東方早報理財一周報記者/吳英燕
自去年10月以來，房地產(chǎn)新政層出不窮：契稅稅率下調(diào)、土地增值稅和印花稅暫免、房貸利率下限放寬、最低首付調(diào)低……在政策的刺激下，成交量回升明顯，但是政策的積極效應(yīng)正在削弱。
來自21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的研究數(shù)據(jù)顯示，去年12月二手房成交量較前兩個月環(huán)比漲幅縮小。一手房市場同樣如此，佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)表明12月新房成交量增幅環(huán)比下降。中央財經(jīng)大學(xué)教授劉桓在接受記者采訪時表示，房地產(chǎn)新政在短期內(nèi)能刺激樓市，但不能從根本上搞活房地產(chǎn)市場。
樓市：政策難改寒冬氛圍
2008年，中國樓市經(jīng)歷了十年來最嚴(yán)寒的冬天。來自發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比增幅自2008年2月起持續(xù)下滑，至11月，廣州、上海等大城市甚至出現(xiàn)負(fù)增長。而房屋銷售價格環(huán)比增幅下滑更為可怕，2008年8月，全國房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比增幅已出現(xiàn)負(fù)增長。
不過，在房地產(chǎn)新政刺激下，近三個月全國樓市成交量普遍上漲。第一創(chuàng)業(yè)的研究報告指出，2008年12月份，上海、南京、廈門等城市的成交量環(huán)比出現(xiàn)較大增長。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是房地產(chǎn)新政的積極效應(yīng)，但這種效應(yīng)的釋放期是短暫的，因此依然看淡今年的樓市。
“去年底，我們預(yù)測今年下半年樓市會回暖，但是現(xiàn)在我們不做這樣的預(yù)測，樓市何時能好轉(zhuǎn)還得看宏觀經(jīng)濟形勢變化?！毖ㄐ壅J(rèn)為，今年全年房地產(chǎn)市場仍處在一個相對低迷的狀態(tài)。
房改十年的結(jié)果是房地產(chǎn)已然成為中國國民經(jīng)濟的重要組成部分，但宏觀經(jīng)濟的景氣程度對房地產(chǎn)市場的影響極大。去年來，次貸危機影響蔓延，國內(nèi)經(jīng)濟也進(jìn)入2002年新一輪經(jīng)濟周期的下行通道，而今年經(jīng)濟形勢可能更為嚴(yán)峻。
劉桓表示，實體經(jīng)濟的下滑，導(dǎo)致居民收入減少，購買力下降，居民購房信心嚴(yán)重不足。數(shù)據(jù)顯示，2008年一整年，國房景氣指數(shù)持續(xù)下降，10月以后，指數(shù)更是跌到100以下。
毛治和劉桓都認(rèn)為，政策只能在短期內(nèi)對樓市起到刺激作用，而樓市真正復(fù)蘇得等到宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)。
第一創(chuàng)業(yè)的研究報告指出，2008年12月份，上海商品房簽約18900套，環(huán)比上升34.96%，環(huán)比漲幅為所有統(tǒng)計城市之最。
但毛治認(rèn)為，從總體上看，國家推出的房地產(chǎn)新政并沒有促使上海樓市回暖。她告訴記者，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2008年11月以來，上海一手房住宅成交量每天為500-600套，與正常800套相比還存在一定的差距。
中介：政策看上去很美
二手房交易市場是激活樓市的重要因子。去年10月來，國家出臺了積極的政策刺激二手房交易市場。在暫免印花稅、土地增值稅，調(diào)低契稅之后，國家規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫免一年，并且放寬二套房貸限制。
上海中原楊浦區(qū)區(qū)域總監(jiān)來舒凡表示，盡管不少客戶仍然表示看淡樓市不愿出售，但是隨著近兩個月一系列政策的出臺和落實到位，部分樓盤已經(jīng)開始走出成交低迷。
但21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析師黃河滔卻告訴記者，上?！靶?條”營業(yè)稅的減免實施并沒有立即刺激二手房成交量的大幅上升。從21世紀(jì)不動產(chǎn)的門店反映情況看，市場行情較為一般。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計顯示，去年10月全市二手住宅成交面積雖然仍在下滑，但與8、9月環(huán)比跌幅均超過一成相比，10月上海二手住宅成交量環(huán)比降幅已回落至3%左右的水平。
但黃河滔告訴記者，由于政策面、市場面的不明朗造成了去年10月二手住宅新增掛牌套數(shù)環(huán)比下降了18%。21世紀(jì)不動產(chǎn)鞍山路分行孟經(jīng)理說，楊浦區(qū)的新增出售掛牌套數(shù)就較9月減少了兩成左右，不少業(yè)主原本有意掛牌出售房源，但在一系列政策出臺后，紛紛表示暫緩售房，待市場趨于明朗之時再考慮售房事宜。
