時(shí)間：12月6日上午10：00

　　▲搜狐網(wǎng) 焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)全程直播

　　【主持人】：各位來賓、各位媒體的朋友上午好，歡迎大家參加今天由東亞新華舉辦的安全投資、理性置業(yè)的論壇，首先我介紹一下今天到場的嘉賓：

　　建設(shè)部政策研究中心陳淮主任

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所陳國強(qiáng)所長

　　和訊網(wǎng)財(cái)經(jīng)分析師文國慶老師

　　中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)、房地產(chǎn)主任謝光飛先生

　　東亞新華地產(chǎn)新聞發(fā)言人韓磊先生

　　我們今天到場的還有北京青年報(bào)、京華時(shí)報(bào)、參考消息等媒體朋友！

　　圖為論壇活動主持人 張向東

建設(shè)部政策研究中心 陳淮主任

　　所以，七月份石油價(jià)格147，今天早上40美元一桶，所以美國道瓊斯，歐洲的股市都創(chuàng)歷史新低，所以我們有了樓市的波動，本質(zhì)上說是所有的資產(chǎn)價(jià)格全下崗，重上崗，原來我和陳所長是1：2，現(xiàn)在可能是2：1，一個(gè)是資產(chǎn)價(jià)格比值關(guān)系，一個(gè)是所有資產(chǎn)與貨幣的比值關(guān)系，就說到第二層意思，我們說樓房值多少錢，用一個(gè)貨幣的尺子衡量，30萬、50萬…，但是大家都忽略了一個(gè)貨幣本身這把尺子，它的長短是不確定的，與我們熟悉的重量、長度，時(shí)間等度量單位的概念不一樣在于所有這些其他的度量單位都是可以用嚴(yán)格的、客觀的物理學(xué)定義，這瓶子是多大的容積，陳國強(qiáng)身高多少，是可以用物理學(xué)定義的，地球圍繞太陽轉(zhuǎn)多長時(shí)間是一天都可以定義，唯獨(dú)一塊錢是多少是沒有客觀定義的，人類的社會變化尺子可長可短，我們說的通貨緊縮和通貨膨脹，這兩個(gè)詞指的不是價(jià)格的漲落，指的是貨幣這把尺子的長短伸縮。

　　貨幣這個(gè)東西和物理學(xué)的熱脹冷縮不一樣在于熱的時(shí)候縮，冷的時(shí)候脹，也就是說經(jīng)濟(jì)緊縮貨幣資產(chǎn)是漲水，實(shí)物資產(chǎn)縮水，所以在我們這個(gè)主辦方給我的書面文件里面有一句話我打了一個(gè)問號，他說股市暴跌，最后加一個(gè)票子毛了，這兩個(gè)不是一個(gè)事兒，三九天很多人都中暑了是不可能的，那是三伏天生的病，所以我們對第二個(gè)意思做一個(gè)科普，經(jīng)濟(jì)學(xué)的意思說這個(gè)事兒值多少錢，你拿的尺子單位不重要，你有多少錢和有多少資產(chǎn)是完全兩個(gè)概念，長遠(yuǎn)的看有多少錢不重要，有多少資產(chǎn)重要，短期看有多少錢重要，有多少資產(chǎn)不重要。

　　長遠(yuǎn)看三十年、五十年給你兒子的，一百萬、一億不重要，因?yàn)檫@個(gè)在長時(shí)間內(nèi)會有非常大的波動，你拿改革開放三十年前100塊錢和現(xiàn)在的100塊錢相比不可同日而語，但是你是有多少套房子，這個(gè)資產(chǎn)量更重要，但是短期內(nèi)你說我持有100萬股，不重要，從40塊錢跌到4塊了，所以大家說問君能有幾多愁，恰似滿倉中石油。

　　下面我們說說金融危機(jī)，雖然起源于房地產(chǎn)，但是并不是說美國的房子都是豆腐渣，沒有這個(gè)意思，也不是美國過去十五到二十年間的科技發(fā)展，后來發(fā)現(xiàn)這些成果全是一文不值，不是這樣的，美國確實(shí)是科學(xué)技術(shù)上突飛猛進(jìn)，而且在所有的高科技里面居于壟斷地位的，這是一個(gè)事實(shí)，并沒有受金融危機(jī)的影響。

　　另外在過去這些年中形成的實(shí)物資產(chǎn)，并沒有因?yàn)榻鹑谖C(jī)滅失，通用汽車的生產(chǎn)能量和資產(chǎn)質(zhì)量并不是因?yàn)橥ㄓ闷飘a(chǎn)而變壞，也并不是資產(chǎn)都是爛資產(chǎn)，蒙人的，并不是這樣的，全球的實(shí)物資產(chǎn)總量，生產(chǎn)能力、科學(xué)技術(shù)進(jìn)步?jīng)]有因?yàn)閴艛啵瑳]有因?yàn)橥度氩蛔愣呌谕?，這是一個(gè)認(rèn)識。

　　危機(jī)在于金融層面的錢本身以及和錢相關(guān)的股權(quán)、債權(quán)之間的矛盾利益沖突尖銳了，以及你拿這個(gè)尺子衡量的物沒有變，房子還是這么大的房子，還在加州，資產(chǎn)質(zhì)量非常好，經(jīng)營狀況也賴，但是量這個(gè)樓高的尺子的度量變了，導(dǎo)致我們很大的麻煩。

　　為了讓年輕非經(jīng)濟(jì)類的朋友聽懂，我打一個(gè)比方，美國出什么事兒了，張三欠李四100塊錢，本來不是一個(gè)大事，盡管有信用參與其中的一個(gè)加以，李四打了一個(gè)欠條，那么張三今天讓中介雙軌了，也不至于導(dǎo)致社會信用鏈條斷裂，但是美國人創(chuàng)造了很多金融衍生品和衍生品的衍生品，張三還不上李四，有王五和趙二麻子打賭，但是你說李四能不能還上，別人又在衍生品的衍生品上，期貨市場上又打賭，他們兩賭王五和趙二麻子誰贏，問題是有一個(gè)人是開銀行的，賭輸了銀行股票價(jià)格也暴跌了，然后影響到實(shí)物資產(chǎn)了，假如他有1000億美元，負(fù)債600億，凈資產(chǎn)400億，本來是很好的股市，美國的股市是上不封頂，下不保底，一夜之間降低40%，意味著這家公司一夜之間資不抵債了，原來總資產(chǎn)1000億，我欠陳國強(qiáng)600億，現(xiàn)在我一共資產(chǎn)就600億了，陳國強(qiáng)就急了，趕緊賣了，好還我。所以福特也好、雷曼兄弟也好，危機(jī)是這么來的，為什么叫多米諾骨牌呢，就是這樣的，最初的起因不過是張三欠李四100塊錢。

