風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)　利益共享

杭州某樓盤降價(jià)促銷，對(duì)前來問責(zé)的前期業(yè)主，開發(fā)商似乎尋找到了一個(gè)更加公平的做法：“您要求我補(bǔ)差價(jià)？可以。但交付后兩年內(nèi)的漲價(jià)收益，得歸開發(fā)商。不能業(yè)主只享受收益，開發(fā)商只承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任吧？我們可以跟你簽下附加協(xié)議?！睒I(yè)主最終選擇了沉默……

也許這家開發(fā)商沒有想到，此舉或?qū)⒊蔀橹袊?guó)樓市直面“降價(jià)沖突”的唯一有效手段。此事傳出，在全國(guó)一些地區(qū)的開發(fā)商已經(jīng)準(zhǔn)備進(jìn)行效仿。畢竟，目前幾乎每家開發(fā)商都面臨著支付困難，想降價(jià)促銷又怕老業(yè)主不理解，如此將開發(fā)商和業(yè)主的利益捆綁在一起，豈不是一舉兩得？

新聞回放

老盤“奇招”：降價(jià)開發(fā)商賠償 漲價(jià)業(yè)主退錢

一家不愿意透露詳情的杭州某老盤，三個(gè)月前已經(jīng)售出了一批，上個(gè)月調(diào)低了2000元左右單價(jià)。按此前其他降價(jià)樓盤的“慣例”，老業(yè)主們一定會(huì)怒氣沖沖，要求退錢或要求退房。據(jù)知情的策劃公司透露，降價(jià)開始一兩天，也出現(xiàn)老業(yè)主吵鬧的“慣例”，但一經(jīng)溝通就很快平息下去了。

這位策劃人員點(diǎn)明玄機(jī)：把目前的降價(jià)，與未來的收益捆綁起來，開發(fā)商與業(yè)主共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與收益。對(duì)前來問責(zé)的前期業(yè)主，開發(fā)商跟他們?nèi)绱苏摾恚骸澳阋笪已a(bǔ)差價(jià)？可以！但交付后兩年內(nèi)的漲價(jià)收益，得歸開發(fā)商。不能業(yè)主只享受收益，開發(fā)商只承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任吧？我們可以跟你簽下附加協(xié)議?！?

針對(duì)前期業(yè)主的附加協(xié)議，有如下核心內(nèi)容：一、開發(fā)商應(yīng)業(yè)主要求，同意在如約交付后滿兩年時(shí)，退還全部差價(jià)；二、未來業(yè)主要將物業(yè)進(jìn)行出售或出租時(shí)，雙方將請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，漲價(jià)部分收益全部歸開發(fā)商所有（相應(yīng)稅費(fèi)由受益方承擔(dān)）。同時(shí)，約定對(duì)協(xié)議進(jìn)行官方公正，并約定日后的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

策劃人員分析這一做法：開發(fā)商與前期業(yè)主通過附加協(xié)議，平息了說不清的糾纏。理論上說，開發(fā)商可能在兩年后要承擔(dān)一定的利益損失，但也可能得到更多收益；而前期業(yè)主可能這樣考慮：雖然目前購(gòu)房得到了價(jià)格補(bǔ)償，但畢竟建設(shè)期兩年，加交付后兩年，總共四年的收益，很大可能會(huì)超過現(xiàn)在的差價(jià)。

據(jù)悉，實(shí)際操作中，到目前為止并沒有前期業(yè)主簽下這樣的附加協(xié)議。

業(yè)界聲音

風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)如能實(shí)行 合理降價(jià)成為可能

今年9月,北京樓盤玫瑰郡新推出樓盤價(jià)格低于前期開發(fā)樓盤價(jià)格,此舉引起部分老業(yè)主不滿，為了不使關(guān)系鬧僵，該項(xiàng)目開發(fā)商向業(yè)主承諾，給予老業(yè)主差價(jià)補(bǔ)償（送車位加現(xiàn)金），但在補(bǔ)差過程中，買大戶型的老業(yè)主基本都享受到了車位加現(xiàn)金的補(bǔ)償，但一部分買最小戶型的業(yè)主要求只補(bǔ)現(xiàn)金，雙方又一次陷入僵局……這是北京房地產(chǎn)界唯一一次開發(fā)商主動(dòng)讓步補(bǔ)償?shù)呐e措，但并沒有受到想象中的效果，仍有業(yè)主表示不滿。

