格制定的政府指導(dǎo)價(jià)，在目前看來(lái)，可能也并沒(méi)有便宜很多。不過(guò)審核條件依然很?chē)?yán)格，審核手續(xù)也十分復(fù)雜。

以北京為例，限價(jià)房針對(duì)的是北京市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。這便人為地縮小了限價(jià)房的銷(xiāo)售對(duì)象，進(jìn)而影響限價(jià)房的銷(xiāo)售進(jìn)度，造成了“能買(mǎi)的不愿買(mǎi)，想買(mǎi)的不能買(mǎi)”的錯(cuò)位問(wèn)題。

因此，有專(zhuān)家建議，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房在操作上有很多類(lèi)似之處，比如政府進(jìn)行土地補(bǔ)貼、限定購(gòu)買(mǎi)人群和銷(xiāo)售價(jià)格等，因此可以將大部分限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房并軌，余下部分限價(jià)房用地則放開(kāi)，納入普通商品住宅用地的供應(yīng)，通過(guò)市場(chǎng)途徑來(lái)調(diào)節(jié)供求。畢竟《限價(jià)房管理辦法》還沒(méi)有出臺(tái)，現(xiàn)在也僅有幾個(gè)城市在進(jìn)行限價(jià)房建設(shè)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房的政策保障力度更大。

但是也有專(zhuān)家質(zhì)疑，大城市的中低收入人群總量相對(duì)較大，像拆遷戶、新增人口等仍需要限價(jià)房來(lái)保證，如果限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房并軌，將可能增加他們購(gòu)買(mǎi)保障性住房的難度。

而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，雖然有關(guān)部門(mén)已制定了相應(yīng)的管理辦法，但在實(shí)際運(yùn)行的機(jī)制方面，依然存在繼續(xù)完善的地方，比如經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易問(wèn)題。目前來(lái)看，由政府出資以一定價(jià)格回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，是可行的方案。這樣既可以減少經(jīng)濟(jì)適用房分配中的尋租，也可以減輕政府滿足新增經(jīng)濟(jì)適用房需求的壓力。

從實(shí)際情況看，多數(shù)城市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房五年后上市交易實(shí)施補(bǔ)交地價(jià)的措施，但這無(wú)法避免違規(guī)獲得的經(jīng)濟(jì)適用房，在上市交易可獲高額回報(bào)的現(xiàn)實(shí)。去年，北京曾提出政府回購(gòu)的想法，但因大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)人群反對(duì)，至今尚未推行。

商品房市場(chǎng)或受“擠壓”

雖然我國(guó)的住房保障體系目前依然存在不少問(wèn)題，但今后兩年，在“保增長(zhǎng)”的前提下，保障房投資“躍進(jìn)”將是一種政策取向。繼中央公布9000億住房保障投資計(jì)劃后，各地紛紛在既定住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，追加安排建設(shè)資金。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，保障性住房的投資政策得以落實(shí)，那將分流相當(dāng)一部分自住型需求，商品房市場(chǎng)可能會(huì)受到“擠壓”。

加碼商品房庫(kù)存壓力

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，庫(kù)存房源逐月增加；而政府加大保障性住房的供應(yīng)，將使部分商品住房的市場(chǎng)需求分流到保障房上來(lái)，從而加大商品房的庫(kù)存壓力。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，在樓市整體趨冷的背景下，9000億元投資、近700萬(wàn)套保障房將對(duì)未來(lái)普通住宅房的銷(xiāo)售造成很大的壓力。他指出，在過(guò)去幾年，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市場(chǎng)原來(lái)的供求關(guān)系平衡將被打破，房源的消化周期很可能會(huì)延長(zhǎng)。

以北京為例，2009年，北京保障性住房建設(shè)總規(guī)模將達(dá)到850萬(wàn)平米。如果按照單套平均面積80平米計(jì)算，明年北京的保障性住房約為10萬(wàn)套。截至12月初，北京可售商品住房超過(guò)15萬(wàn)套。保障房入市，對(duì)商品房無(wú)疑是一個(gè)不小的考驗(yàn)。

今年1至10月，北京住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積118萬(wàn)平方米，住宅期房銷(xiāo)售面積499.5萬(wàn)平方米，兩者合計(jì)617.5萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到置業(yè)需求還在萎縮，明年北京保障房的銷(xiāo)售將與商品房“勢(shì)均力敵”。

專(zhuān)家指出，一方面，是政府即將啟動(dòng)的大規(guī)模保障性住房的投入，另一方面，是日益增多的商品房庫(kù)存。今后，如何加快消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存房源，將是政府面臨的重要問(wèn)題之一。

拉低周邊均價(jià)

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，現(xiàn)在，很多城市的新盤(pán)項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)已經(jīng)充分考慮周邊保障性住房的因素，周邊中低端二手住宅在掛牌時(shí)，還出現(xiàn)了與保障性住房進(jìn)行價(jià)格、戶型等方面對(duì)比的情況。他認(rèn)為，保障房大量推出，將有效拉低周邊的房?jī)r(jià)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年和2007年全國(guó)住房年均成交量在500萬(wàn)—600萬(wàn)套之間。業(yè)內(nèi)分析，9000億投資兌現(xiàn)后，即使不考慮廉租房的影響，未來(lái)三年經(jīng)濟(jì)適用房加國(guó)有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量為620萬(wàn)套，平均每年供應(yīng)200萬(wàn)套。那么，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房占住房成交的比重依然將達(dá)到40%左右，減去原來(lái)10%的市場(chǎng)份額，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房將分流商品住房市場(chǎng)30%的份額。

一份最近的券商研究報(bào)告指出，根據(jù)對(duì)25個(gè)主要大中城市的統(tǒng)計(jì)，2009年保障房開(kāi)工規(guī)模都占全部建筑規(guī)劃的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，則在30%左右，達(dá)歷史最高水平。

因此有專(zhuān)家指出，短期內(nèi)，保障房對(duì)商品住宅價(jià)格和需求的影響可能有限；但隨著體系的完善，保障房對(duì)商品房需求與價(jià)格將構(gòu)成實(shí)質(zhì)性沖擊。