　　另外我們說對中國的房地產(chǎn)市場影響比較大，首先不能說不大，美國人和中國人的觀點(diǎn)不一樣，中國人花一百萬買了一個(gè)房子，首付30萬，按揭70萬，盡管這個(gè)房子漲價(jià)漲到120萬，140萬，甚至150萬了，小兩口兒還是忐忑不安，媒體上叫房奴，他們想什么時(shí)候可以還清，而不想漲了多少，美國人不是這樣的觀點(diǎn)，他們100萬買一個(gè)房子，三成首付，七成按揭，現(xiàn)在漲到120萬美金了，美國的業(yè)主會找銀行商量，你說七成按揭，我現(xiàn)在房價(jià)值120萬，你應(yīng)該再借給一些錢，而銀行的經(jīng)理居然覺得他說的挺對的，應(yīng)該再借你一些錢，然后業(yè)主拿這些錢花了，支撐著中國，注意，我們過去三到五年迅速膨脹，異常增長的出口就是靠美國人的過渡消費(fèi)支撐的，這個(gè)過度消費(fèi)一旦停下了就導(dǎo)致中國出口的失速，而中國有沒有這樣的金融衍生品和把房子當(dāng)提款及機(jī)的游戲呢，中國沒有，所以就有了一個(gè)我們至今可以判斷的事兒，從我們諸位年輕人，金融媒體筆上看，中國的金融市場簡直是岌岌可危，但是如果諸位真的多少有一點(diǎn)專業(yè)眼光，在全世界范圍內(nèi)，在過去一年里面，這個(gè)周期里面買了中國的房子，買了北京房子的投資者是全球最幸運(yùn)的投資者。

　　相對于全世界的股市、債市、油市、期市、以及國外的樓市、黃金等貴金屬，大中小商品、糧食的市場價(jià)格等來說，中國的房地產(chǎn)市場到今天為止，仍然是穩(wěn)定程度最高的市場，諸位都是管房地產(chǎn)的主管、主編等等，有反對的請舉手，香港股市一個(gè)月前跌到一萬了，這兩天一萬二三波動呢，會不會再下去，不知道，現(xiàn)在沒有人有這個(gè)信心，這個(gè)跌幅比A股不差多少，債市上，大家都知道，次貸危機(jī)，我們銀行發(fā)行的債券什么時(shí)候解套啊，油市也是這樣，從147美元跌到47美元了，你說期貨市場是乘數(shù)效應(yīng)，贏和虧都是成倍的，這個(gè)虧損多厲害，黃金、油價(jià)都跌。

　　是不是我們說買房子，有一個(gè)新華網(wǎng)的居然說“買房的包賺不賠”，真夠有理解力的，我們說穩(wěn)定程度最高，不等于說包賺不賠，也不等于說我們的房地產(chǎn)市場沒有風(fēng)險(xiǎn)。大家注意，世界上的普遍規(guī)律是工資是剛性的，財(cái)產(chǎn)的價(jià)值不是剛性的，我們前三十年是讓大家提高收入，這個(gè)是永遠(yuǎn)向上的，但是加擁有財(cái)產(chǎn)，就等于同時(shí)承擔(dān)財(cái)產(chǎn)性風(fēng)險(xiǎn)，我們這個(gè)最穩(wěn)定的市場可能是未來全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的爆發(fā)地。

　　主持人說了降息也好，我們降低首次購房小戶型、自住型需求的首付按揭的比例也好，提供了優(yōu)惠70%打折貸款也好，都是力圖避免這個(gè)市場成為風(fēng)險(xiǎn)的最后爆發(fā)地，都是希望我們的市場相對實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的，不讓老百姓受害太大的境況。

　　我們面對的風(fēng)險(xiǎn)和美國不一樣，美國的風(fēng)險(xiǎn)是欠別人的錢太多了，美國政府亂發(fā)國債，美國的消費(fèi)者是負(fù)資產(chǎn)，都是欠別人錢，我們忽然發(fā)現(xiàn)，怎么金融危機(jī)爆發(fā)了，我們中國面臨什么難題，人家欠我們的錢太多了，兩個(gè)星期前大家注意到，中國現(xiàn)在成為美國國債的最大持有人，兩房危機(jī)感情美國窮人買房子拐彎抹角是跟中國銀行和中國銀行儲戶借的錢，等于說美國過去幾年經(jīng)濟(jì)繁榮是拿我們的錢用的，這個(gè)錢還得上還不上還不知道。

　　更重要的還有一點(diǎn)，也希望我們媒體朋友關(guān)注到，很快就會顯現(xiàn)出來了，我們過去三到五年中，異常高速增長的出口產(chǎn)業(yè)，應(yīng)收貨款有多少收不回來，頭一年和你做100萬的生意，第二年做200萬，市場一下萎縮了，錢拿不回來了，前幾年白干了。

　　我們中國是一個(gè)發(fā)展中國家，不知道怎么一覺醒來成為黃世仁了，我們才體會到葛優(yōu)拍的電影多有預(yù)見性，敢情地主家也缺糧，我們怎么樣保住老百姓辛苦攢的家底，不能沒有了，王岐山前兩天提出了美國要對中國的投資負(fù)有責(zé)任。中投公司昨天說歐洲的股票跌多深，沒有看清楚之前，我一概不買，都是公開的信息都透露了我們現(xiàn)在面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么。

　　我們扯的遠(yuǎn)一點(diǎn)，現(xiàn)在全世界都憋著跟中國借錢，歐亞的總統(tǒng)都來了，曾幾何時(shí)，中國開奧運(yùn)會的時(shí)候請你們喝酒都不來，這次什么都不要就來了，就是想借一些錢，大家有沒有注意到，不出一個(gè)月，布什總統(tǒng)多次邀請胡主席通電話，美國打算賣給臺灣武器，中國成為美國國債最大的持有人，現(xiàn)在怎么聯(lián)系起來，現(xiàn)在美國打電話說老胡還得拉兄弟一把，還得找你借一些錢，你欠我們那么多錢還借，他說我手頭緊，不借就賣點(diǎn)武器什么，所以我們一個(gè)月增持了360億的國債，現(xiàn)在法國總統(tǒng)薩總統(tǒng)有一點(diǎn)二兒，一看美國人可以訛中國人，他也訛，他說不借我錢就見達(dá)賴，你也不想想美國人拿的是大貓，你拿的是A就吊主、摳底，誰聽你的。所以我們要對自己的資產(chǎn)、資產(chǎn)質(zhì)量和資產(chǎn)前景有充分的信心，全世界沒有任何一個(gè)城市能和上海、北京大城市GDP增長的前景、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的前景、人口素質(zhì)提高的前景和社會收入水平增長的前景相比擬的，全世界沒有任何一個(gè)城市能和中國的這些重要大城市相比，這就是我們在這場金融危機(jī)中既看到風(fēng)險(xiǎn)又看到前景的認(rèn)識。