在之后的有一段日子里，幾個(gè)降價(jià)樓盤受到了老業(yè)主“堵門維權(quán)”，雖然北京首例業(yè)主狀告開發(fā)商降價(jià)要求賠償?shù)陌讣获g回，但“只要開發(fā)商降價(jià)，我們就去找說法”的思潮仍然是部分業(yè)主對(duì)待降價(jià)的首選手段。

有開發(fā)商抱怨:“最早房?jī)r(jià)處于低點(diǎn)時(shí)，業(yè)主買了房產(chǎn)，等了幾年，兩三倍的漲幅使得原來的房產(chǎn)價(jià)格陡增，那時(shí)候怎么沒有人想到該給開發(fā)商相應(yīng)的增值部分的利潤(rùn)分配，而遇到行情不好時(shí)就要求補(bǔ)差價(jià)，其實(shí)我們也是大勢(shì)不好的受害者，我們的損失誰去補(bǔ)償呢？我們?cè)谀甑诇?zhǔn)備進(jìn)行降價(jià)促銷，但懾于老業(yè)主的壓力，我們目前只能扛著?！贝嗽掚m然存在一定偏頗，但起碼也能看出在這場(chǎng)賭局中，沒有真正的受益者。

而杭州這位開發(fā)商的做法，使開發(fā)商見到了一絲與業(yè)主利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的曙光。亞運(yùn)村率先降價(jià)的一個(gè)樓盤負(fù)責(zé)人告訴記者，有一點(diǎn)很重要，幾乎所有的開發(fā)商和業(yè)主都承認(rèn)，目前中國(guó)房地產(chǎn)面臨的價(jià)格波動(dòng)只是暫時(shí)的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看，中國(guó)樓市的升值潛力是毋庸置疑的，所以業(yè)主應(yīng)該順應(yīng)短暫的價(jià)格低潮期，與開發(fā)商一道承擔(dān)樓市低迷帶來的陣痛。

北京知名置業(yè)專家舒可心(舒可心博客,舒可心新聞,舒可心說吧)在接受記者采訪時(shí)表示,杭州這家開發(fā)商實(shí)際是給前來問責(zé)的業(yè)主上了一堂“教學(xué)課”，真正要實(shí)行是很難的，無論是在資產(chǎn)管理方面，還是差價(jià)補(bǔ)償行為中的種種不確定性，都存在困難。但業(yè)主們得知退還的差價(jià)要和未來收益掛鉤，肯定不會(huì)同意簽這樣的協(xié)議。今天遇到地產(chǎn)形勢(shì)波動(dòng)，也許收益會(huì)有所減少，但從長(zhǎng)期來看，未來北京乃至中國(guó)的樓盤價(jià)格遠(yuǎn)比降價(jià)前要高得多。

“國(guó)家有關(guān)部門已經(jīng)號(hào)召開發(fā)商可以采取積極的方式對(duì)樓盤進(jìn)行合理地降價(jià)促銷，杭州這家開發(fā)商的舉措不失為明智之舉，目前的樓市現(xiàn)狀的確存在著老業(yè)主對(duì)降價(jià)難以接受，可以將這種投資買賣關(guān)系轉(zhuǎn)化成為合作關(guān)系，雙方成為利益共同體。這種做法起碼讓他們對(duì)自家居住項(xiàng)目的前景充滿信心，北京也可以采取這種做法，將開發(fā)商與要求差價(jià)補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主未來收益捆綁在一起，糾紛自然減少了，很多樓盤就可以順利進(jìn)行降價(jià)促銷，這對(duì)地產(chǎn)行業(yè)和置業(yè)者都是一個(gè)福音。”北京中原顧問總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)如是說。

