2008年是近10年來我國房地產(chǎn)市場調(diào)整持續(xù)時(shí)間最長、調(diào)整幅度最大的一年。我們預(yù)計(jì),到2009年一季度可望到達(dá)此輪樓市調(diào)整的底部,經(jīng)二季度平臺(tái)整理后止跌,隨后成交量呈現(xiàn)緩慢的恢復(fù)性增長。

2009年的房地產(chǎn)市場整體上不會(huì)比2008年更糟糕,宣稱中國樓市將崩盤的說法是沒有任何根據(jù)的,但期望房價(jià)暴漲也只是極少數(shù)地產(chǎn)商的一廂情愿。

經(jīng)濟(jì)谷底與樓市谷底重合

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為,此輪樓市調(diào)整是在三種力量演變下的結(jié)果。

其一是房地產(chǎn)市場本身的調(diào)整。2005年開始針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不斷加強(qiáng),政策的疊加效應(yīng)終于在2007年10月突然爆發(fā),央行的房貸新政不過是促使其走向逆轉(zhuǎn)的最后一根稻草。連續(xù)幾年的高速上漲,以房價(jià)為核心的樓市本身也需要一個(gè)調(diào)整過程,但沒有料到會(huì)有后來這么深。

其二是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的拉動(dòng)作用。2007年四季度,經(jīng)濟(jì)過熱和通貨膨脹仍被視為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最大的敵人,并施以全面從緊的貨幣政策和最嚴(yán)厲的信貸政策。在幾大天災(zāi)的輔助下,我國經(jīng)濟(jì)急轉(zhuǎn)直下,過熱迅速被過冷的傾向取代,并于2008年10月、11月開始出現(xiàn)硬著陸的跡象。作為經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的房地產(chǎn)市場,無法獨(dú)善其身。

其三是國際金融危機(jī)影響的結(jié)果。我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入此輪調(diào)整周期時(shí),美國次貸危機(jī)也正在從房地產(chǎn)領(lǐng)域向其相關(guān)領(lǐng)域尤其是金融領(lǐng)域蔓延,只是被人們低估了。金融危機(jī)的全面爆發(fā),令嚴(yán)重依賴進(jìn)口的中國經(jīng)濟(jì)越來越明顯地感受到了它的影響。這種影響成為中國樓市不可能很快走出調(diào)整的心理背景。

眾所周知,中央政府已經(jīng)宣布了4萬億的投資計(jì)劃,地方政府宣布的投資計(jì)劃加總后達(dá)18萬億元。雖然經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變,是大勢所趨,但當(dāng)前來看,投資尤其是政府投資(含國有投資)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。在?qiáng)勢政府的格局下,不可低估政府投資的作用。政府投資的效應(yīng)將于2009年二季度得到體現(xiàn)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)綜合各種因素分析判斷,2008年12月我國GDP多項(xiàng)指標(biāo)仍將慣性下滑,并持續(xù)到2009年一季度。也就是說,我國GDP下滑的速度將超過很多人的預(yù)料,迅速到達(dá)谷底,2009年一季度GDP增幅可能為5%以下,個(gè)別月份甚至?xí)抵?%以下。

2009年一季度也將是此輪樓市調(diào)整的底部,即樓市調(diào)整與經(jīng)濟(jì)調(diào)整的底部可能實(shí)現(xiàn)重合。這只是一種特例。因?yàn)橐话銇砜?樓市應(yīng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)到達(dá)調(diào)整的底部,同時(shí)也應(yīng)先行走出調(diào)整,但客觀因素卻令此輪樓市調(diào)整與經(jīng)濟(jì)調(diào)整的谷底幾乎重合。

如上所述,政府投資的效應(yīng)將于2009年二季度并可能是5月以后逐步顯現(xiàn),經(jīng)濟(jì)增幅從底部緩慢上升。雖然多個(gè)著名國際機(jī)構(gòu)預(yù)測2009年中國經(jīng)濟(jì)增幅為7.5%或8%以下,但21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)研究部門堅(jiān)信,我國經(jīng)濟(jì)2009年實(shí)現(xiàn)8%以上的增長是完全可能的。作為經(jīng)濟(jì)景氣的敏感反應(yīng)器,2009年7月后,房地產(chǎn)市場將率先結(jié)束繼續(xù)下滑的趨勢,房價(jià)止跌,成交量恢復(fù)性增長。

