來源：京華時報

2008年北京住宅銷售大幅下挫，使得北京新房存量上漲。進入到2009年，如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據(jù)相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計，僅2008年住宅的存量按照2008年的銷售進度，需要消化18個月，這還不包括2009年的新增供應。另外，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著大量存貨的消化。由此可見，2009年成了名副其實的存量消化年。

住宅市場

去年銷量大幅下挫

2008年，京城樓市在“拐點論”大行其道、打折降價風暴肆虐的不利因素影響下，逐步進入了蕭條期，交易量持續(xù)走低。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年京城共成交商品住宅99897套，成交面積1104.1萬平方米，其中，期房商品住宅共成交84913套、成交面積885.2萬平方米，現(xiàn)房商品住宅成交了14984套，成交面積218.9萬平方米，同比2007年同期，期房商品住宅成交套數(shù)下降了30%、成交面積下降了41%，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)下降了41%、成交面積下降了44%。(見下表)從表中的數(shù)據(jù)對比情況來看，2008年的交易量同比去年出現(xiàn)了較大幅度的下降，平均降幅達到四成左右。

樓市頻現(xiàn)供大于求

2008年京城樓市不僅成交量同比降幅巨大，而且出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象，京城樓市已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)入了買方市場。

2008年1月、4月、6月、7月、9月等5個月均出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，其中，6月份的供需差最大，達到了31.5萬平方米。

亞豪機構(gòu)副總王英男分析，一方面是由于2007年政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度頗大，尤其是二套房貸政策及銀根緊縮政策，一頭一尾卡住了開發(fā)商的資金來源，加上2008年全球金融市場動蕩，開發(fā)商資本市場融資的難度非常巨大。這些不利的因素使得開發(fā)商的資金鏈高度緊張，許多開發(fā)商不得不加速推出新盤、加速銷售，以期快速回籠資金渡過難關(guān)。這使得供應量大幅增加。另外一方面，由于政府調(diào)控，大型房地產(chǎn)企業(yè)的大幅降價而蔓延至全國，使得消費者對未來樓市的預期發(fā)生了轉(zhuǎn)變。觀望等待成了樓市的主流。消費者持幣觀望導致了交易量大幅萎縮，造成了供大于求的現(xiàn)象發(fā)生。

存量需消化18個月

2008年前10個月京城樓市不但交易量同比跌幅巨大，而且還出現(xiàn)了明顯的供大于求現(xiàn)象。這也造成了存量的大量積壓。

供大于求成了去年京城樓市的顯著特征，。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月底，京城可售期房住宅為109409套、可售面積為1357.7萬平方米，未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為38827套、未簽約面積為551.0萬平方米。按2008年月均銷售套數(shù)計算，存量商品住宅尚可供市場消化18個月。

由于前幾年的瘋狂擴張，令不少大地產(chǎn)公司存貨日漸增多。保利地產(chǎn)2月18日公布了2008年年報，保利地產(chǎn)的存貨也大幅增長。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)投入增加，報告期末，公司存貨達401.96億元，同比增長43.12%，占總資產(chǎn)的比例達74.95%。

數(shù)據(jù)也顯示，86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司2008年三季度末的存貨合計達4015.2億元，同比增加了59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達33.3%。

在這些存貨中，高檔住宅成了主角。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年2月1日，北京房地產(chǎn)市場銷售單價在18000元/平方米以上的項目共110個，已取得預售許可的待售套數(shù)累計26483套，待售面積354.4萬平方米，存量銷售額達到了844億元，占到了2008年總投資額的44%。

新增供應將高于去年

伴隨著大量存量房需要消化的是，今年各大房企在2007年瘋狂拿地的項目正面臨著扎堆上市的情況。

不久前，世茂房地產(chǎn)表示今年將推30余新盤上市，目標銷售額將達到150億元。同時富力地產(chǎn)也表示銷售規(guī)模將大幅度增加，擴展到38個新盤的供應總量。此外，金地公司也表示今年將會加大上市量。據(jù)記者了解，泛海建設在北京的項目泛海國際居住區(qū)二期，也將在今年陸續(xù)上市。去年10月14日，由金融街控股與北京石開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的“金石聯(lián)合體”以12.25億元成功競標石景山衙門口35萬平方米居住、公建用地，成為石景山區(qū)目前已交易成功的最大地塊，目前，開發(fā)總體量達35萬平方米的該地塊已進入前期開發(fā)階段，地塊平整、內(nèi)部拆遷等工作均已完成，項目有望在2009年下半年入市，并成為石景山區(qū)域內(nèi)最大體量的新盤。

這些行業(yè)領(lǐng)頭羊的表態(tài)，顯示出今年市場的供應量將大大高于去年。顯然，今年房企不再指望通過提高樓盤售價來增加銷售業(yè)績，而是通過提高銷售量實現(xiàn)銷售目標。

商業(yè)市場

商業(yè)地產(chǎn)存量大

不僅是住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)市場的存量也較大。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月31日，北京可售期房商業(yè)面積達到了333萬平方米，現(xiàn)房面積414萬平方米，總共可售商業(yè)面積達到了747萬平方米。而2007年12月31日，可售商業(yè)面積為695萬平方米，2008年比2007年商業(yè)面積存量又增加了52萬平方米。

據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，2008年，北京商業(yè)地產(chǎn)共有16個新的項目開業(yè)，其中許多項目趕在奧運會前開業(yè)，以期充分利用對奧運會期間銷售額能快速增長的預期。這些項目給市場帶來了98萬平方米的面積。

