或許正如SOHO中國董事長潘石屹所說:“在夏天,我們看到草長得總比樹快,但最后成材的還是樹,而不是草?！苯?jīng)歷了非理性上漲之后,中國樓市將在行業(yè)分化和優(yōu)勝劣汰中更健康發(fā)展。

　3月末,潘石屹爆出“百日劇變”論,他認(rèn)為“中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變,并進(jìn)入前所未有的融資艱難期”。此論一出備受爭議,4月進(jìn)入爭論高峰。

　　“拐點(diǎn)論”和“百日劇變說”

　　從去年底拋出“拐點(diǎn)論”以來,萬科掌門人王石就陷入“賣拐”與“假摔”的口水仗中,遭遇開發(fā)商陣營激烈反駁。僅僅隔了3個(gè)月,“無拐點(diǎn)論”代表、 SOHO中國總裁潘石屹卻又拋出“百日劇變說”,認(rèn)為受國際資本市場慘淡和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊,中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變,并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。

　　真實(shí)情況很快顯露出來。首先出現(xiàn)的是成交量持續(xù)陷入萎縮——根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù),北京、上海、深圳、南京、杭州等標(biāo)志性城市前三季度商品住宅成交量分別同比下降了43%、59%、49%、55%、50%。

　　之后,原來勢如脫韁的房價(jià)開始呈現(xiàn)上漲乏力——月度房價(jià)同比漲幅在2008年1月達(dá)到11.3%的歷史高點(diǎn)之后,增幅加速遞減,今年11月已降至0.2%,預(yù)計(jì)12月可能進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,今年8月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%,這是近三年來首次出現(xiàn)環(huán)比下降?！斑@是一個(gè)標(biāo)志性的變化,表明我國房價(jià)開始從快速增長、漲幅回落,轉(zhuǎn)向小幅下跌,價(jià)格拐點(diǎn)正式出現(xiàn)。”

　　率先兌現(xiàn)“拐點(diǎn)論”的是去年領(lǐng)漲的珠三角城市深圳,從去年10月1.74萬元的均價(jià)跌至今年9月的1.18萬元,跌幅約35%。之后,降價(jià)鯰魚萬科將戰(zhàn)火燒至長三角。中秋節(jié)前夕,萬科在上海的8個(gè)樓盤全線降價(jià),部分甚至“直降10萬”,其位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤,則一降再降,最高幅度超過 20%。

　　隨后,萬科降價(jià)風(fēng)暴登陸杭州和南京,所到之處,業(yè)界震動、業(yè)主震驚——此舉迫使其他“死扛”的開發(fā)商把遮遮掩掩的暗扣變成“ 明折”,也催生了一個(gè)奇怪的群體“退房團(tuán)”。由于資產(chǎn)縮水,杭州的老業(yè)主們沖砸萬科售樓處,上海退房團(tuán)更用送花圈、撒紙錢、念悼詞的過激方式,哀悼“萬科喪失的商業(yè)誠信”。

　　復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為,萬科的舉動拉開了行業(yè)洗牌大幕,那些沒有品牌、實(shí)力較弱的開發(fā)商將退出市場,行業(yè)分化和優(yōu)勝劣汰進(jìn)程將加快。

　　土地拍賣遇冷,底價(jià)成交、流拍乃至“退地”的現(xiàn)象普遍出現(xiàn),“面粉貴過面包”的豪賭式擴(kuò)張走向終結(jié)。

　從“地王”頻出到流拍退地

　　8月中旬,一則短短的消息為本不平靜的樓市再掀波瀾。江蘇蘇寧環(huán)球(000718,股吧)集團(tuán)下屬的南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣布,其于去年8月拍得的總價(jià)44.04億元、樓板價(jià)6.69萬元/平方米的全國最貴“ 單價(jià)地王”,因地鐵施工遲遲無法交付,已與相關(guān)方面解除原土地出讓合同,已支付的土地出讓款全額退還。

另一個(gè)備受關(guān)注的“退地”事件主角,是上海普陀區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4C南地塊。去年9月26日,名不見經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司戰(zhàn)勝綠地集團(tuán)、鵬潤房地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)等巨頭,以總價(jià) 11.04億元、樓面單價(jià)16456元/平方米摘得這一“普陀地王”。今年4月底,志成公司提出“退地”,為此不惜損失1億多元。

　　此外,長沙新河三角洲地塊、廣州恒大的廣州絹麻廠地塊、香港信和的重慶三鋼廠地塊、香港九龍倉集團(tuán)的成都成百家電地塊等,都因項(xiàng)目遲遲沒有動作而陷入“退地”傳聞。

　　2008年以來,由于銀行信貸緊縮,購房者持續(xù)觀望、銷售變冷,開發(fā)商資金鏈趨緊,導(dǎo)致直觀反映市場信心的土地拍賣遇冷,底價(jià)成交、流拍乃至“退地”的現(xiàn)象普遍出現(xiàn),“面粉貴過面包”的豪賭式擴(kuò)張走向終結(jié)。

　　來自國土資源部全國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國土地有接近50%都是以底價(jià)成交收場,更有10%左右的土地遭遇流標(biāo)流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所的消息,在該所掛牌出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目中,僅二季度掛牌出讓的就多達(dá)20余個(gè),其中涉及北京的項(xiàng)目達(dá)到16個(gè),轉(zhuǎn)讓地塊以住宅用地為主。

　　土地市場急劇降溫,導(dǎo)致各地方政府土地出讓收入銳減。廣州今年上半年土地出讓金收入約為 60億元,而去年全年這項(xiàng)收入高達(dá)207億元;深圳市已將今年的國土資金收入預(yù)期從去年的215.6億元大幅降低到154.33億元,下降28%;廈門調(diào)低土地出讓收入預(yù)算至177億元,為2007年土地出讓金收入的66%,但實(shí)際情況更糟,上半年全市商住用地出讓成交率約55%,近半流拍,全市共出讓土地(商住)11幅,總成交金額不足40億元。

　　“今年土地市場的降溫,是對去年土地拍賣非理性集體亢奮的一個(gè)合理回歸?！鄙虾Ｉ缈圃撼鞘信c房地產(chǎn)研究中心副主任戴曉波說,“世界上沒有只漲不跌的市場,單向度增長的市場是很可怕的,現(xiàn)在振蕩收斂的價(jià)格波動正是市場理性回歸的表現(xiàn)。”

　　江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛分析認(rèn)為,2007年“地王”頻出是與牛市互為呼應(yīng)的,是為推高股價(jià)或籌備上市而圈占。土地儲備既是拉抬地產(chǎn)股價(jià)格的最主要賣點(diǎn),也是謀求上市最有力的“王牌”。股市向好、流動性過剩、融資成本低廉,也使得高價(jià)圈地成為一種“低成本高收益”的資本游戲。但這種模式是建立在地價(jià)、房價(jià)單向度無限增長的海市蜃樓之上,一旦風(fēng)向變幻,便無可支撐。