在幾個(gè)月來各地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不振的背景下，各地方政府也紛紛開始醞釀新一輪的救市政策。在幾年前為諸多地方采用、但又被一些地方相繼取消的“購房落戶”政策，開始重回民眾視野，并開始被一些大城市視為拯救房市的利器。
在成都、武漢、重慶等諸多大城市推出一系列“購房落戶”政策之后，北京大學(xué)首都發(fā)展研究院常務(wù)副院長楊開忠教授向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，北京、上海等一些大城市和特大城市也應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策，以拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求。
北京房市亟待取暖
目前，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中依然占據(jù)著非常重要的地位，公開資料顯示，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的25%左右，而北京、上海的房地產(chǎn)投資占比社會(huì)固定資產(chǎn)投資已經(jīng)達(dá)到50%左右。而在全球經(jīng)濟(jì)蕭條的大背景下，全國最為堅(jiān)挺的北京樓市也已開始出現(xiàn)商品房現(xiàn)房空置面積增長、交易量萎縮、房價(jià)漲幅回落的跡象。
據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年末，北京市商品房現(xiàn)房空置面積達(dá)1438.3萬平方米，比2007年末增長26.6%，其中，商品住宅現(xiàn)房空置面積為522.7萬平方米，比2007年末增長26.9%；2008年北京市銷售商品房現(xiàn)房和期房1335.4萬平方米，比2007年下降38.6%，其中，銷售商品住宅1031.4萬平方米，下降40.4%；2008年北京市的房屋銷售價(jià)格比2007年上漲9.5%，漲幅回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建住宅價(jià)格上漲11.9%，二手住宅上漲6.2%，漲幅分別回落0.9個(gè)百分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)。
為刺激北京樓市，北京市政府自去年11月22日推出《關(guān)于促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》(下稱《意見》)后，今年春節(jié)前再出重拳，推出15條穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新政策。1月23日，北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市財(cái)政局、北京市地稅局等部門聯(lián)手，推出了《貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。
記者注意到，比起去年11月22日推出的《意見》，新政策給予購房者更多實(shí)惠，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持也更為具體。如二套房貸政策松動(dòng)；個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過兩年(含兩年)的住房，普通住房免征營業(yè)稅；年內(nèi)暫停對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的限制；開發(fā)商拿地可延期付款等。
“拉動(dòng)房地產(chǎn)需求有多種渠道，但我認(rèn)為還有一個(gè)非常重要的方面是‘購房落戶’政策，用‘準(zhǔn)入制’來代替目前戶籍人口控制指標(biāo)制，尤其在我國目前擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略機(jī)遇下，不僅能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，有效拉動(dòng)住房市場(chǎng)消費(fèi)，而且可以加快戶籍體制改革，使戶籍管理更公開、透明和公平，也使人們對(duì)生活更有奔頭?！北本┐髮W(xué)首都發(fā)展研究院常務(wù)副院長楊開忠教授向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》分析道。
“購房落戶”可靈活制定
我國的戶籍體制改革幾年前已先行在中小城市放開，但是對(duì)于諸如北京、上海等特大城市，目前依然實(shí)行人口指標(biāo)控制的戶籍管理政策。
北京市國土局局長魏成林曾在去年年底表示，北京市16400平方公里國土資源中，能夠利用開發(fā)的平原約6000平方公里，能容納1800萬人口，而目前北京市人口數(shù)已經(jīng)達(dá)到1633萬，并以每年40萬至50萬的速度增長，北京市人口已接近極限。
中國社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副研究員況偉大對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“北京市的城市規(guī)模已經(jīng)非常大，再增加人口對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有影響，因?yàn)槌鞘袛U(kuò)大之后，就不能再發(fā)揮出大城市的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。這項(xiàng)政策(指“購房落戶”)在北京推出非常困難。如果考慮制定這項(xiàng)政策，設(shè)定的門檻也必定是非常高的?！?/P>
