隨著住房政策由福利分房改為貨幣化消費，我國中低收入群體的住房成為社會的焦點問題。一方面，房貸發(fā)放機構(gòu)中，商業(yè)銀行主要服務(wù)于中高端客戶，對中低收入家庭的住房支持有限；另一方面，政策性住房金融機構(gòu)的缺位，致使中低收入群體的住房計劃陷入困境。
一、美國房貸承購機構(gòu)經(jīng)驗教訓(xùn)
首先，“兩房”的職能定位存在缺陷，導(dǎo)致市場制約機制失靈。“兩房”是半官方、半市場化性質(zhì)的機構(gòu)，它擁有政府執(zhí)照，但也是公開上市的私有贏利機構(gòu)。《美國政府資助企業(yè)法》(GSE)明文規(guī)定：它們不由政府直接出資，其債務(wù)完全由自己承擔(dān)，聯(lián)邦政府不以其信用對“兩房”發(fā)行的債券提供任何擔(dān)保。但由于“兩房”與聯(lián)邦政府的歷史淵源和半官方身份，特別是“兩房”高管大多出于白宮官員和其他政府機構(gòu)，這使“兩房”的官方色彩揮之不去。同時,“兩房”實際上也得到聯(lián)邦政府諸多優(yōu)惠和支持，如它們發(fā)行的債券信用評級僅次于國庫券、豁免證券交易委員會登記和報告手續(xù)、豁免州和地方政府收入所得稅、資產(chǎn)被劃入低風(fēng)險類、在財政部有22.5億美元信用額度、資本充足率要求遠低于銀行的8%，同時美國政府對“兩房”的補貼每年超過150億美元。
市場關(guān)于“兩房”得到政府實際擔(dān)保的假定最集中地體現(xiàn)在其債券評級和收益率上?！皟煞俊毙庞迷u級在美國公司中一直居于最高位，僅次于國庫券，相應(yīng)地“兩房”發(fā)行的債券利率僅略高于國庫券，遠低于普通公司債券。據(jù)標準普爾估算，若沒有聯(lián)邦政府潛在擔(dān)保，房利美信用等級最高為A-，房地美為A＋。正是因為市場對“兩房”安全性的假定，使它們即使從事高風(fēng)險業(yè)務(wù)，其債券成本也不會相應(yīng)上升。事實上，對“兩房”的市場制約機制已經(jīng)失靈。
其次，監(jiān)管機制失靈，“兩房”的經(jīng)營杠桿率過高，且過度涉入高風(fēng)險業(yè)務(wù)。
“兩房”的高杠桿經(jīng)營是金融市場中罕見的?！皟煞俊本哂匈Y產(chǎn)和風(fēng)險集中的特征，本應(yīng)維持高于其他銀行的資本充足率，但相反，監(jiān)管機構(gòu)對它們的資本金要求遠低于銀行平均水平。根據(jù)美國OFHEO報告，2007年底“兩房”核心資本為833億美元，比監(jiān)管要求的最低資本金要求僅高出74億美元，而它們的債務(wù)和擔(dān)?？傤~為5.2萬億美元，其杠桿率高達62:1。沒有一家金融機構(gòu)有這么高的杠桿比例，更沒有一家企業(yè)在這么高的杠桿率下能獲得AAA信用評級。這實際上是失去了對“兩房”的監(jiān)管制約。
政府對“兩房”暗貼和優(yōu)惠的真正目的是為購房者提供低成本房貸，但實際上政府暗貼和優(yōu)惠為“兩房”帶來的低成本融資好處并未全部轉(zhuǎn)移給消費者。在缺乏有效制約機制的條件下，“兩房”利用其低成本資金從事高風(fēng)險業(yè)務(wù)為股東爭取最大利益。
再次，證券化產(chǎn)品設(shè)計過于復(fù)雜，而“兩房”助長了復(fù)雜房貸證券的發(fā)行和交易。美國次貸危機的主要原因之一是證券化產(chǎn)品設(shè)計層次過多和證券化鏈條過長。1968年由美國政府代理機構(gòu)發(fā)行了最早的房屋貸款抵押證券MBS(簡稱政府MBS)，該債券以優(yōu)級房貸資產(chǎn)作抵押并且有政府擔(dān)保，是一種無違約風(fēng)險只有提前還款和利率風(fēng)險的安全產(chǎn)品。自1977年始產(chǎn)生了以銀行等非政府代理發(fā)行和擔(dān)保的私有標識MBS(簡稱私有MBS)，該債券主要以非優(yōu)級房貸作抵押，沒有政府機構(gòu)擔(dān)保，它將違約風(fēng)險引進了MBS，使MBS成為一種高風(fēng)險資產(chǎn)。
二、建立我國政府型房貸承購機構(gòu)，破解中低收入者住房困境
