顯然，和中低收入人群一樣，經(jīng)濟(jì)適用房的推進(jìn)情況，同樣關(guān)乎到上海地產(chǎn)商的未來。最新的《上海市2009年住房建設(shè)計劃》顯示，2009年，上海新開工住房面積約1800萬平方米。計劃竣工住房面積2200萬平方米，新建經(jīng)適房約占新開工住房面積的22%。

地產(chǎn)商們十分清楚，這部分經(jīng)濟(jì)適用房入市對他們來說意味著什么。

“就如萬通老板馮侖和我們交流的一樣，經(jīng)濟(jì)適用房對其周邊的商品房市場是一個致命的打擊?！鄙虾Ｊ腥舜蟠?、上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅告訴本報記者。

而在今年的上海市“兩會”上，季寶紅遞交的一份《上海要控制經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模的意見》，更是引起了開發(fā)商和地方政府的極大關(guān)注。

地產(chǎn)商：經(jīng)適房將極大沖擊商品房

在上?！皟蓵钡牡诙?1月13日)，韓正在參加閘北區(qū)代表團(tuán)座談時，季寶紅首先代表上海房地產(chǎn)界人士，對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提出不同意見。

季寶紅在接受本報記者采訪時認(rèn)為，目前，上海集中建設(shè)的幾大經(jīng)適房基地，大多位于外環(huán)線附近，全市東南西北各個區(qū)域。按現(xiàn)行的市場原材料及土地價格計算，經(jīng)適房成本每平方米在4000-5000元左右。

而位于外環(huán)線附近的商品住房，基本都是2006年、2007年時以高價拿下的地塊，同時面臨著“70/90”約束(70%的面積要建設(shè)90平方米以下商品房)，和附近的經(jīng)適房地段雷同、類型雷同。價格是其一倍以上，無法與經(jīng)適房競爭。

對于開發(fā)商們來說，如果這個推論成立，無疑是一個不小的沖擊。

易居中國分析師薛建雄則對本報記者進(jìn)一步表示，根據(jù)此前公布的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》測算，經(jīng)適房申請家庭(三人家庭)人均月可支配收入標(biāo)準(zhǔn)擬為2300元以下，人均建筑面積15平方米以下。

“這個門檻相對定得較高，以三口之家計算，其年收入8萬左右可夠申請標(biāo)準(zhǔn)之一，這部分群體事實上可以買得起外環(huán)附近80萬一套的商品房，自然對附近商品房形成沖擊?！?

記者從2009年上海市《政府工作報告》中看到，2008年，上海城市和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別達(dá)到2.669萬元和1.14萬元。據(jù)此估算，經(jīng)濟(jì)適用房申請標(biāo)準(zhǔn)在人均可支配收入這塊上，夠申購標(biāo)準(zhǔn)的群體相當(dāng)大。

顯然，這對開發(fā)商來說，是一個極大的利空。這也是上海開發(fā)商對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有抵觸情緒的重要原因之一。

在上?！皟蓵遍]幕當(dāng)日，在本報參與的上海市委書記俞正聲出席的徐匯區(qū)代表團(tuán)座談會上，上海城開集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)就經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提出了意見：“我認(rèn)為要審慎的評估經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入門檻，中低收入者這個‘中’字可以拿掉，政府在廉租房上要加大投入，要把人人有住房，改成人人有房住，不一定每個人都要住產(chǎn)權(quán)房?！?

倪建達(dá)也對本報表示：“我不看好經(jīng)濟(jì)適用房對市場的正面影響，經(jīng)濟(jì)適用房到底經(jīng)濟(jì)不經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在沒辦法定位，如果等房價真正降下來，經(jīng)濟(jì)適用房也許就不經(jīng)濟(jì)了。”

倪的質(zhì)疑并非無本之末，在各地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提速之時，一些問題隨即而生。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，2009年深圳、廣州、成都、南京、重慶、西安規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房在整個房地產(chǎn)市場的占比分別達(dá)到3%、14%、2%、21%、9%、15%。上海更是達(dá)到22%以上。

規(guī)模并不意味著市場，2008年12月，廣州經(jīng)濟(jì)適用房銷售傳出消息，推出的2145套經(jīng)濟(jì)適用房，只有975套房屋被中低收入家庭認(rèn)購，余下1170套房遭棄購。

入市的經(jīng)濟(jì)適用房遇冷現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在廣州，武漢、長春等地也出現(xiàn)類似現(xiàn)象，而目前，河北、遼寧、山東等地已決定停建經(jīng)濟(jì)適用房或者促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房向廉租房并軌。

