筆者先選取四個(gè)城市的情況，一個(gè)是長(zhǎng)沙，2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達(dá)到22%，統(tǒng)計(jì)出的均價(jià)漲幅達(dá)到4%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可謂慘烈，但勢(shì)頭依然；第二個(gè)是東興，廣西邊陲的一個(gè)小城市，均價(jià)上漲絕對(duì)值為566元，目前達(dá)到2100元左右，但東興的總?cè)丝诓坏蕉f(wàn)，但年均邊貿(mào)總收超過(guò)30個(gè)億，其房產(chǎn)主要靠外地人消費(fèi)，本地基本是人手一戶自建房；第三個(gè)是武漢，截止目前武漢的城市中心區(qū)域，當(dāng)然這里的中心區(qū)域在三鎮(zhèn)基礎(chǔ)上再劃分，均價(jià)為4200元左右，總存量為1300萬(wàn)平左右；第四個(gè)是北京，總存量超過(guò)四十萬(wàn)套左右而目前五環(huán)外的在售盤均價(jià)八千往上居多，但主要位于交通節(jié)點(diǎn)位置。

　　支持這幾個(gè)城市成交量的主要消費(fèi)，長(zhǎng)沙是本地消費(fèi)與投資性消費(fèi)平分秋色，東興則是由外來(lái)投資客占據(jù)，武漢是城市圈流動(dòng)性置業(yè)與本地新增人口首次置業(yè)為主，改善型消費(fèi)占主流，北京則是各方面消費(fèi)均存在，占主流的依然是改善型消費(fèi)，入京的抄底或投資性團(tuán)購(gòu)也亦有一定比例。

　　本來(lái)，這些消費(fèi)，主要包括的是適度投資性消費(fèi)、改善型消費(fèi)、城市綜合體之內(nèi)基于交通一體化產(chǎn)生的流動(dòng)性置業(yè)加上一部分民間資本的抄底消費(fèi)，在沒(méi)有救市以前就零散發(fā)生著，并且由于目前市場(chǎng)供應(yīng)中的產(chǎn)品品類非常豐富，足夠支持這些消費(fèi)進(jìn)入。

　　救市政策直接導(dǎo)致了人們對(duì)降價(jià)的更進(jìn)一步預(yù)期，同時(shí)，原本擬進(jìn)入市場(chǎng)的潛有改善型消費(fèi)、適度投資性消費(fèi)、抄底性投資消費(fèi)以及流動(dòng)性置業(yè)，眼睜睜地看著買入后的“數(shù)字性貶值”，在開發(fā)商這邊反映的情況則是，去年也就是2008年，降價(jià)的效果優(yōu)于2009年，為什么呢，就是因?yàn)轭A(yù)期被救市政策左右，并且持續(xù)下行，去年只是傳說(shuō)，今年由于政策陸續(xù)出臺(tái)，演化為“現(xiàn)實(shí)的預(yù)期”。

　　危害之二：加劇后續(xù)政策向中低端及保障領(lǐng)域傾斜。

　　目前爭(zhēng)論的焦點(diǎn)就是對(duì)于高價(jià)市的看法。本來(lái)用購(gòu)房入戶、結(jié)構(gòu)減免稅以及信貸放寬的政策足以刺激前述的那些正常消費(fèi)，并且經(jīng)歷近兩年時(shí)間的等等，業(yè)已沉淀相當(dāng)數(shù)量的剛性需求，用好政策用足政策并且敦促開發(fā)商中的先見之明者，自動(dòng)通過(guò)降價(jià)促銷以及其他變相降價(jià)促銷政策，即可完成市場(chǎng)的梳理。

　　耽于總量之憂以及突出其來(lái)的全球性危機(jī)，刺激了地方救市的提前發(fā)生，國(guó)務(wù)院默許并連續(xù)出臺(tái)兩次獨(dú)立的救市政策，使得政策的風(fēng)向發(fā)生變化，目前的重心集中向中低端消費(fèi)及保障性消費(fèi)領(lǐng)域傾斜。

　　政策方面一緊（中高端市場(chǎng)）一松（中低端及保障）帶來(lái)的預(yù)期改變是可怕的，因?yàn)榉孔油驴磧H僅是居住空間，往上看才是居住質(zhì)量與生活品質(zhì)甚或是生活方式，是投資品種是保值品種是理財(cái)，是不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)政策引導(dǎo)人們，中高檔住宅不受政策刺激，政策會(huì)保民生，會(huì)保護(hù)中低端消費(fèi)，會(huì)強(qiáng)化保障，那么，難保有些正常的中高端消費(fèi)轉(zhuǎn)而求其次進(jìn)入到中低端消費(fèi)領(lǐng)域，而從消費(fèi)支持點(diǎn)看，投資性消費(fèi)，抄底消費(fèi)以及城際置業(yè)，改變消費(fèi)趨勢(shì)的彈性是非常充足的。相反只在政策所看重的“改善型消費(fèi)”彈性不足，而運(yùn)行方向恰好有向中高端發(fā)展的可能。

　　還有雪上加霜的是，整體決策向中低端傾斜，阻止了地方政府的更寬思維，實(shí)際上將市場(chǎng)劃分為中高低端本身在目前刺激內(nèi)需保增長(zhǎng)的環(huán)境下就不大合適，減除了一半的天地，加上存量中高端產(chǎn)品占有著更廣泛的資源與市場(chǎng)，如此一來(lái)，寬松的政策只會(huì)帶來(lái)從緊的消費(fèi)層次。

　　危害之三：加劇市場(chǎng)的快速惡意洗牌。

　　這里我們可以看看開發(fā)商的結(jié)構(gòu)，目前誰(shuí)還敢逆市拿地呢，萬(wàn)科等領(lǐng)頭企業(yè)才敢拿地，新近萬(wàn)科廣州拿地，著眼于主城，而同樣是萬(wàn)科上海八盤聯(lián)動(dòng)展開豐禮迎春行動(dòng)，贈(zèng)送超過(guò)13000元的入住費(fèi)用，外加優(yōu)惠及現(xiàn)金回饋，我們也可以看到，主張或提議沉底以及劇變的，均為大開發(fā)商，這有力配合了政府提出的“融資向善意的并購(gòu)傾斜”。

　　見底論導(dǎo)致觀望加劇，預(yù)期下行，從而促進(jìn)了中小開發(fā)商漸入困局，這實(shí)際是一種惡意洗牌，因?yàn)榘凑障M(fèi)水平及開發(fā)商的開發(fā)水平來(lái)看，中小開發(fā)商的項(xiàng)目定位基本面向的是中低端消費(fèi)，少數(shù)因地段原因定位較高，普遍的產(chǎn)品適用度高于市場(chǎng)預(yù)期，如果促進(jìn)中高端產(chǎn)品先行降價(jià)銷售，則中小項(xiàng)目的產(chǎn)品與目前的政策面正好吻合，這也是有識(shí)之士認(rèn)為上市房企可能先死的一種預(yù)斷理由所在。

　　如果市場(chǎng)是在無(wú)需求或無(wú)需求實(shí)現(xiàn)的條件下開發(fā)商不主動(dòng)降價(jià)求生導(dǎo)致的洗牌，這是有利于消費(fèi)者的，一旦透支市場(chǎng)的洗牌時(shí)間，提前或推遲都將導(dǎo)致市場(chǎng)的一段時(shí)間沉寂后發(fā)生后市反彈企穩(wěn)，固然是好事，但于目前正是出政策的時(shí)候，見底論有悖房地產(chǎn)業(yè)所肩負(fù)的歷史使命。