不過，在印花稅、土地增值稅暫免、契稅下調(diào)以及降息的多重利好刺激下，去年11月上海二手住宅成交量環(huán)比增長了三成左右，為近5個月來新高。不過黃河滔告訴記者，稅費減免也使得小部分業(yè)主提高了售房價格，這樣本就持有觀望心態(tài)的購房者甚至決定暫時不買房。
此外，密集發(fā)布房地產(chǎn)新政，也給購房者更多持幣觀望的理由：其一是期待更多利好政策的落實，其二是等待房價水平的調(diào)整到位。這使得去年12月上海二手房成交量環(huán)比增幅減弱。
數(shù)據(jù)顯示，繼去年11月環(huán)比大幅增長三成之后，12月上海二手住宅成交套數(shù)再度增長了一成，環(huán)比增幅約為10.23%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，12月二手房市場的回暖幅度較小除了部分購房需求在11月份得以釋放的原因外，多次降息、稅費減免、優(yōu)惠貸款政策的陸續(xù)出臺也導(dǎo)致了部分購房者產(chǎn)生觀望情緒，短期內(nèi)阻礙了市場的回暖步伐。
黃河滔說，造成二手房成交量增幅減弱的原因有：經(jīng)過一系列政策密集出臺后、交投雙方對此略顯麻木，政策消化需要一個過程；再者，部分板塊在營業(yè)稅減免上涉及面并不是很大，比如寶山上大、浦東上南等板塊；更為重要的原因是購房者對后市信心的不足導(dǎo)致觀望情緒仍然存在，入市節(jié)奏緩慢。
開發(fā)商：銷售有所回升房地產(chǎn)新政，給開發(fā)商銷售帶來福音。
1月6日，萬科發(fā)布公告稱，2008年12月份，公司實現(xiàn)銷售面積66.1萬平方米，銷售金額53.4億元，環(huán)比分別增加57%和49.6%，同比則下降13.8%和13.5%。
同樣，2008年11月，金地集團(tuán)共實現(xiàn)銷售面積13.16萬平方米，較上月增長12.45%；銷售金額12.71億元，較上月增長10.72%。而綠地集團(tuán)媒體聯(lián)絡(luò)人王昱星告訴記者，首套房7折優(yōu)惠的政策刺激公司住房銷售。
薛建雄告訴記者，由于前期房價上漲過快，所以有很多打壓政策。如今房價下跌，政府不但取消了所有的打壓政策，而且還出臺免印花稅、減契稅、利率打7折等刺激政策。這對防止樓市嚴(yán)重下跌，穩(wěn)定樓市，促進(jìn)低迷市場的交易量起到了至關(guān)重要的作用。
但黃河滔認(rèn)為，樓市的徹底回暖可能仍取決于宏觀經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)和房價的回調(diào)到位。事實上，1月6日，住建部、財政部等四部委在新聞發(fā)布會上首度肯定去年開發(fā)商的降價，并暗示房價可能再降，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是管理層在給開發(fā)商釋放降價的信號。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟形勢嚴(yán)峻，居民收入減少，購買力下降，開發(fā)商資金壓力增加，這些都要求降價。“只有房價下調(diào)，樓市才能真正回暖，政策的效用是短期的。”
他表示，今年上海的房價應(yīng)該要降。他認(rèn)為，從總體上看，去年上海的房價沒有出現(xiàn)大幅下調(diào)，原因之一是開發(fā)商尤其是一些龍頭企業(yè)資金壓力沒有中小房企嚴(yán)峻，但今年情況會有所改變，開發(fā)商不降房價的后果可能會導(dǎo)致存貨增加，資金壓力增加，而資金凍結(jié)不循環(huán)同樣也會增加開發(fā)商運作成本，尤其是在經(jīng)濟大環(huán)境不好的情況下，開發(fā)商會像擠牙膏一樣，慢慢降低房價。
在尹伯成看來，上海的房價下調(diào)的空間仍然很大，他認(rèn)為，內(nèi)中環(huán)的房價可以再降5%～10%，而外環(huán)以外的可降30%。高盛也在本周公布的最新房地產(chǎn)研究報告中調(diào)低對今年內(nèi)地樓價預(yù)測，由原來的下跌5%～10%，提高至下跌10%～15%。
不過，萬科執(zhí)行副總裁肖莉上周表示，目前萬科的資金狀況非常健康，現(xiàn)金持有量、凈負(fù)債率等指標(biāo)均處于良好水平。但高盛指出，未來二至三季，發(fā)展上的現(xiàn)金流壓力不大可能得到大幅改善。并預(yù)期內(nèi)地主要城市的房屋庫存水平于今年上半年持續(xù)上升，對樓價和發(fā)展商的現(xiàn)金流狀況均帶來壓力。
因此薛建雄認(rèn)為，開發(fā)商要增加銷售面積，下調(diào)房價才是硬道理。不過，他表示，由于目前市場上在售的新樓盤大多數(shù)是2007年高地價，高建材成本和公關(guān)費用開發(fā)的樓盤，開發(fā)商已經(jīng)處在虧本狀態(tài)，降價的空間極為有限。但2008年后開發(fā)的樓盤成本大幅下降，他們在2009年底上市時，也可以給出較有競爭力的價格。因此到今年下半年，經(jīng)濟面的趨穩(wěn)會帶來樓市的回暖，但新上市的樓盤成本較低，價格也會很實惠。
從長期來看，土地供給不足在中國是事實，因此降價也只是短期行為。從目前情況來看，經(jīng)濟大環(huán)境不好，消費者購房信心不足，開發(fā)商確實存在降價的壓力，但降價與開發(fā)商長期的發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系更為密切，如買地需要資金周轉(zhuǎn)、上市公司需要較穩(wěn)定的凈利潤回報股東等等。
