從1997年至今,筆者所能聽到的大多一個(gè)聲調(diào):一些地方房?jī)r(jià)一定會(huì)下降。10多年過去了,房?jī)r(jià)不僅沒有跌,反而一路飆升。在世界金融危機(jī)來臨、拼命“救樓市”的節(jié)骨眼上,2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出:明年房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局,依據(jù)何在?
筆者仔細(xì)研讀了專家的解析,發(fā)現(xiàn)其觀點(diǎn)的支撐有三:一是2009年將延續(xù)2008年房市的低迷,需求者將會(huì)繼續(xù)持幣觀望,購買行為繼續(xù)向后推遲。二是因資金短缺,部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來一輪洗牌。三是隨著中小套型住房、保障性住房逐步入市,中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決,壓縮了住房需求者的數(shù)量。
雖然專家的分析很有道理,但筆者認(rèn)為“明年房?jī)r(jià)下調(diào)成定局”結(jié)論恐怕下得過早了。之所以這么說,筆者也有三方面的理由,或者說是三方面的擔(dān)心。
首先,需求者持幣觀望,持幣待購,并不意味他們沒有需求了。近兩年,特別是2008年,公眾對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)給予了過高期望,所以,持幣待購者增多。除此之外,每年還有大量的大學(xué)畢業(yè)生等擁入待購房行列。所有這些人都有著對(duì)房產(chǎn)的剛性需求。
其次,自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)退出造成的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大洗牌,未必就是房?jī)r(jià)下調(diào)的信號(hào)。過去幾年,從中央到地方,各級(jí)政府都把房?jī)r(jià)問題上升到相當(dāng)高度進(jìn)行調(diào)控,通過緊縮“銀根”和“地根”等政策抑制房?jī)r(jià)過快上漲,其后果住房建設(shè)總量相對(duì)下滑。這較之市場(chǎng)剛性需求,無形中為房?jī)r(jià)下一步上漲埋下伏筆。而洗牌后的房地產(chǎn)業(yè)更加失去了競(jìng)爭(zhēng)的氛圍,實(shí)力大的房產(chǎn)商更可能壟斷房產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格。屆時(shí),房?jī)r(jià)下調(diào)還是上漲,恐怕話語權(quán)由房產(chǎn)商掌握。
第三,保障性住房逐步入市對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)價(jià)格影響有限。參與購買保障性住房的,都是中低收入者,政府即使不為其提供保障性住房,他們也不是商品房的主要購買群體。房地產(chǎn)業(yè)屬于支柱產(chǎn)業(yè),市場(chǎng)上有“地產(chǎn)過冬上下游挨凍”的說法。因此,在一些地方政府眼里,樓市、房?jī)r(jià)堅(jiān)挺,不僅是應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的主要策略,也是確保地方財(cái)政收入的保證。正如有官員所言,“救樓市”不是為了救房地產(chǎn)企業(yè),而是為了救經(jīng)濟(jì)、救銀行、救百姓。從這個(gè)角度講,一些部門希望房?jī)r(jià)下調(diào)恐怕也是言不由衷。
雖然從消費(fèi)者的角度,我們非常期望房?jī)r(jià)能夠合理下調(diào),但現(xiàn)在就認(rèn)為“明年房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局”,這個(gè)結(jié)論下得有些早。