在12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，關(guān)于二套房貸以及二手房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的相關(guān)措施成為進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)的兩個抓手。但市場對二套房貸是否真正松綁仍存分歧，有改善自住房需求的購房者是否到了該出手的時機(jī)呢？

二套房貸利好被重提

去年9月至年底，一場以第二套房貸首付比例和貸款利率引發(fā)的“二套房”標(biāo)準(zhǔn)問題的討論持續(xù)了3個月之久，最終，央行在12月份明確了二套房以家庭為單位認(rèn)定。

而在同年12月5日印發(fā)的《補(bǔ)充通知》明確，“已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”。

也就是說，近日國務(wù)院常務(wù)會議上關(guān)于二套房貸可以比照執(zhí)行首套自住房政策的“利好”只是對于上述補(bǔ)充通知的重提，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示：“其實(shí)這根本反映不出放松二套房政策的意思，現(xiàn)在應(yīng)該對購買第二套房子的所有家庭都給予大幅優(yōu)幅，對三套和三套以上購房者依然控制?！倍ㄔO(shè)部政策研究中心副主任王玨林接受采訪時表示，這次會議雖然是對補(bǔ)充通知的重提，但是反映了中央對中低價(jià)位和中低面積的購房需求給予優(yōu)惠政策的巨大決心，未來市場的前景應(yīng)被看好。

細(xì)則又成關(guān)鍵

在今年10月22日央行發(fā)布的首套房貸優(yōu)惠政策當(dāng)中，明確了對于首次購買普通自住房和改善型普通自住房給予貸款首付2成，利率下調(diào)下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍的優(yōu)惠。但是，對于“改善型普通自住房”的概念一直沒有出臺細(xì)則明確?！八母拍詈茇S富，業(yè)內(nèi)認(rèn)為小房換大房都可以算作改善型需求，但是現(xiàn)在出臺的新政也只是狹義的，即住房面積一定要低于當(dāng)?shù)仄骄鶚?biāo)準(zhǔn)。”楊紅旭表示。

其實(shí)，去年該政策出現(xiàn)之后并沒有得到很好的執(zhí)行，一方面由于各地平均住房面積標(biāo)準(zhǔn)的確定需要房產(chǎn)部門的配合，而部門之間、部門與銀行之間的配合出現(xiàn)斷層，執(zhí)行起來困難重重。另外，由于去年至今年上半年我國仍處于控通脹的主基調(diào)下，二套房貸一直受制于從緊的貨幣政策。

而對此次國務(wù)院常務(wù)會議重提的二套房貸比照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的政策，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，細(xì)則不出臺，銀行就還有很大的自由裁量權(quán)，符合條件的二套房購房者能否享受到首套房的優(yōu)惠就很難確定。另外，各部門之間的配合也是決定是否能夠操作二套房貸優(yōu)惠的重要一環(huán)。

二手房滿2年轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅

此次國務(wù)院常務(wù)會議的重要決策之一便是對于二手房轉(zhuǎn)讓的稅收優(yōu)惠，即將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。

一般來說，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需要繳納至少契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、增值稅和印花稅等五項(xiàng)稅種，而在今年財(cái)政部10月份下發(fā)的通知中明確取消了銷售或購買住房環(huán)節(jié)的印花稅和土地增值稅，而對于個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。而此次新規(guī)為滿2年轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，營業(yè)稅也暫時免征一年。

那么以一套總價(jià)值100萬元的房產(chǎn)為例，原先繳納的營業(yè)稅大概為5.5萬元，而如今這筆支出在條件范圍內(nèi)即可全免，著實(shí)是一筆不小的“收入”。而在首套房貸利好出臺之后，各地例如上海也相繼出臺了地方規(guī)定以促進(jìn)二手房交易。上海14條中就規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負(fù)擔(dān)個人所得稅。而對于營業(yè)稅2年免征早就走在了中央的前面。