從美國經(jīng)驗教訓(xùn)及推動我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展看，建立政府房貸承購機構(gòu)具有非同尋常的意義。
(一)現(xiàn)有房貸發(fā)放機構(gòu)難以滿足中低收入群體的住房需求
目前房貸發(fā)放機構(gòu)主要包括商業(yè)銀行和住房公積金管理中心。我國商業(yè)銀行以利潤最大化為經(jīng)營原則，發(fā)放住房抵押貸款的對象以中高端客戶為主，對中低收入家庭的住房支持有限。住房公積金制度是針對中低收入家庭的住房保障制度，但目前住房公積金管理中心的資金來源渠道單一，可貸資金不足。據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)計，2007年全國住宅抵押貸款余額接近3萬億元，而政策性個人住房抵押貸款余額僅為4200億元。資金不足抑制了政策性住房貸款需求，不利于政策性住房金融作用的充分發(fā)揮。由此可見，目前商業(yè)性住房金融和政策性住房金融都無法滿足中低收入者的住房需求。
(二)破解房貸證券化困局
我國自2005年開始房貸證券化試點以來，在三年多的時間里僅有建設(shè)銀行發(fā)行了兩期個人住房抵押貸款支持證券(MBS)，而且從銀行間市場的交易情況看，交易不甚活躍，產(chǎn)品的流動性不高。四大國有銀行的住房按揭貸款占整個住房按揭貸款的80%以上，但國有大銀行參與證券化的意愿不強。住房抵押貸款總體上是一種比較優(yōu)質(zhì)的長期貸款，違約率較低，不到2%，銀行并不情愿將這類貸款進行證券化處理。因為將其證券化，實際就是將這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售，在商業(yè)銀行沒有更好的資金運用渠道的情況下，反而會減少銀行部分收益。所以，針對當(dāng)前我國房貸二級市場流動性不暢，房貸證券化市場發(fā)展緩慢的現(xiàn)狀，應(yīng)考慮建立政府房貸承購機構(gòu)，使其作為二級流通市場的“造市商”，以中小商業(yè)銀行和住房公積金管理中心的房貸證券化為突破口，逐步推進房貸證券化市場發(fā)展。
(三)促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
按全面建設(shè)小康社會的要求進行測算，到2010年，我國需新建住宅近60億平方米，新增住宅投資約10萬億元，凈增住房抵押貸款8萬億元。這樣大的規(guī)模決定了無論是商業(yè)銀行還是住房公積金管理中心，都無法滿足這種長期的大規(guī)模融資需求。
住房按揭貸款的期限一般都比較長，客觀上造成了房貸發(fā)放機構(gòu)大量資金的沉淀。國際經(jīng)驗表明，當(dāng)?shù)盅嘿J款資產(chǎn)占銀行貸款資產(chǎn)的比例達到30%后，證券化的必要性會凸顯。1968年，美國發(fā)展房貸證券化時，這一比例為30%；香港成立按揭貸款證券公司時，這一比例為25%。而我國工行、建行、中行和交行個人住房按揭貸款占境內(nèi)貸款余額分別達到13.7%、16.6%、19.6%和12.6%，北京、上海、廣州等大城市個人住房按揭貸款占貸款總額比例甚至超過了50%。由于對個人住房按揭貸款的大量投入，現(xiàn)階段我國一些中小股份制銀行流動性風(fēng)險已開始顯現(xiàn)，隨著利率市場化，銀行存款資金來源不斷減少，四大國有銀行流動性問題也會成為關(guān)注的問題。構(gòu)建房貸承購機構(gòu)，承購商業(yè)銀行和住房公積金管理中心的個人住房按揭貸款資產(chǎn)，將有助于拓展商業(yè)銀行資金來源，推動房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。從這個角度來說，房貸承購機構(gòu)可謂是“未雨綢繆”的舉措，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“推進器”。
三、建立我國房貸承購機構(gòu)的設(shè)想
不同于中高收入群體，中低收入家庭住房問題難以通過純商業(yè)化模式解決，必須針對低收入家庭住房的層次性、差別性和階段性，通過政府的積極參與，再加上市場化的運作，才能確保建設(shè)有序、公眾受益和各方共贏的住房市場。