這些經(jīng)濟(jì)適用房滯銷，其最大的原因就是目前各地房價已經(jīng)進(jìn)入下行通道。以長春為例，目前經(jīng)適房均價每平方米2150元，其周邊均價每平方米2800元，兩者比較起來每平方米相差不過幾百元。

“還有一個更為重要的原因是經(jīng)適房都在郊區(qū)，生活配套設(shè)施不足，交通出行也不方便，不足以吸引人?！奔緦毤t表示，“而上海經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目前也存在類似問題。”

事實上，上海房價并不是沒有下降的可能性。易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房周邊商品房價格下降30%，問題不是很大。而一旦上海入市的經(jīng)適房面臨周邊商品房降價競爭，是否會出現(xiàn)上述各城市現(xiàn)象，也是一個很大的考量。

來自易居中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年，上海市將上市新建住宅樓盤約165個，共計2237萬平方米，其中閔行、寶山、嘉定、松江等近郊的6個區(qū)約71個，遠(yuǎn)郊崇明、奉賢、金山三個區(qū)約有27個，這些樓盤未來有望迎來經(jīng)適房的正面PK。

實際上，相同的聲音不止出現(xiàn)在上海。2月7日，在江蘇省政協(xié)十屆二次會議上，江蘇省政協(xié)委員、南京21世紀(jì)投資集團(tuán)董事長許尚龍建議，為有效解決低收入城鎮(zhèn)居民的住房問題，應(yīng)大力加強(qiáng)廉租房建設(shè)，逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。

許尚龍認(rèn)為，香港30%的居民住在政府的廉租房中，35%的居民在社會上租用房屋，只有35%的居民才擁有商品房。內(nèi)地政府興建經(jīng)適房是鼓勵人人都買房，導(dǎo)向是錯誤的，經(jīng)適房會擾亂市場價格體系，還占用商品房的市場空間。

為此，許尚龍呼吁取消二元化的城鎮(zhèn)住房保障體系，保障性住房實行廉租房的“一元化”。

政府：經(jīng)濟(jì)適用房可以為樓市托底

也就是2月1日，上海市住房保障與房屋管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)敲響了位于閘北區(qū)運城路上，季寶紅的公司辦公室的門。

此舉是上海市住房保障和房屋管理局回饋人大代表的意見。據(jù)本報了解，作為經(jīng)濟(jì)適用房的對應(yīng)職能部門之一，上海房管局人士也對其意見作出了解釋。

房管局人士透露，上海實行經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和此前公布的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》，是建立在委派專員，進(jìn)行全國各地的充分考察，上海市委常委會也進(jìn)行了充分討論的基礎(chǔ)上公布，并進(jìn)行市場意見的全面征求。

而廉租房雖設(shè)定了人均月收入800元以下的門檻準(zhǔn)入，但這部分群體人均收入若在未來增加，如何讓他們搬出廉租房，需要進(jìn)行進(jìn)一步的研究。保障性住房體系以廉租房建設(shè)為主，目前條件并不允許。

但在季寶紅看來，與上海經(jīng)濟(jì)適用房230億的巨資相比，廉租房運作的投入費用相當(dāng)少，但廉租房遇冷其背后還有一定資金邏輯。

在此前接受本報采訪時，長寧區(qū)、普陀區(qū)領(lǐng)導(dǎo)均對本報表示，其轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房的資金來源主要是靠銀行貸款，而并未影響到區(qū)縣的財政支出，未來的償還方式主要是靠出售后的資金返還。而季寶紅對記者表示，廉租房的資金來源主要是中央和地方各級財政，以及公積金收益、土地出讓收益共同完成，對于政府來說是一個開支。

但事實上，在市場另一部分群體看來，不管市場爭議如何，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)依舊是央地政府一個很有益的嘗試，而反對的地產(chǎn)商背后群體也有其如意的算盤。

上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟向本報表示：“參加廉租房的人群相比經(jīng)濟(jì)適用房的人群要少很多，租用廉租房居民在其生活條件改善以后，可成為商品房的購房人群，而經(jīng)濟(jì)適用房用戶再次購買商品房的可能性會降低?！?

而在上海市委書記俞正聲眼里，經(jīng)濟(jì)適用房還有另外一番作用，在兩會上回應(yīng)上海城開集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)代表意見時，俞表示，即便許多人參加工作五六年，很大一部分收入也就三四千塊錢，很難購買目前高昂房價房子。

俞認(rèn)為，上海的房價及收入比拉得太高了，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場的形勢，經(jīng)濟(jì)適用房入市，也可以避免房價掉得太多，“上海房地產(chǎn)市場略降不要緊，但不能降太多。而經(jīng)濟(jì)適用房是一個很好的彌補(bǔ)。”