有未經(jīng)證實(shí)的消息稱(chēng)，在上周的高層會(huì)議中，原本暫定為第十項(xiàng)產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃的能源業(yè)被拿下，而房地產(chǎn)被換上。上述知情人透露，難點(diǎn)在于，本次調(diào)控雖然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有促進(jìn)作用，但加上“振興”二字有點(diǎn)牽強(qiáng)，因?yàn)榇蠹译y免會(huì)把“振興”和“托房?jī)r(jià)”聯(lián)系在一起，反而加大了政策阻力。
一位消息靈通的上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者透露，“的確聽(tīng)到有一個(gè)計(jì)劃，但是具體內(nèi)容沒(méi)有傳出來(lái)”，并表示此次消息封鎖之嚴(yán)，讓他也很意外。
不過(guò)，《華夏時(shí)報(bào)》記者還是獲悉，醞釀中的規(guī)劃，可能涉及進(jìn)一步減輕供需方金融壓力;鼓勵(lì)地方地產(chǎn)企業(yè)重組;順勢(shì)推出房地產(chǎn)信托投資基金(REITs);以及進(jìn)一步加大保障性住房的支持力度，按照3年9000億的投入標(biāo)準(zhǔn)，可能為此發(fā)1000億到2000億的國(guó)債。
從中央到地方
“我正在起草一個(gè)重要文件，不抓緊時(shí)間的話(huà)，也許就過(guò)不了年了?！痹诮邮堋度A夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下簡(jiǎn)稱(chēng)建設(shè)部)政策研究中心主任陳淮表現(xiàn)得很匆忙。
“今天忙死了，部里原定于下午3點(diǎn)的會(huì)，拖到3點(diǎn)半才開(kāi)——開(kāi)完后，還有別的會(huì)?！?月20日，建設(shè)部的另一位官員向記者表示。
此前，在振興規(guī)劃將涉及九大產(chǎn)業(yè)之后，與房地產(chǎn)有關(guān)的各個(gè)部門(mén)都在加速運(yùn)轉(zhuǎn)，大會(huì)小會(huì)、各種研討不斷。大家都知道，在汽車(chē)振興計(jì)劃之后，肯定會(huì)跟著一個(gè)房地產(chǎn)，而這個(gè)房地產(chǎn)，很可能就是第十個(gè)。
但是，凡事一涉及房地產(chǎn)，就會(huì)博弈重重，房地產(chǎn)政策以何種方式露面，更是一個(gè)大問(wèn)題。
上頭在等、在研討、在反復(fù)斟酌，但地方上已經(jīng)等不及了。上海、武漢、天津、重慶等地近日都傳出消息，已經(jīng)或即將有相應(yīng)措施出臺(tái)。天津第一次明確鼓勵(lì)外資參與國(guó)有建設(shè)用地交易，上海正醞釀出臺(tái)購(gòu)房退稅等“救市”措施，武漢則是購(gòu)新房超50萬(wàn)元外地人可入戶(hù)中心城區(qū)。
上述知情人士透露，“現(xiàn)在任由地方政策開(kāi)閘，過(guò)一陣子會(huì)收不住，全部變了樣”。目前上頭考慮的，“就是要地方政策套中央政策，中央政策宏觀指導(dǎo)，以免地方上出軌”。
而《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，醞釀中的規(guī)劃，除了進(jìn)一步減輕供需方金融壓力之外，還“可能加大鼓勵(lì)地方地產(chǎn)企業(yè)重組;業(yè)內(nèi)頗多期待的房地產(chǎn)信托投資基金也將順勢(shì)而出;還會(huì)進(jìn)一步加大保障性住房的支持力度”。
上述人士表示，鼓勵(lì)地方房地產(chǎn)企業(yè)重組并不是要成立一個(gè)國(guó)有房地產(chǎn)巨無(wú)霸，而是進(jìn)一步支持企業(yè)的市場(chǎng)化重組。行業(yè)集中度高了，也便于調(diào)控，“實(shí)際上去年已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)地開(kāi)始做這一塊了，現(xiàn)在只是把去年的政策進(jìn)一步強(qiáng)化”。
保障性住房則是之前政策的延續(xù)。按照三年9000億的投入標(biāo)準(zhǔn)，由于地方賣(mài)地收入銳減，資金缺口較大，可能為此發(fā)行1000億到2000億的國(guó)債。
房地產(chǎn)信托投資基金則是保障性政策的補(bǔ)充。知情人士透露，房地產(chǎn)信托投資基金今年將以惠民基金的方式推出，主要支持廉租房，補(bǔ)充其資金缺口，“當(dāng)時(shí)建設(shè)部上報(bào)的時(shí)候，主要是因?yàn)槠浠菝竦囊蛩夭艜?huì)獲批”。
中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇向本報(bào)記者透露，2007年的時(shí)候，有全國(guó)人大代表指出：“現(xiàn)在只有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，而沒(méi)有房地產(chǎn)的社會(huì)政策?！睆姆康禺a(chǎn)純產(chǎn)業(yè)政策，到房地產(chǎn)社會(huì)政策轉(zhuǎn)變——2009年，這一趨勢(shì)將更加明顯。
降價(jià)誰(shuí)買(mǎi)單?