　　【主持人】：謝謝陳淮主任，剛才他很詼諧，也很嚴(yán)肅的給我們媒體朋友提出了三個(gè)科普問題，第一個(gè)希望給他們建設(shè)部政策研究中心一個(gè)準(zhǔn)確的定位，不是代表政府，只是研究機(jī)構(gòu)，第二做了一個(gè)關(guān)于資產(chǎn)、貨幣、股票方面的科普；第三個(gè)是有一些媒體對于房地產(chǎn)投資的個(gè)人觀點(diǎn)方面是相對中國房地產(chǎn)投資是相對穩(wěn)定的，并不代表沒有風(fēng)險(xiǎn)。剛才陳淮主任說了很多，也很有意思，在他的詼諧話語當(dāng)中，就把金融危機(jī)、降息的政策，還有對房地產(chǎn)市場的影響，很巧妙的帶出來，所以我們再次感謝陳淮主任。

　　關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、房屋投資的風(fēng)險(xiǎn)，前幾天我們做一個(gè)新聞的時(shí)候，曾經(jīng)采訪過一些相關(guān)的數(shù)據(jù)，在座的有朋友已經(jīng)知道了，今年年初的時(shí)候，北京可售房屋是11萬套，上周是18萬套，北京從2000年到2007數(shù)據(jù)都是下降的，唯一是今年，年終的數(shù)據(jù)比年初的數(shù)據(jù)要上漲了將近8萬套，這個(gè)可以代表今年的房地產(chǎn)交易量下滑，各個(gè)媒體也是通過各個(gè)方式表現(xiàn)出來。

　　前兩天社科院的藍(lán)皮書當(dāng)中說了，因?yàn)槟甑椎臅r(shí)候房屋的保有量沒有減少，反而增加，房子到明年供求關(guān)系會出現(xiàn)很大的問題，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了土地流標(biāo)的情況，造成市場上的供求關(guān)系再一次緊張，政府可能會通過推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等房源平衡可能出現(xiàn)的供求關(guān)系，在引起新一輪房地產(chǎn)買賣投資方面的不理性的情況，所以我覺得這些信息都告訴我們媒體朋友和一些社會上的包括開發(fā)商自己，對于房地產(chǎn)的大勢來說，更理性一點(diǎn)，就跟今天的話題一樣，我們一定要理性置業(yè)，對于投資更加理性一點(diǎn)。下面有請北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)老師談?wù)劊Ｍ悋鴱?qiáng)老師把金融危機(jī)的概念和房地產(chǎn)行業(yè)、安全投資等方面做一個(gè)詳盡的描述，有請。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所 陳國強(qiáng)所長

　　說到剛才主持人提到的從宏觀的金融危機(jī)談當(dāng)前如何考慮我們投資，如何避險(xiǎn)的問題，我想話題很大，只能夠簡單的以個(gè)人的不成熟的觀察談幾點(diǎn)。

　　首先我想談一下金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的影響，我想有一個(gè)問題和在座的媒體朋友交流一下，如果沒有金融危機(jī)，中國的經(jīng)濟(jì)會不會出現(xiàn)回調(diào)、下滑的情況，大家也有一個(gè)基本的判斷了，即便沒有金融危機(jī)的爆發(fā)，中國的經(jīng)濟(jì)會不會出現(xiàn)回調(diào)，下滑，我想是肯定的，去年下半年，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了比較明顯的下滑勢頭，前兩天看到一個(gè)數(shù)字，國民經(jīng)濟(jì)，GDP的增數(shù)已經(jīng)持續(xù)5個(gè)季度回落，我想對于我們觀察當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)整體狀況，我想一個(gè)基本的視角，中國經(jīng)濟(jì)目前出現(xiàn)的問題，雖然有外部美國次貸危機(jī)上升到全球的金融海嘯，這個(gè)對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊是不容低估的，但是我們需要有一個(gè)清晰的判斷，從03年到07年近五年來兩位數(shù)的增長，從國民經(jīng)濟(jì)自身的經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)律，他內(nèi)部存在一個(gè)調(diào)整或者回調(diào)的內(nèi)在需求，這是我們觀察、判斷國內(nèi)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)非?；镜呐袛?。

　　大家感覺到，隨著金融危機(jī)的深化，危機(jī)的擴(kuò)散，對于國內(nèi)而言，出口訂單的下滑是非常明顯的，剛才陳主任說到了，過去幾年應(yīng)收的帳款這次危機(jī)當(dāng)中也面臨新的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在珠三角區(qū)域我們看到大批的出口制造型企業(yè)關(guān)門倒閉，我們的就業(yè)壓力，無論是現(xiàn)在的外出務(wù)工回鄉(xiāng)的，還有每年新增的高校畢業(yè)生，每年600多萬的就業(yè)人口，另外從國家的財(cái)政收入來看，上半年保持著30%的增長，到第三季度財(cái)政收入出現(xiàn)零增長的情況，我想這些因素，包括整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落的情況，我想都很明確的，切實(shí)的提醒我們外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對我們的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)造成了非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　我想這是對09年甚至2010年我們所要面對的經(jīng)濟(jì)環(huán)境需要遭遇的困難，我們需要一些初步的估計(jì)。

　　第二，剛才陳主任提到，我們需要對中國的經(jīng)濟(jì)基本面有一個(gè)基本的估計(jì)，我想簡單的舉一些國民經(jīng)濟(jì)大的指標(biāo)，從中國 經(jīng)濟(jì)總量來說，已經(jīng)占到世界經(jīng)濟(jì)體的第四位，和美國的超級經(jīng)濟(jì)體相比還有一些差距；另外，我們在外貿(mào)進(jìn)出口的總規(guī)模，07年是排在全球的第三位，從吸引外資的角度，大家都在關(guān)注，我們是居于全球第二位，外匯的存底現(xiàn)在已經(jīng)超過兩萬億美元，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)處在全球第一的位置很長時(shí)間了。

　　在改革開放初步，我們中國的外匯儲備是2億美元，到現(xiàn)在的兩萬億，這個(gè)三十年發(fā)生的變化也是觀察中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過三十年改革開放積累的家底或者說具備的條件。

