北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部25日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，2009年刺激房產(chǎn)發(fā)展相關(guān)政策仍會(huì)加大力度，如進(jìn)一步降低購(gòu)房稅費(fèi)、降低利率、全面放寬二套房貸等方面，建議政府救市資金應(yīng)向刺激樓市消費(fèi)方向傾斜。但業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，出臺(tái)的一系列救市政策，其效應(yīng)的顯現(xiàn)需要一段時(shí)間，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有所回暖，但活躍度不會(huì)太高。

政策：更多利好或?qū)⒊雠_(tái)

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，明年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策肯定將繼續(xù)放松。他表示，交易環(huán)節(jié)的稅收還有減免余地，一是個(gè)稅可以減免,二是營(yíng)業(yè)稅可以像增值稅那樣全免掉。

不過(guò)，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究室副主任秦虹日前指出，中國(guó)住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的減免力度已經(jīng)很大，稅費(fèi)再降的空間已經(jīng)很小了。秦虹還表示，未來(lái)政策還會(huì)繼續(xù)限制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為，鼓勵(lì)自住。

國(guó)都證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄒文軍認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)新房的稅費(fèi)仍有減免的空間，但是與之相比，房?jī)r(jià)的下降才是核心問(wèn)題，降價(jià)比降稅費(fèi)更能有效刺激市場(chǎng)活躍度。

除此之外，鄒文軍表示，降息也是一個(gè)比降低稅費(fèi)更有效的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的方式。

北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部副總經(jīng)理宮萍還表示,預(yù)計(jì)2009年租賃市場(chǎng)會(huì)處于不景氣狀況，因此，明年預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)一些活躍租賃的政策。

預(yù)期：2009年或有小幅回暖

根據(jù)北京中原提供的數(shù)據(jù)，2008年前11個(gè)月北京住宅市場(chǎng)與2007年相比，成交面積下降了60%，成交套數(shù)下降了59%。2008年，北京普通住宅單價(jià)較2007年下降了7.53%，部分樓盤(pán)降幅達(dá)20%以上。

北京中原華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰說(shuō)，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，1/3是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，1/3是金融問(wèn)題、1/3是地產(chǎn)問(wèn)題。目前這三個(gè)方面均受到嚴(yán)重影響，價(jià)格下調(diào)、成交緩慢、觀望情緒嚴(yán)重，典型的買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然有政策的刺激，市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍然需要時(shí)間。樂(lè)觀估計(jì)明年下半年市場(chǎng)發(fā)展基本穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定至2006年水平。

宮萍表示，2008年下半年政府出臺(tái)一系列救市政策，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一大利好，但由于房產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，政策效應(yīng)的顯現(xiàn)需要一段時(shí)間，被消費(fèi)者接受才可轉(zhuǎn)成購(gòu)買(mǎi)力。因此，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在救市政策刺激下，會(huì)有所回暖，但活躍度仍不會(huì)太高。

房企：不會(huì)大批倒閉

自從去年年底中央實(shí)行緊縮的貨幣政策以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)度過(guò)了一年的“寒冬”。楊紅旭表示，國(guó)家對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的支持力度會(huì)加大,在融資方面,股權(quán)融資和債權(quán)融資會(huì)加大,REITS(房地產(chǎn)投資信托基金)會(huì)正式推出。

鄒文軍表示，除個(gè)別在2007年泡沫高峰時(shí)期拿地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司以及過(guò)度擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)外，2009年不會(huì)出現(xiàn)大量房企倒閉的情況。他說(shuō)，大多數(shù)房企仍然能通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)保證基本的利潤(rùn)和現(xiàn)金流，目前很多房企硬挺著不降價(jià)，也說(shuō)明了他們的情況仍然不錯(cuò)。不過(guò)，他認(rèn)為，REITS的推出對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有刺激作用，但對(duì)于住宅市場(chǎng)作用不大。

土地市場(chǎng)也隨著樓市進(jìn)入到寒冬。多宗土地流拍、大量保障性住房和兩限房用地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2009年土地整體價(jià)格下調(diào)。李文杰表示，雖然目前情況下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商更多關(guān)注的是如何保持良好的現(xiàn)金流，但實(shí)力派開(kāi)發(fā)商仍將實(shí)施“儲(chǔ)地為王”的開(kāi)發(fā)策略。

保障房：集中建設(shè)形成壓力

2009年將是保障性住房集中建設(shè)的一年，未來(lái)三年，中國(guó)每年3000億元的保障房投資將占全國(guó)房地產(chǎn)投資量的10%左右，產(chǎn)出量占15%左右。保障房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必會(huì)成為市場(chǎng)中低收入消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。鄒文軍認(rèn)為，保障房的入市必將加大商品房市場(chǎng)的價(jià)格壓力。宮萍說(shuō)，保障性住房對(duì)區(qū)域內(nèi)二手房有一定影響，但不會(huì)形成沖擊。

對(duì)于9000億元保障房投資將沖擊商品房市場(chǎng)的觀點(diǎn)，秦虹表示，目前的住房保障規(guī)劃是根據(jù)各地住房普查后的結(jié)果制定的,這部分需求和商品房市場(chǎng)并不沖突。

楊紅旭認(rèn)為，針對(duì)保障房明年還會(huì)有配套政策出臺(tái),畢竟建設(shè)規(guī)模很大,涉及到土地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、售后等諸多環(huán)節(jié)，目前的政策還不夠細(xì)化。