律師說法

開發(fā)商降價(jià)補(bǔ)差沒有法律依據(jù)

據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)律師劉靜介紹,其實(shí),開發(fā)商降價(jià)促銷本身就屬于正常的商業(yè)行為,購(gòu)房人要求補(bǔ)差價(jià)沒有法律依據(jù)。

第一，購(gòu)房人與開發(fā)商間簽訂的合同合法有效。購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同是在平等、自愿的前提下簽訂的。簽訂合同時(shí)沒有存在欺詐和隱瞞，合同內(nèi)容均是雙方真實(shí)意思表示的反映。且合同內(nèi)容不違反法律、法規(guī)規(guī)定，可見依《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保障法》之規(guī)定，購(gòu)房人與開發(fā)商之間的合同合法有效。雙方應(yīng)按合同履行各自的義務(wù)，享受權(quán)利。購(gòu)房人與開發(fā)商在售房合同中，并未規(guī)定購(gòu)房人享有所謂補(bǔ)差價(jià)的權(quán)利，因此購(gòu)房人并不能夠以售房合同為依據(jù)要求開發(fā)商履行合同義務(wù)。

第二，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中并未就房?jī)r(jià)的差額補(bǔ)償做出規(guī)定，因此，現(xiàn)購(gòu)房人單方要求開發(fā)商就降價(jià)部分退補(bǔ)差價(jià)，不能得到法律的支持。

第三， 購(gòu)房人要求補(bǔ)差價(jià)不符合市場(chǎng)規(guī)律。開發(fā)商為應(yīng)對(duì)此次世界金融危機(jī)調(diào)低房?jī)r(jià)，此舉完全符合經(jīng)濟(jì)秩序和市場(chǎng)原則市場(chǎng)規(guī)律，購(gòu)房人作為完全行為能力人應(yīng)明白在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中任何一筆交易都存在風(fēng)險(xiǎn)，其應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)測(cè)。不能夠要求開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)。

第四，差額補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)設(shè)定有爭(zhēng)議。首先，如開發(fā)商與購(gòu)房人就房?jī)r(jià)差額退補(bǔ)事宜已達(dá)成協(xié)議，則差額補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)設(shè)定又是一個(gè)有爭(zhēng)議的問題。因我國(guó)現(xiàn)在法律、法規(guī)中對(duì)此沒有規(guī)定，故本律師認(rèn)為，根據(jù)公平原則，以所補(bǔ)差房產(chǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)為依據(jù)，來判斷是否存在差額及補(bǔ)償差額的多少是較為公平合理的。

其次，如房?jī)r(jià)開始上漲，那么購(gòu)房人是否愿意向開發(fā)商返還其房產(chǎn)漲價(jià)部分？即便購(gòu)房人同意將漲價(jià)部分的金額返還給開發(fā)商，但實(shí)際操作中也存在很大困難。如該房產(chǎn)一直由購(gòu)房人自住，那么該房產(chǎn)因未對(duì)外出售，就沒有增值可言，則開發(fā)商如何要求購(gòu)房人支付房?jī)r(jià)上漲部分的差額。又如該房產(chǎn)進(jìn)行了二手交易，則應(yīng)是以交易價(jià)格作為補(bǔ)償依據(jù)還是按出售時(shí)的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)算差額依據(jù)，又是個(gè)爭(zhēng)議極大的問題。

政策背景

鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)以合理價(jià)格促銷商品房

國(guó)務(wù)院辦公廳21日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

意見提到，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。地方各級(jí)人民政府要做好2008年年底前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房銷售價(jià)格過程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導(dǎo)當(dāng)事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。