　　另外我們從全球知名的公司一個(gè)財(cái)富報(bào)告當(dāng)中看到，07年全球百萬金融資產(chǎn)的家底去年是1070萬戶，中國去年以接近40萬戶居于全球第五位，前面是美國、日本、英國、德國，據(jù)預(yù)測，08年這個(gè)排序會發(fā)生變化，中國會進(jìn)入到第四位。另外剛才陳主任提到，中國目前是美國最大的國債持有者，占美國接近20%的份額，我想這些數(shù)據(jù)或者這些指標(biāo)反映了什么基本情況，我們經(jīng)過這些年的改革開放，中國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和過去相比我想大家應(yīng)該有一個(gè)非?；?、清醒的判斷，也就是說目前我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的、已經(jīng)積累的社會財(cái)富，在國際上已經(jīng)處于領(lǐng)先的地位了。

　　從我們國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)成長的階段來說，有兩個(gè)基本的概念，一個(gè)是工業(yè)化的衰退期，另外一個(gè)處在城市化加速發(fā)展的時(shí)期，另外我們國民消費(fèi)處在明顯的升級階段，這些應(yīng)該成為最能體現(xiàn)我們經(jīng)濟(jì)增長的潛力的因素。

　　從這些角度，我們可以對未來的經(jīng)濟(jì)，培育我們，或者增強(qiáng)我們對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心，基本的判斷，對于當(dāng)前短期來說，內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，或者說不確定因素，我們需要有逐步的估計(jì)，另外我們對于未來經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)的中長期走勢應(yīng)該有明確的，足夠的信心，這是我們當(dāng)前從宏觀方面，經(jīng)濟(jì)方面的現(xiàn)狀、未來走勢來說，有兩個(gè)基本的判斷。

　　從比較微觀的角度對于金融危機(jī)或者說外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，對于我們國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)影響，或者說產(chǎn)生的直接間接的影響可以歸結(jié)為幾個(gè)方面。

　　首先表現(xiàn)為心理層面的影響，我想在座的各位都有感受，大家對未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和未來市場預(yù)期的變化，持幣待購的心理更多了；第二，對于資金層面也產(chǎn)生了非常直接的影響，從國內(nèi)而言，持續(xù)動蕩的股市把我們幾千萬的股民帳面資產(chǎn)嚴(yán)重縮水了，宏觀面，國家前一段時(shí)間，適度從緊的貨幣政策，對于金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人的財(cái)富、消費(fèi)能力而言，是有非常明顯的，直接的影響。

　　過去一段時(shí)間，推動我們股市繁榮、推動我們樓市蓬勃發(fā)展的主要的因素，我們歸結(jié)為流通性過剩，從去年下半年以來，我想由于外部的經(jīng)濟(jì)因素的變化，從過去的流動性過剩轉(zhuǎn)化為流動性不足，這是從資金面或者說流動性的因素是一個(gè)基本的變化。

　　第三，我想對于國內(nèi)的樓市而言，在外部不確定性因素，持續(xù)的自然災(zāi)害因素等等，我想市場出現(xiàn)低迷之后，對于樓市的需求影響可能大家都有非常明確的概念了，從需求方面，在前一段時(shí)間，樓市大家感受到市場最基本的變化，觀望的蔓延轉(zhuǎn)換成市場成交量嚴(yán)重萎縮，在低迷市場上表現(xiàn)出來的需求最主要的還是剛性的需求，過去一段時(shí)間，投資、投機(jī)的需求在低迷的市場上都變成了潛在的，或者說觀望的需求，這是第三方面的影響。

　　如果再加一條，可以概括為危機(jī)背景之下的負(fù)產(chǎn)品，也就是最近以來的政策的轉(zhuǎn)向或者說政策的調(diào)整，我們也可以說危機(jī)背景之下的綜合作用之下的副產(chǎn)品，可以稱之為否極泰來的政策的調(diào)整。

　　心理層面的影響、資金面的影響，需求的影響、政策的轉(zhuǎn)向，就是這么幾個(gè)方面的影響，謝謝大家！

　　【主持人】：剛才陳國強(qiáng)老師，也是從全球的金融危機(jī)給中國帶來的很嚴(yán)重的影響，還有改革開放三十年以來中國經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)的巨大的變化，還談了一些目前的宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的影響，以及未來可能的政策走向，說的比較全面。

　　其實(shí)我覺得剛才陳淮主任和陳國強(qiáng)老師都說了中國現(xiàn)在很有錢，是美國最大的國債持有者，其實(shí)我從小就接受一個(gè)教育，毛主席教導(dǎo)我們深挖洞，廣積糧，我想說我們的國人的錢是勒緊褲腰帶攢出來的，我們最近的人民幣的貶值也引起了大家的恐慌，但是人民幣貶值了對大家心里也是一個(gè)壓力，現(xiàn)在在重提安全投資的概念，我覺得是非常適合適宜的，下面有請和訊網(wǎng)財(cái)訊分析師文國慶老師分析一下當(dāng)前背景下如何判斷股市和樓市主要投資方向。

和訊網(wǎng)財(cái)經(jīng)分析師 文國慶

　　再有，中國在這個(gè)過程中，現(xiàn)在采取的政策對資產(chǎn)價(jià)格會形成什么樣的影響，包括股市、房地產(chǎn)市場，以及房地產(chǎn)市場和股市之間的相互作用關(guān)系。簡單的說，這次金融危機(jī)以后，美國出現(xiàn)了一個(gè)普遍的去杠桿化的過程，一般的企業(yè)在運(yùn)作過程中有凈資本和負(fù)債，總資產(chǎn)一定是放大的，這是一個(gè)放大過程，這里面是一個(gè)杠桿運(yùn)營，這一點(diǎn)在實(shí)業(yè)機(jī)構(gòu)顯現(xiàn)的不是特別的明顯，但是金融企業(yè)的杠桿在美國銀行是10多倍，但是投資銀行是30多倍，像美國的投資銀行，原來凈資產(chǎn)也就兩三千億，30倍就很多了。這次金融危機(jī)，由于次貸的影響特別巨大，為了平衡自己的資產(chǎn)負(fù)債率，以及法律限制，使得他們大幅度的縮減投資，這叫去杠桿，基本要把杠桿降到30倍，甚至15倍，光是投行的角度，資產(chǎn)的萎縮就會達(dá)到幾萬億。