2009年樓市整體好于2008年

對(duì)于許多從業(yè)超過10年的房地產(chǎn)人士來說,2008年可能是最糟糕的一年,有些開發(fā)商甚至認(rèn)為比1994年對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行最嚴(yán)厲調(diào)控之后更難受。主要原因就是2008年的房地產(chǎn)市場成交量下降幅度之大、全國之普遍,多年罕見。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為,從趨勢上看,2009年我國樓市仍將是調(diào)整中的一年,但總體情況不會(huì)比2008年更糟糕,主要原因就是判斷2009年下半年起樓市的成交量會(huì)呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長。隨著寬松貨幣政策的實(shí)施,大多數(shù)實(shí)力開發(fā)商也能從銀行獲得開發(fā)信貸支持,困擾開發(fā)企業(yè)一年多的資金問題大有好轉(zhuǎn)。在政府投資的帶動(dòng)下,房地產(chǎn)投資也將有所增長。

開發(fā)商普遍擔(dān)心,從2009年開始,全國9000億元保障性住房的投資會(huì)對(duì)商品房開發(fā)形成較大沖擊。這個(gè)問題要從兩個(gè)方面分析。一方面,保障性住房尤其是限價(jià)房和部分經(jīng)濟(jì)適用房確實(shí)會(huì)分流一些原本不得不進(jìn)入商品房市場的消費(fèi)人群,從而影響商品房的銷售;但另一方面,保障性住房占用了相當(dāng)大比例的建設(shè)用地,使得商品房土地供應(yīng)大為減少,進(jìn)而影響了商品房的供應(yīng)量。而2007年絕大多數(shù)開發(fā)商都已縮減了商品房開工面積和竣工面積,2009年商品房供應(yīng)量大幅減少已成定局,它必然會(huì)影響商品房的供求關(guān)系。另外,且不說2008年下半年已暴露出來的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房銷售問題,已令地方政府建設(shè)這兩類住房的積極性大為受挫而轉(zhuǎn)為加建廉租房,僅僅就限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的界定而言,也已經(jīng)與商品房之間建立了明晰的防火墻。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師表示,從房價(jià)走勢看,雖然從2008年全國的抽樣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,同比并未出現(xiàn)深度下跌,但實(shí)際情況是,除了少數(shù)城市中心區(qū)非投資性需求購買的房子,2008年多數(shù)城市的房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)了幅度不同的下跌(以打折或低開為表現(xiàn)形式)。這種情況將繼續(xù)延伸至2009年一季度,也就是說,2009年一季度房價(jià)理應(yīng)還有一跌。如果有關(guān)經(jīng)濟(jì)底部和樓市底部的預(yù)測成立的話,那么,2008年底2009年初,尤其是2009年一季度,開發(fā)商主動(dòng)降低其在售樓盤價(jià)格,是一個(gè)明智的選擇。與拼死相扛渡過難關(guān)的選擇相比,主動(dòng)降價(jià)回籠資金的好處是,可以趁底部地價(jià)最便宜的時(shí)候購買土地(經(jīng)濟(jì)底部也是建材價(jià)格最低的時(shí)候),這樣等樓市結(jié)束調(diào)整、恢復(fù)上升時(shí),正是新樓盤出貨之際。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為,中國宏觀經(jīng)濟(jì)走出此輪周期性調(diào)整所需時(shí)間,可能比多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和機(jī)構(gòu)預(yù)測的時(shí)間要短,同時(shí),樓市調(diào)整周期可能也要短于部分業(yè)內(nèi)人士的預(yù)測。從未來20-30年的較長時(shí)期來看,中國房地產(chǎn)遠(yuǎn)未結(jié)束其上行周期,不過,2009年下半年以后樓市的恢復(fù)性增長,并不意味著大漲的到來。至少到2011年以前,以房價(jià)大漲為標(biāo)志的樓市繁榮期,不會(huì)很快到來。