據(jù)世邦魏理仕的報告顯示，2008年前三季度新增供應總量就達到了85萬余平方米，較去年前三季度75萬平方米上漲14.2%。三季度，6個商業(yè)項目相繼開業(yè)，建筑總面積35萬余平方米，較上季度新增供應24萬余平方米，環(huán)比上漲44.6%。

另外，中央擴大內(nèi)需，出臺9000億的保障性住房計劃，將開發(fā)850萬平方米的保障性住房，這850萬平方米的保障性住房的社區(qū)商業(yè)配套也將會提供數(shù)目可觀的社區(qū)商業(yè)面積。

寫字樓的供需之間也存在較大缺口。據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2008年全年供應接近150萬平方米。

全球金融危機的影響，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟進入下降周期，使得寫字樓投資需求受到影響。2008年，北京寫字樓成交100萬平方米，較2007年200多萬的需求急劇走低，且低于全年150萬平方米的供給。

日前,北京市社科院發(fā)布《北京經(jīng)濟發(fā)展報告》。報告稱，2008年商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅增長,加上不斷上升的空置面積,在經(jīng)濟不景氣的2009年,北京商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)過剩。如果地產(chǎn)商們有壯士斷腕的勇氣，一次性降價調(diào)整到位，或許可以避免2010年繼續(xù)尷尬的局面。

土地市場

近四成土地滯壓開發(fā)商手中

日前，戴德梁行發(fā)布報告稱：由于全國一級土地市場庫存“主動性積壓”，約12億平方米土地仍滯壓于房產(chǎn)商手中。數(shù)據(jù)顯示，1998至2008年的10年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中，土地市場“主動性積壓”現(xiàn)象嚴重。

香港太平洋國際集團投資顧問公司首席執(zhí)行官賈臥龍表示,土地一旦出讓就不能再回收,在當前存量土地亟待消化之時,新批土地如果依舊大規(guī)模推出,則不能將土地價值顯現(xiàn)出來,從長遠來講也不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

另據(jù)瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部近日所做研究顯示，這些“主動性積壓”正對一些上市房企的業(yè)績形成不小威脅——土地價值的縮水導致一些企業(yè)步入兩難境地：若不進行土地成本“減計”，這些企業(yè)將極有可能在接下來的兩年盈利能力大幅走低；若進行“減計”，不少企業(yè)2008年凈利潤都將是“負數(shù)”。

土地進入低價時代

一些專家預計，消化存貨將成為2009年土地市場的主要任務。由于財務的壓力，開發(fā)商拿地仍趨于謹慎，未來土地市場在消化存貨的壓力下將沿襲去年下半年以來的低迷態(tài)勢，土地也將全面進入低價時代。

以碧桂園為例，其2006年獲取土地的價格為203元/平方米，但2007年這一數(shù)字為 248元/平方米，按其2007年獲取的土地面積3800.8萬平方米計算，將直接導致17億元的土地價值縮水。市場上沉淀的土地約近10億平方米，根據(jù)瑞銀的評估，包括雅居樂、碧桂園、中國海外、綠城、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、SOHO中國、合景泰富、富力地產(chǎn)9家內(nèi)房股，2007年所獲土地的存貨減計量將達到403億元人民幣。

2007年12月份順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項目用地樓面地價為4051元/平方米。到2008年10月份順義區(qū)牛欄山半壁店住宅項目用地成交價只有1601元/平方米。扣除兩地塊規(guī)劃用地性質(zhì)有所不同外，價格還是出現(xiàn)了明顯下降。市場分析人士認為，2008年二三季度土地交易的冷清，土地流拍現(xiàn)象也時有發(fā)生。開發(fā)商2008年以來項目銷售困難，資金鏈緊張，政府又加大調(diào)控力度，供應量加大，再加上存貨壓力，這些直接影響了開發(fā)商的拿地熱情。這使得住宅項目用地的樓面價持續(xù)降低。

據(jù)北京市土地整理儲備中心的公示信息統(tǒng)計，2008年1-10月份，住宅樓面均價僅為3955元/平方米。這種地價下降的情況在去年下半年更加明顯地體現(xiàn)出來，去年10月份，平均樓面地價2564元/平方米，比2007年同期下降了近19%，到了11月住宅樓面均價僅為2488元/平方米。

中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認為，從這個意義上來說，北京的地價已經(jīng)回落。而年初以來各大城市的土地拍賣結(jié)果表明，這種回落還在持續(xù)進行中。從市場人士的眼光來看，即便是調(diào)低地價，按照地產(chǎn)商“追漲殺跌”的習慣，地方政府放低姿態(tài)，調(diào)整價格，實際效果也只會一般。顯然，地價的回落卻并不一定能激起開發(fā)商的拿地興趣，今年的土地市場回暖基本無望。

政府謹慎出讓土地

在當前土地市場交易已趨冷卻的背景下,政府推地也更加謹慎。

北京土地整理儲備中心網(wǎng)站顯示，原本應該在去年四季度上市交易的51宗土地,至今未能入市。

近日,北京市土地整理儲備中心發(fā)布公告,原定于1月9日競價的大興區(qū)黃村20號居住項目國有建設用地暫停掛牌交易。引人注意的是,這宗作為2008年大興區(qū)推出的建筑面積最大的住宅用地,從推出到停止掛牌交易僅持續(xù)一周左右的時間便又重新回到了土地整理儲備中心。

業(yè)內(nèi)人士認為,土地市場的低迷,讓政府在出讓計劃上更為謹慎。尤其是當存量土地還沒有消化殆盡就持續(xù)推地,會給市場帶來較大的壓力。所以當前政府收緊土地出讓,是比較理智的做法。