進入3月,隨著成交回升態(tài)勢,立即有開發(fā)商上調(diào)銷售價格。上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園等,廣州的光大花園、江南苑等,深圳的諾德假日花園、溪山美地園等,以及北京、常州、貴陽、重慶等區(qū)域均先后出現(xiàn)漲價樓盤,漲價幅度從1.9%—10%甚至20%不等。
不過,另一個值得注意的情況是,這些漲價項目此前都出現(xiàn)較大幅度降價,目前價格均不是其歷史高點,超過一半的樓盤較項目價格最高點的降幅在20%水平。
漲價的主流動機浮出水面:為了過冬,開發(fā)商通過降價在去年獲得了比未降價樓盤更快的消化速度,但過冬策略的另一頭是延緩工期、收縮開發(fā),這直接產(chǎn)生目前成交回升時期部分開發(fā)商后續(xù)供應跟不上,即選擇對所剩無幾的待售產(chǎn)品漲價,慢慢賣。
過冬策略“后遺癥”
近期,光大證券一行人前往深圳和廣州拜訪了“萬保招金”四大地產(chǎn)商,并參觀位于深圳和東莞的多個項目。調(diào)研結(jié)果是:確認華南房地產(chǎn)市場春節(jié)以來的回暖趨勢仍在延續(xù),但同時開發(fā)商的新開工指標將繼續(xù)縮減,新增供應將繼續(xù)放緩。
“成交回暖,部分開發(fā)商根據(jù)自己的情況,選擇微幅上調(diào)銷售價格,這完全是正常的市場行為,外界的反應有些過度?！倍辔蝗谭治鰩煴磉_了類似的觀點。
最終的調(diào)研報告,大多強調(diào)目前各地成交量的回升現(xiàn)象以及樓市回暖的判斷,對出現(xiàn)的價格回調(diào)現(xiàn)象,并未著墨。但事實上,相比成交回升的“統(tǒng)一口徑”,個別開發(fā)商漲價的情況更能刺激樓市的神經(jīng)。
根據(jù)上海克而瑞(中國)研究中心提供的統(tǒng)計資料,提價樓盤,還有廣州的嶺南新世界[8.85 2.19%]家園、蘭亭御園,深圳的佳兆業(yè)水岸新都四五期,常州的御源林城,貴陽的貴陽世紀城,重慶的奧園康城等。這些樓盤的價格漲幅最大達20%(嶺南新世界家園),光大花園漲幅也達到13.4%,其余的普遍也超過5%。此外,北京多個低價樓盤也悄然提價,幅度超10%。
“通過比較這些樓盤此前的降價和銷售情況,不難發(fā)現(xiàn),目前漲價的樓盤中,主要是一些之前出現(xiàn)過大幅降價、前期消化較多的樓盤?！敝袊治鰩熝ㄐ壑赋?“從開發(fā)商去年的過冬策略去分析目前的調(diào)價舉動,更能看到其中的根本。去年,大部分開發(fā)商不是停工,就是沒有推盤計劃。今年成交出現(xiàn)回升后,受制于去年的開發(fā)放緩計劃,很難短時間內(nèi)拿出足夠房源銷售。但又不甘心錯過這樣一波行情”。
經(jīng)過深入面對面調(diào)研,光大證券分析師注意到,開發(fā)商在開發(fā)投資方面的速度,今年大多依然延續(xù)了去年“縮減開工指標”的策略,因此今年市場新增供應繼續(xù)放緩的格局難有大的變化。
其中,2008年,萬科(000002.SZ)幾度下調(diào)了項目的新開工面積,實際完成數(shù)大約在570萬平方米,預計2009年的新開工面積將繼續(xù)低于2008年;保利地產(chǎn)[22.59 0.89%](600048.SH)的新開工面積大約為400萬平方米,比前一年下降25%-30%,2009年的新開工面積也不會超過2008年;金地(600383.SH)2008年初計劃全年開工261萬平方米,實際情況約下降了近30%,不到200萬平方米,2009年將繼續(xù)下降;招商地產(chǎn)[20.80 1.46%](000024.SZ)2008年新開工面積約200萬平方米,2009年計劃新開工面積僅130萬平方米,下降35%。
對此,滬上開發(fā)商資深人士柴一峰坦言,目前這種情形,是開發(fā)商既定過冬計劃趕不上市場實際變化的表現(xiàn),而個別開發(fā)商選擇漲價,某種程度上,是開發(fā)商去年過冬策略的“后遺癥”。
后市調(diào)整難以避免
這位開發(fā)商資深人士還指出,“開發(fā)商的資金鏈情況是決定其不同過冬策略的主要因素,資金鏈緊張,難免需要縮減開工速度和節(jié)奏,放緩投資,同時還需要加快銷售速度。問題是,當后續(xù)房源跟不上在售房源的消化速度時,情況就很尷尬。”
在樓市整體供求關(guān)系上,即使目前市場需求有所釋放,也未根本改變供遠遠大于求的整體局面,后市龐大存量房源的逐步釋放,將給市場帶來更大的調(diào)整壓力。
佑威·樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示,僅在上海一地,目前市場上已經(jīng)取得預售許可證但尚無任何成交的樓盤約160個,涉及房源近2.5萬套,對應待售面積高達約260萬平方米。
“已取得預售許可證但未有成交的樓盤,取得許可證的時間一般集中在2008年,最早的甚至在2006年,最晚的也已獲證一兩個月。照實際情況,如果開發(fā)商真的開盤銷售,這么長時間沒有任何成交的可能性極低,唯一的解釋只能是獲證后開發(fā)商未開盤銷售,或者開而不售?！庇油芯繖C構(gòu)分析師彭光麗指出。
可售而不售的房源,多半是開發(fā)商不滿足于目前的市場價格,期待價格回升再開盤。
不容忽視的是,目前許多城市的熱銷局面,背后是開發(fā)商有意識地控制供應節(jié)奏和供應量。
在上海,上周全市有18個樓盤僅推出了共23.55萬平方米商品住宅房源,還不如前一周16批房源的26.1萬平方米少供應量。導致批量增加房源量卻不增加的主要原因是,上周僅一家開發(fā)商的推盤量在3萬平方米以上,其余的17批房源只推30-160套。
其實,3萬平方米的推盤量,是早在2007年上海市政府有關(guān)部門就明確規(guī)定的開發(fā)商單次開盤量的最低門檻,入市銷售項目每次開盤銷售,推盤量不得小于這個規(guī)模。該規(guī)定至今并未明確取消,因此開發(fā)商推盤入市還應遵守。但如果無人遵守,似乎也無人監(jiān)管。
薛建雄認為,少量多批的方式人為制造供不應求,目的是促使購房者下單,同時也給一些樓盤上調(diào)價格提供了空間。
戴德梁行投資部董事葉建成直言,政府能夠給予的優(yōu)惠和扶持是非常有限的,還需要開發(fā)商本身改變策略積極應對,如果還不能認清形勢將很難跟上時局渡過難關(guān),目前形勢下,開發(fā)商應實行低賣低買的積極策略。
上海景瑞地產(chǎn)集團市場部副總監(jiān)楊子江提醒,未來的4、5月份,更多開發(fā)商將抓住目前成交回升的時機推出房源,隨著存量房源逐步入市,到時的營銷競爭,用“慘烈”形容毫不為過。