　　幾個(gè)方面造成的結(jié)果，美國主動收縮，他在全國都在進(jìn)行收縮，你可以看到，全球的資本市場為什么都暴跌，股票下跌不光是中國，房地產(chǎn)市場、股市什么都下跌，美國因?yàn)槭侨蜃畲蟮慕?jīng)濟(jì)體和金融體，他收縮了之后全球都在收縮，就造成了全球市場都在暴跌，無論國家金融體系多么健全，但是在這個(gè)市場當(dāng)中都有美元成本價(jià)格，當(dāng)他收縮了之后，造成了附帶的效果就是全部下崗，不管你值多少錢，那是以后的事兒，你100塊錢可能跌到20塊錢，再回到75元那是另外一步。

　　從去年10月份到今年的10月份，大概這第一步，我們知道第一階段的時(shí)候中國股市跌了80%，美國的股市跌的30%多，全球股票跌了45%，但是這個(gè)時(shí)候其他的資產(chǎn)，包括大眾商品價(jià)格跌的很慘，在這個(gè)過程中，中國的股市跌的一點(diǎn)不少，相對來說，中國的房價(jià)跌的少一些，相對來說，房價(jià)現(xiàn)在是安全一些的。

　　當(dāng)?shù)谝浑A段結(jié)束之后，以后將要進(jìn)行的是國家之間的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，你會看到將來美國的總體資產(chǎn)價(jià)格可能相對于中國，中國會緩緩的回升，但是美國的資產(chǎn)價(jià)格還會繼續(xù)下降，股市已經(jīng)體現(xiàn)出來了，開始的時(shí)候美國的資產(chǎn)價(jià)格比中國跌少很多，中國跌的差不多是美國的二倍，但是最近這二倍已經(jīng)找回來相當(dāng)多的，中國的股市最近一段時(shí)間回生了，但是美國的股市還在下跌，這個(gè)過程不是一天兩天的，可能還會持續(xù)。

　　相當(dāng)于這次危機(jī)，直接原因可能確實(shí)是由于金融沖擊，但是從長期來看，確實(shí)和美國人的過渡消費(fèi)和生活方式有比較大的關(guān)系，美國人大量的借貸、消費(fèi)。

　　當(dāng)美國在借貸消費(fèi)進(jìn)行反向調(diào)整的時(shí)候，對中國的觸動有很大的影響，中國過去前幾年過度出口高增長就不正常，只是美國人太瀟灑了，太能糟蹋財(cái)富了，中國就供應(yīng)，你借我就借你，至少中國創(chuàng)造了就業(yè)，在這個(gè)過程中中國創(chuàng)造了就業(yè)，但是你拿到了只是一個(gè)電子符號，可能有信譽(yù)，也可能沒有信譽(yù)，取決于將來美國到什么程度，這些外匯儲備多少值多少錢，不知道，現(xiàn)在美國玩命的制造電子符號，今年美國的貨幣值增發(fā)的75%，但是美元為什么這么堅(jiān)挺，他的貨幣乘數(shù)下降了，從M2的角度看，四月份的時(shí)候貨幣乘數(shù)是9.4倍，到現(xiàn)在已經(jīng)到5.3倍了，今年四月的時(shí)候中國的貨幣乘數(shù)也就是3.8倍，現(xiàn)在也是3.8倍，沒有明顯的變化，但是美國萎縮的很厲害，所以美國發(fā)行了很多的貨幣，肯定要平窟窿，沒有變化，收縮的太厲害了，也要跟中國借錢，借不借還不好說。

　　中國面臨著問題，出口肯定不能指望了，那就需要內(nèi)需，一個(gè)是現(xiàn)在搞的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但是你想提高中國人福利水平是什么，不光是公共基礎(chǔ)設(shè)施，作為最終需求，其實(shí)其實(shí)主要還是老百姓本身的需求，而不是政策的需求，政府的需求對老百姓來說也是一個(gè)中間過程，過度階段，現(xiàn)在一個(gè)問題，你可以考察任何一個(gè)國家，老百姓最終的資產(chǎn)中，占最大比重超過50%還是 房子，擴(kuò)大內(nèi)需，你吃大米飯，你吃兩碗就了不起了，想無限的吃下去不可能，當(dāng)溫飽問題基本解決的時(shí)候，吃飯、穿衣增長幅度是有限的，但是生活質(zhì)量的改善方面是最大的。

　　正像陳主任說的，房地產(chǎn)值多少錢，其實(shí)沒有固定的概念，看您的尺度，衡量這個(gè)尺度是大是小，貨幣供應(yīng)是大是小，有很大的關(guān)系，現(xiàn)在中國遇到了這個(gè)問題，房地產(chǎn)怎么激活，大家看出來了，其實(shí)從9月15日開始放松貨幣，降息，降低準(zhǔn)備金率，我相信還會繼續(xù)下降，先擴(kuò)大貨幣的供應(yīng)量，第一步，央行是通過降低存款準(zhǔn)備金率，但是給了銀行，銀行還要惜貸，然后政府就要刺激，行政方面有一些影響，還要制造一些大的項(xiàng)目，最后這些項(xiàng)目讓銀行覺得放心，這是政府財(cái)政支持的項(xiàng)目，肯定安全性比較好，民營企業(yè)的投資，銀行愿意投入，還有其他方面。

　　最終還是房地產(chǎn)這塊要搞活，老百姓沒有錢，中國人很保守，按理說中國的房地產(chǎn)貸款比例是非常低的，如果說為什么房地產(chǎn)市場這么簫條，反過來我們想，為什么去年9月份、10月份的時(shí)候，沒那么簫條，這有一個(gè)大家視覺中的資產(chǎn)的概念，大家看一下，去年十月份的時(shí)候我們的上證指數(shù)是6100多點(diǎn)，現(xiàn)在才2000點(diǎn)，在這個(gè)階段中，大家在股市中的資產(chǎn)縮水了70%-80%，大家知道，做股票的人很多人是白領(lǐng)，他們很多資產(chǎn)都在那里，原來200萬可以買一個(gè)房子，現(xiàn)在剩下40多萬了，只能付首付了，他就不買了，我接觸很多的小白領(lǐng)，去年9月份、10月份的時(shí)候都想買房子，現(xiàn)在都不敢買了，不知道將來怎么樣，互相影響，房地產(chǎn)不行了，汽車也不買了，馬上全線沒有信心了，這塊占的資產(chǎn)比重確實(shí)比較大，這塊沒有了其實(shí)是什么呢，大家都是小白領(lǐng)，不是說沒有房子，比如他有五六十平米的房子，他下一步要買一個(gè)大房子，要改善，改善性住房的需求大幅度降低了，中產(chǎn)階級現(xiàn)在窮了，心里預(yù)期也變了。