據(jù)本報(bào)記者了解，在本周二建設(shè)部一個(gè)內(nèi)部會(huì)議中，姜偉新部長(zhǎng)透露說(shuō)，2008年建設(shè)部一共向國(guó)務(wù)院提交了8個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)的報(bào)告。
一位接近建設(shè)部的人士向記者表示，一年提交8個(gè)地產(chǎn)報(bào)告，這在建設(shè)部?jī)?nèi)部也是比較少見(jiàn)的。為了房地產(chǎn)業(yè)，建設(shè)部可以說(shuō)是殫精竭慮。但是即便如此，一些核心的利益問(wèn)題，依舊困擾著政策制定。而這一點(diǎn)在本次最新的政策籌劃中也有體現(xiàn)。
據(jù)了解，目前各方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，就在于如何幫供方減負(fù)，其中的可能手段包括減少稅率等費(fèi)用。減負(fù)的目的不在于讓開(kāi)發(fā)商增加盈利，而是希望通過(guò)給開(kāi)發(fā)商減負(fù)，緩解其資金壓力，最終把房?jī)r(jià)降下來(lái)。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控要將“保地產(chǎn)不保房?jī)r(jià)”放在重要位置，但讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，要由誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單?政府和企業(yè)難免扯皮。
“一個(gè)項(xiàng)目，25%的稅費(fèi)加上土地出讓金，一共占到總成本的60%?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逶诮邮鼙緢?bào)記者采訪時(shí)表示，“如果要開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)，你說(shuō)稅率該不該降?”而多位開(kāi)發(fā)商面對(duì)記者也是眾口一詞：“我們壓力這么大，又要我們降房?jī)r(jià)——他們不能只請(qǐng)客不買(mǎi)單啊。”
對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所研究員張培森向記者表示，房地產(chǎn)的確需要調(diào)整，但由于之前占款、占地太多，減稅的空間已經(jīng)很小了。“房地產(chǎn)談不上救，不需要救，不需要刺激。目前還在調(diào)整中，房?jī)r(jià)需要進(jìn)一步理性回歸?！?/P>
北京科技大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙曉則向記者表示，目前地價(jià)和稅費(fèi)等占到開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成本的50%，而西方國(guó)家大概是20%。美國(guó)已經(jīng)率先大幅下調(diào)按揭貸款利率。相比之下，國(guó)內(nèi)還很高。
現(xiàn)在的問(wèn)題就是，“降價(jià)誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單，如果只是降開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商就不賣(mài)房了，不玩了。這對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處”。他建議，除了降價(jià)之外，還有一些對(duì)行業(yè)沖擊較小的替代手段拉動(dòng)需求，譬如提高住房品質(zhì)、改善配套設(shè)施。
政策“拉抽屜”
“我的確聽(tīng)到有一個(gè)計(jì)劃，但是具體內(nèi)容沒(méi)有傳出來(lái)。”記者認(rèn)識(shí)的一位上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，本來(lái)人脈廣，消息靈通，但本次房地產(chǎn)新政策消息封鎖之嚴(yán)，讓他也出乎意料。
而建設(shè)部的一位人士向記者表示，“實(shí)際上我們都很困惑，政策時(shí)松時(shí)緊，我們都說(shuō)是拉抽屜”，“前一段是松綁，接著松綁態(tài)度不濃了，然后是口氣很謹(jǐn)慎，現(xiàn)在又有了一系列振興計(jì)劃，房地產(chǎn)不動(dòng)又不行，但怎么動(dòng)，大家在這個(gè)問(wèn)題上是比較徘徊的”。
“我沒(méi)有搞明白，保地產(chǎn)不保房?jī)r(jià)是怎么樣實(shí)現(xiàn)的”，趙曉對(duì)此也很不解。市場(chǎng)的核心是價(jià)格，房?jī)r(jià)的大幅度再修正意味著市場(chǎng)崩盤(pán)，“房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，市場(chǎng)怎么樣穩(wěn)定?”
趙曉認(rèn)為，目前難度在于，又要保地產(chǎn)，又要顧及輿論，特別是廣大網(wǎng)民的情緒，所以決策層也更加謹(jǐn)慎。
而孟曉蘇表示，保地產(chǎn)又穩(wěn)定房?jī)r(jià)，讓老百姓都能住上房，這其實(shí)并不難。關(guān)鍵就是加大力量建設(shè)保障性住房。
“應(yīng)該有三口鍋，讓窮人吃上便宜的肉，讓富人足夠奢侈可以吃鮑魚(yú)。我們現(xiàn)在實(shí)際上只有一口鍋，只供應(yīng)鮑魚(yú)，富人足夠奢侈可以隨便吃，窮人勒緊褲腰帶用三代力量才能吃得起，他們當(dāng)然有情緒。但是，你總不能指望鮑魚(yú)賣(mài)10塊錢(qián)一斤吧?”
孟曉蘇說(shuō)的三口鍋，一個(gè)是面向有錢(qián)人的商品房市場(chǎng);一個(gè)是面向普通工薪階層的經(jīng)濟(jì)適用房;一個(gè)是面對(duì)窮人的廉租房。“我們現(xiàn)在規(guī)定多建小戶(hù)型，實(shí)際是把鮑魚(yú)切小，可供應(yīng)窮人的菜仍舊太少了?！?/P>
孟曉蘇十年之前就曾建議加大建設(shè)保障性住房的力度，但遲遲沒(méi)有結(jié)果，一拖十年。“如今雖然已經(jīng)關(guān)注到了這一點(diǎn)，但是積累的問(wèn)題已經(jīng)太多了”，“一直有風(fēng)聲說(shuō)，還會(huì)有更有力的地產(chǎn)促進(jìn)措施，但遲遲未見(jiàn)結(jié)果。大家都在等，都在觀望，第二只鞋子不掉下來(lái)，大家就不會(huì)去買(mǎi)房，經(jīng)濟(jì)就拉動(dòng)不起來(lái)”。
任志強(qiáng)看淡政策：我相信市場(chǎng)化 相信民間投資。
