房地產(chǎn)中介人士盼望已久的營(yíng)業(yè)稅減免的消息，終于在年底前公布了。證滿兩年的普通住房，可以免征收營(yíng)業(yè)稅；不足兩年轉(zhuǎn)讓的普通住房，按售出價(jià)與房子上手買入價(jià)的差額征收。業(yè)界人士認(rèn)為，該政策直接促使下一手買家有效減低購(gòu)房成本，縮短在購(gòu)房環(huán)節(jié)中的考慮時(shí)間，從而加快成交速度。

以100萬元成交的證滿兩年的房子為例，可免收5.5萬元營(yíng)業(yè)稅。有的評(píng)論認(rèn)為，對(duì)買入價(jià)影響不大。然而對(duì)于每天孜孜不倦撮合買賣雙方的經(jīng)紀(jì)來說，現(xiàn)在樓市淡靜，差幾萬元都可以“擺枱”，少收5.5萬元，絕對(duì)是促成交易的一大利好消息。

從證滿5年到證滿2年，讓我們看看營(yíng)業(yè)稅對(duì)樓市的影響。

七八成二手房獲新政利好 “協(xié)議房”或蜂擁辦理過戶

廣東中原市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘告訴記者，在“證滿兩年”的年代，有買賣雙方采取延遲過戶方式來避重稅，即一些房子差不多滿5年了，買賣雙方簽署協(xié)議，并做公證，協(xié)議訂明，房產(chǎn)“證滿5年”即辦理過戶手續(xù)。一般來說，買家會(huì)先付一筆款項(xiàng)，業(yè)主提前交樓，證滿5年即完成過戶手續(xù)。因此，現(xiàn)在證滿兩年即可免收營(yíng)業(yè)稅，這類客戶將蜂擁到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。不過，由于中介公司通常按照促成交易收取傭金來統(tǒng)計(jì)成交量，故此未來一兩個(gè)月的市場(chǎng)成交量，“陽光家緣”統(tǒng)計(jì)數(shù)會(huì)略大于各大中介公司公布的數(shù)目。

記者身邊也有一些朋友已下定購(gòu)買“證不滿5年”的房子，雖說已簽署協(xié)議并做公證，但房子一天不過戶心里還是會(huì)忐忑不安，現(xiàn)在他們都希望盡早辦理過戶手續(xù)。

“證滿5年”是各大中介公司網(wǎng)站的一個(gè)專區(qū)，這個(gè)區(qū)域列出所有免收營(yíng)業(yè)稅的房子。由于買家都有喜新偏好，對(duì)于地段相仿的房子，當(dāng)然是樓齡越短越受歡迎。現(xiàn)在，各大房產(chǎn)公司網(wǎng)站和廣告貼出的是“證滿兩年”，一大批樓齡兩三年的次新房可供買家挑選。

據(jù)滿堂紅研究部經(jīng)理周峰介紹，以滿堂紅研究部統(tǒng)計(jì)的轉(zhuǎn)讓個(gè)案看，業(yè)主持有物業(yè)在2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的比例約占27%，持有時(shí)間在2至5年之間轉(zhuǎn)讓的比例占46%，持有時(shí)間超過5年的轉(zhuǎn)讓比例占27%。也就是說，原來分屬不同征稅范圍的46%與27%的房子，如今都可以免收營(yíng)業(yè)稅，買家選擇的范圍大增，以前等“證滿5年”才拿出來放售的房子現(xiàn)在也會(huì)爭(zhēng)相出籠。

不滿5年次新房爭(zhēng)相出籠

李粵湘表示，次新房一直占中原成交的大頭，在天河和海珠部分板塊房產(chǎn)證不足5年的房子甚至占成交量的七八成?，F(xiàn)在“證滿2年”即可免營(yíng)業(yè)稅，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)豐富起來。合富置業(yè)有關(guān)人士也表示，這一政策可以提升業(yè)主放盤積極性，為市民提供更豐富的盤源選擇，讓市民更容易找到合適的物業(yè)，滿足市民的居住需求。

猜想一：

有人士擔(dān)心，減免營(yíng)業(yè)稅后，市場(chǎng)會(huì)如蹺蹺板兩端，稅費(fèi)降下來，樓價(jià)升上去。不過，房地產(chǎn)中介人士認(rèn)為，這不太可能。

滿堂紅周峰表示，減免營(yíng)業(yè)稅在買家的角度看，肯定是覺得自己支付的成本有所減少，于是積極地去看樓。這種現(xiàn)象會(huì)給小業(yè)主一個(gè)信號(hào)：多了人來看他出售的房子，由于價(jià)格隨供需關(guān)系的變化而變化，小業(yè)主就有加價(jià)的本錢。不過，鑒于金融海嘯余波影響難料，市場(chǎng)已向買家傾斜，小業(yè)主升價(jià)缺乏基礎(chǔ)。

廣東中原李粵湘也認(rèn)為，小業(yè)主可能會(huì)略微提高放售價(jià)來試水，但是制約成交的關(guān)鍵依然在于價(jià)格，買房未到期望價(jià)格不會(huì)出手。未來樓市會(huì)出現(xiàn)量升價(jià)降的趨勢(shì)，成交量上升，樓價(jià)會(huì)繼續(xù)向下調(diào)整。

減免營(yíng)業(yè)稅樓價(jià)會(huì)漲？

猜想二：

“潛水”投資者會(huì)入市？

過去一年多樓市不振，成交量萎縮的一大原因在于投資型買家基本上“潛水”，按揭利息高而樓價(jià)看跌，不少短炒投資者“損手”離場(chǎng)，高位入市的投資者“炒樓炒成房東”。滿堂紅周峰表示，“不足2年按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅”的舉措，也有效降低這部分業(yè)主的稅費(fèi)成本，加速有換房需求的業(yè)主放盤，同時(shí)也會(huì)刺激投資、投機(jī)客戶積極入市。

廣東中原李粵湘認(rèn)為，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，大部分人趨向持有現(xiàn)金。投資者會(huì)否入場(chǎng)，要視乎未來數(shù)月的資本市場(chǎng)氣氛。