　　現(xiàn)在的錢支付首付和現(xiàn)在的收入也可以買得起房子，但是他要求一個(gè)安全的預(yù)量，這個(gè)已經(jīng)沒有了，他就沒有信心做這個(gè)事兒了。下一步就取決于政府的力度，我們的減稅也做了很多的工作了，進(jìn)一步刺激的力度，還有最重要的一點(diǎn)是股市的上升，對中產(chǎn)階級消費(fèi)傾向會產(chǎn)生重大的影響。

　　通過這幾年的觀察，觀察股市和房地產(chǎn)市場，我的經(jīng)驗(yàn)感受，當(dāng)股市啟動3到6個(gè)月以后，房地產(chǎn)市場開始變化，比較持續(xù)的振蕩上漲，從時(shí)間的角度來說就是這么長時(shí)間。當(dāng)股市他上漲幅度超過50%以后，大家購買房地產(chǎn)的欲望明顯增強(qiáng)了，如果股市能夠漲百分之百，這種行為，欲望可能會明顯的變成實(shí)際的購買行為，如果股票漲了200%，就更不用說了。

　　所以我覺得現(xiàn)在是有了這種存在可能變化的基礎(chǔ)，能不能馬上發(fā)生，不好說，還要看一下。另外一個(gè)事情，大家可以觀察一下，盡管我們的股市最低點(diǎn)是在10月28日形成的，但是你要觀察，在這個(gè)市場中所有板塊中最先見底的是房地產(chǎn)，9月18日就見底了，以后政府保護(hù)的是中石油等板塊，從9月18日到昨天收盤為止，房地產(chǎn)指數(shù)上漲了45%，是所有的板塊上漲最大的。所以房地產(chǎn)股的表現(xiàn)也大致提前于房地產(chǎn)價(jià)格6個(gè)月左右，買房地產(chǎn)股票的人不是傻瓜，這么惡化了，為什么買，如果會看股票走勢圖的人，你會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)股票走的相當(dāng)穩(wěn)健，沒有特別明顯的爆發(fā)行情，漲漲跌跌，但是上漲特別穩(wěn)健，其他的板塊都不具備這個(gè)特點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)股票還有一種經(jīng)驗(yàn)的感受，當(dāng)房地產(chǎn)板塊本身漲幅達(dá)到百分之百的時(shí)候，你要注意了，這個(gè)時(shí)候可能房價(jià)會有變化，存在一種房價(jià)發(fā)生逆轉(zhuǎn)的趨勢，我不知道現(xiàn)在房價(jià)合理不合理，我不是房地產(chǎn)方面的專家，我是從股市各房市之間的聯(lián)動關(guān)系分析這個(gè)問題的，資產(chǎn)價(jià)格多少合適我不清楚，因?yàn)槲覀兪裁炊际遣▌拥?，你是不好講的。05年的時(shí)候中金公司算了一筆帳，說05年房地產(chǎn)就到底了，但是05到07年房價(jià)漲了多少，他們經(jīng)濟(jì)學(xué)通過什么模型算出來的，模型可以算出來，但是跟實(shí)際未必相符，現(xiàn)在的房價(jià)我也不知道合適不合適，但是我想買房地產(chǎn)股票的人不是傻瓜，9月份的時(shí)候我就提出這點(diǎn)，我說這個(gè)時(shí)候一個(gè)政策轉(zhuǎn)折，你注意觀察，中國貨幣政策的信號已經(jīng)發(fā)生了明顯的轉(zhuǎn)化了，但是外面的輿論都不看好房地產(chǎn)，但是房地產(chǎn)股就在上漲，前一段時(shí)間一直穩(wěn)步上漲，領(lǐng)先的房地產(chǎn)股票已經(jīng)達(dá)到100%的漲幅了，你觀察房地產(chǎn)，毛利率比較低的股票是萬科，漲幅也就是40%，如果萬科的漲幅達(dá)到100%了，那么房地產(chǎn)市場就差不多漲了，我尊重市場，我不知道什么價(jià)格合適，人們認(rèn)為過高的價(jià)格，但是總能突破，下跌的時(shí)候你認(rèn)為過低的價(jià)格總能比擊穿，你會發(fā)現(xiàn)確實(shí)不一樣。他的穩(wěn)定性確實(shí)很好，跟其他任何板塊都不一樣，我從一個(gè)投資人的角度提醒大家，你要注意觀察，對于房地產(chǎn)到底什么價(jià)格合適，不要過早的做結(jié)論，如果你發(fā)現(xiàn)房子的價(jià)格土地暴跌的時(shí)候，也許就是最后一跌，股市也是，盤盤盤，就是不跌，或者稍微有一點(diǎn)下跌，急速下跌可能就是探底的時(shí)候，房地產(chǎn)會不會這樣，大家可以根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)來做。

　　在這個(gè)過程中，包括我跟大家說一點(diǎn)，按照我對市場的判斷，中國股市底部形成了，如果說最低點(diǎn)是10月28日，他們明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)其實(shí)是11月4日，很多人說中國明年經(jīng)濟(jì)不好，我承認(rèn)經(jīng)濟(jì)肯定不好，企業(yè)的利潤大致也可以算出來，會下跌20%，但是并不影響股市上漲，所以股市跟經(jīng)濟(jì)是有關(guān)系，但是不是一一對應(yīng)的關(guān)系，我考察過美國股票市場的走勢，不對稱的地方，不一致的地方多了，股市不是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，是一種財(cái)產(chǎn)表達(dá)方式的晴雨表，我說一個(gè)比較極端的情況，在1960年到1974年之間，14年之間，美國的GDP年均增長4%，但是14年美國股市一點(diǎn)沒有漲，原地踏步，所以股市受經(jīng)濟(jì)影響，但是不是那么簡單，這個(gè)關(guān)系非常復(fù)雜，影響股市的因素主要的因素至少有四五種，宏觀經(jīng)濟(jì)，企業(yè)業(yè)績只是這里面的一個(gè)因素，并不是問題的全部。