人口過快地流入以及人口總規(guī)模的快速膨脹，必然給北京的環(huán)境和資源帶來壓力，也給就業(yè)、交通、社會(huì)管理、公共服務(wù)，以及教育、衛(wèi)生、保障性住房的建設(shè)等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施帶來較大壓力。
楊開忠教授對(duì)此卻比較樂觀，他認(rèn)為，“購房落戶”政策重在拉動(dòng)住房消費(fèi)，但并不是“孤立”的房地產(chǎn)政策，這項(xiàng)政策應(yīng)與人口、社會(huì)管理政策相協(xié)調(diào)、配套；更重要的，應(yīng)根據(jù)不同城市的具體情況精心測(cè)算來設(shè)置準(zhǔn)入條件。如果人口膨脹得太厲害，可以提高準(zhǔn)入條件，就能避免人口的過度膨脹。
楊開忠教授針對(duì)北京市的現(xiàn)實(shí)情況，設(shè)想了“購房落戶”三項(xiàng)準(zhǔn)入條件：首先，在北京市購買單套房產(chǎn)在規(guī)定金額以上，學(xué)歷在本科以上，在北京市常住年限達(dá)到兩年以上的外地居民，購買單套房產(chǎn)可解決一個(gè)戶口；其次，個(gè)人購房款達(dá)到房產(chǎn)總價(jià)50%以上的外地購房者，方可落戶；第三，通過“購房落戶”政策獲得的居民戶口實(shí)行與一般居民戶口的區(qū)別管理，居住一定年限后方可轉(zhuǎn)為一般居民戶口。
“‘購房落戶’政策不應(yīng)是長期的、持續(xù)性政策，政府可根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整?！睏铋_忠教授補(bǔ)充說。
北京能否移植經(jīng)驗(yàn)
目前，“購房落戶”政策已經(jīng)為許多一線城市所采用，例如天津、山東省、杭州、廈門等地都實(shí)行了“購房落戶”政策。以杭州為例，2008年10月出臺(tái)的“購房落戶”政策有效拉動(dòng)了當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)消費(fèi)。據(jù)媒體報(bào)道，杭州10月份成交最好的樓盤“東方郡”，購房者中外地人比例從3成上升到了5成。
在目前金融危機(jī)大背景下，為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求，全國不少城市對(duì)“購房落戶”政策情有獨(dú)鐘。但是北京、上海等特大城市對(duì)“購房落戶”政策卻似乎一直諱莫如深。
楊開忠教授對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，北京作為國際化大都市，未來一段時(shí)期人口規(guī)模的增長不可避免。鼓勵(lì)“購房落戶”，通過政策引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)人才遷入，有利于改善人口結(jié)構(gòu)。目前在北京出臺(tái)“購房落戶”政策已經(jīng)具備一定的基礎(chǔ)。
楊開忠認(rèn)為，首先，“外需”對(duì)北京市住房消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)明顯。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，北京市購房者中的外省市購房者比例已接近40%。從具體購房類型看，外省市個(gè)人購房主要集中于90—120平方米的住宅，購房均價(jià)也明顯高于本地居民購房均價(jià)。外省市居民已成為北京市住房市場(chǎng)的生力軍，是啟動(dòng)住房消費(fèi)政策不能忽視的群體。
其次，住房保障規(guī)模擴(kuò)大使得“外需”更重要。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求低迷，無論國家層面或是北京市政策，都強(qiáng)調(diào)了通過擴(kuò)大住房保障供應(yīng)規(guī)模來拉動(dòng)內(nèi)需。保障住房大規(guī)模供應(yīng)在緩解北京市居民住房困難的同時(shí)，顯然將擠壓北京市居民購買商品住房的需求。這使得商品住房市場(chǎng)對(duì)“外需”的依賴進(jìn)一步增強(qiáng)，如何有效吸引“外需”對(duì)促進(jìn)北京市商品住房市場(chǎng)發(fā)展至關(guān)重要。
最后，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長具有雙重拉動(dòng)效應(yīng)。一方面，房地產(chǎn)投資可帶動(dòng)對(duì)水泥等建材的消費(fèi)，還可以帶動(dòng)就業(yè)。根據(jù)測(cè)算，每1萬平方米的房地產(chǎn)建設(shè)，就需要大約100名工人。另一方面，住房消費(fèi)對(duì)家裝行業(yè)、家電等耐用消費(fèi)品的消費(fèi)具有明顯帶動(dòng)作用。根據(jù)測(cè)算，每銷售100元的住宅，可以帶動(dòng)130-150元其他商品銷售，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需非常有效。
