積壓：庫存驚人

　　來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,至去年年底,全國商品住宅的空置面積是9069萬平方米,同比增長23.3%。戴德梁行還有報告顯示,上海、北京、廣州等9大城市目前積壓了約3800萬平方米2006-2008年在建的庫存商品住宅,而消化這些市場庫存平均要9個月。

具體到城市,各地的庫存量稍有不同。比如,根據(jù)北京統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計,至去年年底,北京商品房空置面積達1438.3萬平方米,同比增長26.6%;其中,商品住宅空置面積為522.7萬平方米,同比增長26.9%;此外,空置1年以內(nèi)的商品住宅面積占住宅空置面積的64%。

　　中房上海指數(shù)辦公室的報告則顯示,在過去一年里,上海新增商品住宅的空置量已經(jīng)逐步上升,平均每月遞增約20萬平方米,至去年年底達到約500萬平方米,同比增幅達82%。

　　有上海的市場人士認(rèn)為實際還不止這個數(shù)字：“去年預(yù)期1800萬-2000萬平方米的商品住宅供應(yīng)量最終只上市了1230萬平方米,還有600萬-800萬平方米可推而未推的房源積壓在開發(fā)商手上;而且上市的1230萬平方米房源中也僅售出了907萬平方米,還有323萬平方米的房源積壓在市場上。這也就意味著去年上海樓市的實際積壓量可能超過1000萬平方米,而且恐怕今年還會有新增積壓。”

　　原因：成交萎靡

　　顯然,去年以來樓市成交量嚴(yán)重滑坡,是導(dǎo)致商品房空置率加大或者說使市場內(nèi)積壓了太多存量房的主要原因。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2008年全國完成商品住宅的銷售面積是12000萬平方米。從新建商品住宅的銷售面積來講,同比下降20.3%,下降的省區(qū)市達到26個,其中北京以及福建、湖北、廣東的一些城市同比下降幅度在20%以上。

　　“即使今年的成交回暖也改變不了供大于求的局面?！币拙又袊治鰩熝ㄐ壅J(rèn)為,“拿上海來說,去年商品住宅僅售出了907萬平方米,即便按照今年成交量比去年回暖三成的1200萬平方米算,平均月成交量為100萬平方米。而今年1月份的成交量僅為50.7萬平方米。就算節(jié)后市場有成倍的增長,巨大的供應(yīng)壓力依然是開發(fā)商不得不重視的問題?！薄　?/P>

　　影響：壓力潛行

　　對于空置率或存貨問題,業(yè)內(nèi)人士或樂觀或悲觀,態(tài)度分化十分明顯。不過理性對待這部分“失效供應(yīng)”所可能形成的市場壓力是他們的共識。

　　“從靜態(tài)上看,按照一些機構(gòu)估算,全國樓市的庫存是比較大,但用現(xiàn)在的月去化量計算總的消化時間未免有點悲觀?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員回建強認(rèn)為,從動態(tài)角度看,目前的房屋空置率并不高,純做算術(shù)題的話,考慮到春節(jié)后市場成交應(yīng)會上升,這些庫存半年就可以消化掉。“實際的市場運行情況是,健康的市場需要一定的庫存,沒有庫存是不正常的,不過這個庫存維持在2-3個月的消耗量較合適?！?/P>

　　另外,回建強指出,現(xiàn)在的存量房中有一部分是經(jīng)濟適用房、限價房,這部分房源是非市場性的,其成交量的分布不規(guī)則,很可能在一定時間段內(nèi)集中成交,也可能因為地理位置和交通配套等不健全,造成長時間不能成交。因此,在考慮住房庫存期限時應(yīng)將這部分適當(dāng)剔除。

　　而中房上海指數(shù)辦公室的分析師認(rèn)為,雖然從歷史數(shù)據(jù)分析,當(dāng)前新房空置量尚屬中等水平,但過去一年里過高的增幅令人擔(dān)憂。并且在未來一段時間里空置量繼續(xù)上升的可能性仍然很大,這將給2009年樓市價格穩(wěn)定帶來不利因素。

　　“以上海為例,不少開發(fā)商,特別是首次入市的樓盤,已主動把握市場變化要求開始降價,使售價與周邊樓盤相比具備競爭優(yōu)勢,有些已經(jīng)取得了不俗的銷售業(yè)績;而與此相反,多數(shù)已有先期預(yù)售的樓盤則顯得瞻前顧后,從而使得成交困難?！鄙鲜龇治鰩熤赋?“開發(fā)商還是應(yīng)該主動把握市場變化,在供求關(guān)系和價格規(guī)律的指導(dǎo)下,以提高預(yù)售去化率和減少現(xiàn)房存貨量為主要手段,力爭更多的現(xiàn)金流?！?/P>