　　美國市場上也經(jīng)常出現(xiàn)，全球市場也出現(xiàn)這種現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑好幾年，但是股市穩(wěn)步上漲，這種情況也經(jīng)常出現(xiàn)，如果從30年的時(shí)間長河來說，確實(shí)經(jīng)濟(jì)增長、股市上漲，30年以上是這樣的，但是一兩年的時(shí)間未必如此，我剛才說的，14年完全沒有變化，我想在這里政府的一些貨幣政策，資本運(yùn)作方式，包括尺度變化有很大的關(guān)系，我是市場出身的人，對一些經(jīng)濟(jì)理論也學(xué)過，但是我更尊重的是現(xiàn)實(shí)，而不僅僅是理論上應(yīng)該怎么樣，實(shí)踐和理論發(fā)生對比的時(shí)候，我不能說實(shí)踐是錯(cuò)的，一定是理論不正確，目前整個(gè)西方經(jīng)濟(jì)理論遭遇巨大的挑戰(zhàn)，如果西方經(jīng)濟(jì)理論完全有效的話，美國也不會出這么大的事兒，就是因?yàn)槊绹O(jiān)管不嚴(yán)，我認(rèn)為這個(gè)說法欠缺，我們跟很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家交流的時(shí)候，其實(shí)現(xiàn)在美國很多經(jīng)濟(jì)學(xué)理論最近五年一直都遇到強(qiáng)大的挑戰(zhàn)，很多現(xiàn)象已經(jīng)解釋不清楚了，這個(gè)危機(jī)也有可能是創(chuàng)新的過程，我從投資者的角度來說，就是你怎么樣觀察市場可能出現(xiàn)的轉(zhuǎn)機(jī)，具體怎么做大家自己考慮。

　　【主持人】：謝謝文老師，文老師一直非?？春梅康禺a(chǎn)股票，三位都說了宏觀的問題，宏觀的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，世界經(jīng)濟(jì)，股市、樓市的行情，但是我們還是要說一些微觀的東西，可能對我們的購房人有參考價(jià)值，我們網(wǎng)站的朋友，都有感覺，購房需求不是降了，而是漲了，看房團(tuán)都是幾千人的報(bào)名，下面我們有請媒體方面的資深人士，中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)房地產(chǎn)部謝光飛先生，他也是我們的老朋友了，有請他來談?wù)務(wù)壳安扇〉慕档徒灰锥悺⑵醵惖鹊葘Ψ康禺a(chǎn)市場的影響。

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)、房地產(chǎn)主任 謝光飛

　　其中很重要的方面就是關(guān)于房地產(chǎn)的理解，以前更多的理解為房地產(chǎn)是自住的需要，是一般性的商品，從去年以來，房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲來講，我們發(fā)現(xiàn)一般的商品來理解往往解釋不通，為什么中國的房價(jià)收入高于世界很多國家的水平，但是為什么房價(jià)還繼續(xù)上漲，購房需求越來越強(qiáng)烈呢，我想是根據(jù)房地產(chǎn)是一種資產(chǎn)，投資屬性有很大的關(guān)系，反過來觀察現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的成交量下跌，房價(jià)也在下降，我覺得一個(gè)很重要的因素就是泡沫越來越少，投機(jī)和投資的成分越來越少，剛才主持人也說到購房團(tuán)的問題，前一段時(shí)間流傳溫州炒房團(tuán)到上海抄底，后來經(jīng)過我們媒體的調(diào)查這是一個(gè)假消息。

　　現(xiàn)在投資、投機(jī)的因素大大減少了，像最近一段時(shí)間，人民幣在外匯市場連續(xù)的跌停，很多外資從房地產(chǎn)市場出逃，這是一個(gè)很明顯的表現(xiàn)，因?yàn)闆]有人接盤了，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場也是這樣，成交量急劇下跌，沒有人接盤，投機(jī)的人就比較少了，我理解現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場正在回歸理性，泡沫越來越少。

　　剛才幾位專家從經(jīng)濟(jì)理論甚至經(jīng)濟(jì)模型分析、預(yù)測房地產(chǎn)市場的一些問題，我想用我的理解，比較形象的比喻一下，我覺得房地產(chǎn)市場就像一個(gè)沙塔，開始的時(shí)候沙子越堆越高，但是他要有一個(gè)分散承受壓力的過程，越往上堆，底盤越大，但是始終保持著平衡，在國內(nèi)外綜合的經(jīng)濟(jì)形勢影響下，沙塔逐漸的從高處滑落沙子，是一個(gè)經(jīng)營穩(wěn)定的狀態(tài)，這個(gè)沙塔的理論，我想正好是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的狀態(tài)。

　　另外，我想替老百姓問一個(gè)問題，現(xiàn)在的房價(jià)到底下跌到什么時(shí)候？會不會跌到五年前，甚至八年前的水平，從我個(gè)人的觀點(diǎn)來說，恐怕是不會的，剛才說到沙塔理論，剛開始堆沙堆的時(shí)候，底盤比較小，高度也比較小，經(jīng)過五到八年的發(fā)展，沙塔已經(jīng)基座非常大了，也有一定的高度，這個(gè)底座我的理解就是我們的地價(jià)，我認(rèn)為看房價(jià)是不是下跌，要看地價(jià)是多少，是招拍掛拿地還是協(xié)議出讓的土地，拿地的時(shí)間是在三年前還是三年之后，這個(gè)有很大的關(guān)系。前一段時(shí)間，東亞新華地產(chǎn)公布了自己房地產(chǎn)開發(fā)的計(jì)算成本方法，我認(rèn)為當(dāng)時(shí)公開的時(shí)候也產(chǎn)生了轟動，但是我也不認(rèn)為完全是為了賣房子的需要，確實(shí)說明了現(xiàn)在地價(jià)的狀況和其他人力成本的飆升，確實(shí)跟三五年前大不一樣了，這個(gè)房價(jià)老百姓肯定希望越低越好，但是現(xiàn)在看起來，這種地價(jià)，東亞新華公布的這個(gè)成本，恐怕是不太可能的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)的時(shí)期最短也有三五年，誰會賠本賺吆喝，除非房地產(chǎn)本身崩盤了，要不然恐怕很難降到五到八年前的水平。

　　各位都是進(jìn)行房地產(chǎn)方面的報(bào)道、編輯工作了，我感覺到現(xiàn)在從房地產(chǎn)發(fā)展方向來說，現(xiàn)在更在向軌道地產(chǎn)方面發(fā)展，最近擴(kuò)大內(nèi)需是媒體報(bào)道的特點(diǎn)，北京市又增加了20多億軌道交通的投資，也公布了今后的計(jì)劃，現(xiàn)在在建的地鐵線有7條，到2015年的時(shí)候，地鐵的通車?yán)锍桃_(dá)到561公里。要做到四環(huán)之內(nèi)每公里都可以有地鐵站。這樣我想就會造成房地產(chǎn)市場格局的變化，變化多中心和網(wǎng)絡(luò)化的布局，這個(gè)時(shí)候軌道節(jié)點(diǎn)上的樓盤就會變得非常有價(jià)值，四通八達(dá)的軌道交通會成為房地產(chǎn)保值、增值的基礎(chǔ)。

