中國房地產(chǎn)市場在２００８年進入了調(diào)整期。而在多年嚴厲的宏觀調(diào)控之后，中央再次提出“發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用”。時隔十年，同樣的命題早已有了不同的背景和內(nèi)涵，在“保增長”之外，亦強調(diào)了“保民生”。而彌補了保障短腿，透明和規(guī)范有望成為未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

樓市：擴大內(nèi)需的重要驅(qū)動力

年終歲末，在中國最高級別的經(jīng)濟會議上，中央提出：要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用。

時隔十年，我國政府再次明確了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。

上一次是在１９９８年，面對亞洲金融危機之后我國出口下降和國內(nèi)有效需求不足導(dǎo)致經(jīng)濟增長連續(xù)下降的情況，中央采取了一系列擴大內(nèi)需和鼓勵出口的政策措施，包括加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、取消福利分房、推行住房制度改革等。房地產(chǎn)被確定為“支柱產(chǎn)業(yè)”，中國在城市化過程中迅速釋放出的居住需求，有力地拉動了建筑、鋼鐵、水泥、家電等上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證了我國經(jīng)濟平穩(wěn)增長，成功實現(xiàn)了“軟著陸”，成為上一輪“內(nèi)需驅(qū)動”的重要發(fā)動機。

在“擴大內(nèi)需”的總體部署下，１１月５日國務(wù)院出臺了拉動經(jīng)濟增長的一攬子計劃，即“國十條”，總投資規(guī)模達到４萬億元。在“國十條”中首條內(nèi)容就是“加快建設(shè)保障性安居工程”，這顯示出政府通過住房市場拉動內(nèi)需的決心非常大。１１月１０日，國務(wù)院召開省區(qū)市人民政府和國務(wù)院部門主要負責(zé)同志會議，部署七項落實擴大內(nèi)需具體措施，第三條專門就穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)進行闡述，要求“認真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢”。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭表示，國際經(jīng)濟形勢急轉(zhuǎn)直下，拉動國內(nèi)投資和消費，房地產(chǎn)行業(yè)的引擎作用毋庸回避。

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)增加值占ＧＤＰ的比重２００６年達到４．５％，２００７年這一數(shù)據(jù)進一步攀升到超過５％，成為名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)。如果從產(chǎn)業(yè)鏈的角度衡量，房地產(chǎn)行業(yè)投資可以拉動５０多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其間接創(chuàng)造的價值更大。

“正是因為房地產(chǎn)行業(yè)的這一特性，我們可以在經(jīng)濟發(fā)展歷史上觀察到一個有意思的規(guī)律——只要國家放開房地產(chǎn)的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟就會高漲，而經(jīng)濟出現(xiàn)過熱的情況，又和房地產(chǎn)發(fā)展過猛脫不了干系。”楊紅旭說，“打壓房地產(chǎn)的后果，是經(jīng)濟增長逐步減速，而下一次經(jīng)濟啟動則又得益于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇?！?

“保增長”更強調(diào)“保民生”

“今天我們提房地產(chǎn)‘支柱產(chǎn)業(yè)’的地位，跟十年前已經(jīng)完全不同?！睆?fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說，“歷史從來不是簡單的重復(fù)，‘保增長’更要強調(diào)‘保民生’，這也決定了這一輪房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)，將以保障性住房為主。”

根據(jù)中央大力發(fā)展保障性住房的要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，未來三年將投資９０００億元建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房，這既是保障民生的必補之課，也是拉動經(jīng)濟增長的內(nèi)在要求。

據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)每增加１００萬平方米建筑量，就能吸納３０萬人的就業(yè)，增加鋼材２萬噸、門窗８萬套以及２萬套左右的衛(wèi)生潔具需求量。據(jù)此，僅以今年北京８００萬平方米保障房和“兩限房”的開工計劃，就能解決２４０萬人就業(yè)，并帶動鋼材、水泥等市場需求。而全國各大城市加大廉租住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造和農(nóng)村、游牧民安居工程，將有效激活經(jīng)濟增長動力。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出，未來３年全國平均每年新增１３０萬套經(jīng)濟適用住房。２００９年將以實物方式結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決２６０萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題和８０萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。到２０１１年底，基本解決７４７萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題和２４０萬戶現(xiàn)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。

很多人對于“支柱產(chǎn)業(yè)”這一提法心有疑慮，認為這是把中國經(jīng)濟綁在房地產(chǎn)戰(zhàn)車上，經(jīng)濟增長高度依賴房地產(chǎn)投資，增長缺乏質(zhì)量，且在累積風(fēng)險。

“過去十年，既是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的‘黃金十年’，也是房地產(chǎn)業(yè)粗放經(jīng)營的十年。房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府從中分割了大部分利益，某種程度上透支了行業(yè)發(fā)展的未來?！?A target=_blank>楊紅旭說。

在計劃到市場的劇烈轉(zhuǎn)型中，由于對市場及政府定位缺乏科學(xué)理性的認識，中國的房地產(chǎn)市場從一開始就拐進了歧路，成為一場狂飆突進的利益盛宴。地產(chǎn)商開始占領(lǐng)中國富豪榜的多數(shù)席位，而另一個被廣泛引用的數(shù)據(jù)則是，２００７年我國地方財政收入２．３萬億元，而當(dāng)年全國土地出讓金超過１萬億元。在很多城市，地方財政對土地收入的依賴度超過５０％，成為名副其實的“土地財政”。

在這一過程中，不僅保障缺失，市場也極度混亂，監(jiān)管缺位、暗箱操作層出不窮。一位不愿透露姓名的地產(chǎn)商接受記者采訪時表示，如果說房地產(chǎn)業(yè)有暴利，主要在于其“杠桿”作用，它撬動了金融和土地兩大要素，而這兩個要素在中國恰恰是壟斷的、最稀缺的?！盎\在袖筒里”、信息不對稱，就有可操作空間。

而對于不少買房人而言，不僅要承受高房價，還要忍受延期交付、面積縮水、質(zhì)量缺陷等一系列煩惱。譬如，南京的王妍購買了南京市“長江路９號”的一套酒店式公寓，今年８月交房的時候發(fā)現(xiàn)，合同約定的“精裝”變成了“簡裝”，墻壁有裂縫，地板發(fā)霉，空調(diào)不制冷，電燈開不亮！

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、經(jīng)濟學(xué)博士許光建說：“過去幾年大家對房地產(chǎn)市場只盯著房價這一個問題，但由于藥不對癥，一直沒有很好地解決。當(dāng)前要做的，是進一步深化住房體制改革，加強制度建設(shè)和市場規(guī)范，包括規(guī)范土地出讓，打擊囤地囤房，公開交易信息，保護購房者權(quán)益等，讓買賣雙方能夠平等博弈，真正發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用。”

客觀地說，我國推行住房制度改革１０年以來，大多數(shù)百姓分享了改革成果，住房條件大大改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施日新月異，這一點有目共睹、不容否認。當(dāng)前大家對高房價的諸多不滿，正是由于市場發(fā)育不完善、管理不成熟造成。

一位經(jīng)濟界人士表示，我們在討論公共政策的時候，一定不要被自己的經(jīng)歷和利益所左右。去年股市漲到６０００點的時候，但凡有點理智的人都應(yīng)該承認有泡沫，但大家卻希望它漲到１萬點。而當(dāng)泡沫吹破之后，我們應(yīng)該反思的是，為什么沒能及時、有效地阻止泡沫進一步膨脹，以及如何才能以最低的成本消化泡沫，而非不計后果地將泡沫戳破。股市如此，房地產(chǎn)市場也一樣。