　　我曾經(jīng)到美國考察了一個(gè)月，在紐約我也到一些房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)去看，跟我想象的不太一樣，因?yàn)槊绹际琴I大房子，他們轉(zhuǎn)手率最高的還是軌道可以達(dá)到的地區(qū)一些小戶型，郊區(qū)就是一些疊拼別墅，在美國軌道地產(chǎn)成為居住的常態(tài)，我們可以做這樣的預(yù)測，在不遠(yuǎn)的將來，住在軌道旁邊會成為生活的時(shí)尚。

　　最后，小戶型的問題，其實(shí)很明顯了，房價(jià)比較低，轉(zhuǎn)手率高，投資成功率也高，在去年最熱的時(shí)候，中介機(jī)構(gòu)顯示的數(shù)據(jù)都是100平米以上的轉(zhuǎn)手率是比較低的，這個(gè)是非常明顯的，就說這些，謝謝大家。

　　【主持人】：謝謝謝老師對房地產(chǎn)的微觀判斷和分析，謝老師最后說的是很有道理的，投資類的物業(yè)就是以小戶型為主，低總價(jià)，交通比較方便。其實(shí)我記得70、90政策剛出來的時(shí)候，有很多反對的聲音，認(rèn)為政府的政策沒有經(jīng)過市場的研究，但是從今年的市場來看，已經(jīng)到年底了，大家回頭一看，我發(fā)現(xiàn)今年的市場上不僅僅是70、90了，基本就是百分之百的40、60的戶型，充斥著市場，甚至有人預(yù)言，明年的小戶型一定會在京城的房地產(chǎn)市場血拼到底，今年我們看很多好的產(chǎn)品，基本是小戶型主流，從一居到零居都出來了，而且體量都很大，對于小戶型的投資類產(chǎn)品有什么樣的特點(diǎn)，地鐵小戶型的產(chǎn)品有什么樣的優(yōu)勢，我們還是請業(yè)內(nèi)的開發(fā)商--東亞新華新聞發(fā)言人韓磊介紹一下，消費(fèi)者買這些產(chǎn)品的時(shí)候考慮什么方面？選擇什么樣的產(chǎn)品？

東亞新華地產(chǎn)新聞發(fā)言人 韓磊

　　我想結(jié)合這些層面談一下，目前的情況下，買什么樣的房子比較保險(xiǎn)，第一，目前這個(gè)階段買房子應(yīng)該是買交通便利的房子，另外要買一些政策性的板塊、文化性的板塊還有經(jīng)濟(jì)型的板塊；第三要買有產(chǎn)品特色的方式；地四買有實(shí)力的品牌開發(fā)商的房子。

　　交通便利是毋庸置疑的，從生活方便性、時(shí)間成本、生活成本都是所有人認(rèn)可的，交通便利有兩方面，一個(gè)是市中心的房子，項(xiàng)目如果是在市中心的，交通的便利性肯定是毋庸置疑的，另外就是軌道交通旁邊的房子，從這個(gè)區(qū)域的角度來說，政府是有遠(yuǎn)景規(guī)劃，政策支持的板塊，未來的發(fā)展趨勢肯定是位置比較好的，第二個(gè)板塊是文化性的板塊，有大學(xué)、文化產(chǎn)業(yè)基地聚集的板塊，會比較引起關(guān)注，配套會日漸完善的，第三個(gè)是有大型商業(yè)的板塊，肯定會由于商業(yè)的存在聚集人群。

　　我們說產(chǎn)品特性，可能分很多種，由于我們開發(fā)的產(chǎn)品主要是以小單元，低總價(jià)的產(chǎn)品為主，我們認(rèn)為這類產(chǎn)品，針對于我們定位的客戶，年輕人或者是第一次置業(yè)或者是過渡性購房的人來說，這種產(chǎn)品是比較合適的，購房的門檻比較低，從日后的轉(zhuǎn)手率和出租率的角度來說是比較可靠的，不像大戶型，由于總價(jià)的問題轉(zhuǎn)手比較難，租金也會比較高。

　　第四，有品牌實(shí)力的開發(fā)商對產(chǎn)品的品質(zhì)是一個(gè)保障，對他作出的銷售承諾也是一個(gè)保障，我們認(rèn)為09年是房地產(chǎn)的簫條期，不會說這個(gè)時(shí)間段一下子就過去，一些沒有實(shí)力的開發(fā)商明年會大批量的死掉，消費(fèi)者一定要注意這個(gè)問題。

　　最后我剛才說的四個(gè)層面，基本上我們目前的開發(fā)項(xiàng)目是具備這些特色的，從上北中心和三環(huán)中心都有軌道交通，三環(huán)中心離四號線的首站很近，而回龍觀上北中心的區(qū)域是多條軌道交匯的區(qū)域，有13號線，8號線等等，四軌交匯的區(qū)域，交通毋庸置疑的，三環(huán)中心所在的馬家堡區(qū)域是大紅門和麗澤區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域是豐臺區(qū)發(fā)展的重中之重的區(qū)域，所以在政策上的支持一定是非常大的，作為回龍觀從早年規(guī)劃，政府就給予一定的重視了，包括目前的商業(yè)配套的完善都是政策性的板塊，所以未來保值、增值的可能性比較大，上北中心和三環(huán)中心的戶型基本是38到90平米的戶型，非常適合居住、置業(yè)用。東亞新華雖然成立三年的時(shí)間，但是我們的發(fā)展規(guī)模是非常大的，到目前為止北京開發(fā)了5個(gè)項(xiàng)目，外地同期開發(fā)銷售3個(gè)項(xiàng)目，總的體量超過300萬平米，而且在11月份我們又新拿了一個(gè)兩限房的地塊，從公司的資金實(shí)力和開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)來說，這些都是沒有問題的，并且從目前的階段，大家可以從各個(gè)方面的媒體的報(bào)道和消費(fèi)者的反饋來說，東亞新華正逐漸的進(jìn)入我們認(rèn)為一流企業(yè)的行業(yè)，也是我們發(fā)展的目標(biāo)，謝謝大家！

　　【主持人】：謝謝韓磊先生，從他們兩位發(fā)言當(dāng)中，我歸納了一下，小戶型投資的安全性有這么幾點(diǎn)，軌道邊上，小戶型低總價(jià)，配套成熟的區(qū)域。最后從幾位嘉賓的講話，我們發(fā)現(xiàn)股市開始回暖了，人民幣開始貶值了，投資置業(yè)不能觀望了，謝謝大家參與本次活動，再次謝謝嘉賓和媒體朋友。